나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경115843 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 466-5 9층902호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경115843 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 466-5 9층902호 아파트 경매

• 사건번호: 2023타경115843
• 주소: 서울특별시 동대문구 천호대로97길 9, 9층902호
• 감정가: 133,000,000원
• 최저가: 68,096,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 아파트

서울북부지방법원 경매2계 2023타경115843 | 소재지: 서울특별시 동대문구 천호대로97길 9, 9층902호 | 감정가: 133,000,000원 | 최저가: 68,096,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 (서울북부지방법원 2023타경115843)

1.1. 물건 개요

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 466-5 9층902호

용도: 아파트 (도시형 생활주택)

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경115843 (1)

감정가: 133,000,000원 (금일억삼천삼백만원)

토지면적: 5.84㎡ (약 1.77평)

건물 전용면적: 12.95㎡ (약 3.92평)

건물 분양면적 (추정): 약 19.43㎡ (약 5.88평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (강제경매)

소유자/채무자: 조OO

1.2. 주요 특이사항 및 권리 관계 요약

본건은 주택임차권이 설정되어 있으며, 보증금 100,000,000원, 월세 100,000원의 임차인이 존재하는 것으로 조사되었습니다.

이는 매각 후 인수 여부를 반드시 확인해야 하는 중요한 권리 관계이며, 입찰 시 최저가 외에 임차인의 보증금을 고려해야 할 수 있습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 교통 상황

본건은 지하철 5호선 장한평역이 인근에 위치하고 있어 지하철 이용이 용이하며, 다수의 노선버스가 지나는 버스정류장도 가까워 대중교통 이용에 편리함을 갖추고 있습니다.

또한, 차량 진출입이 가능하고 북측 약 10m, 동측 약 12m의 포장도로에 접하고 있어 자가용 이용 및 물류 접근성도 보통 수준입니다.

2.2. 주위 환경 및 건물의 개요

주위는 다세대주택, 아파트, 학교(안평초등학교 인근), 공원 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

본건은 철근콘크리트구조, 평지붕, 지상 10층 중 9층에 위치한 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

2013년 준공된 건물이며, 위생, 급배수, 화재탐지, 승강기, 주차장 및 도시가스 난방 설비 등이 양호하게 구비되어 있습니다.

3. 권리 분석 (매각물건명세서 최종 확인 필수)

3.1. 등기부상 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리를 확인하여 그 이후의 모든 권리는 소멸하는지 여부를 확인해야 합니다.

소유자 및 채무자가 동일한 조OO이므로 명도 저항은 예상되지만, 인도명령 신청 대상입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 가능성

주택임차권이 설정되어 있으며, 보증금 1억 원의 임차인이 있습니다.

만약 이 임차인이 *대항력 있는 선순위 임차인*이거나, 배당요구 종기일 이전에 적법하게 배당요구를 하였더라도 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, 그 미배당 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

입찰 전 *전입일자*와 *확정일자*를 기준으로 대항력을 면밀히 분석해야 하는 *주의* 물건입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 주변 편의시설

본건은 준주거지역에 위치하며, 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근에 안평초등학교가 있어 학군 접근성이 양호하며, 장안동 일대의 다양한 상업시설 및 의료시설 이용이 용이합니다.

4.2. 토지 이용 계획

토지 이용은 준주거지역, 지구단위계획구역(장안평일대)에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 복합적인 제한을 받고 있습니다.

준주거지역이므로 향후 개발 시 주거 외 상업 시설의 활용 가능성도 있으나, 현재는 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

5. 잠재적 리스크 및 혐오시설 검토

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **임차인 보증금 인수 가능성**입니다.

권리 분석 결과에 따라 낙찰금액 이외에 추가적인 인수금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 임차인의 권리 신고 내역을 반드시 확인해야 합니다.

건물 면적이 12.95㎡ (약 3.92평)로 매우 작아 대출 가능 금액 및 매매 수요층이 제한적일 수 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설 여부

검색 결과, 본건 인근에 대규모의 특정 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 매립시설 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

일반적인 주거환경 내에 위치하고 있어 주거 환경상 특별한 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 장안동의 역세권 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 지리적 입지와 교통 접근성은 양호합니다.

감정가가 1억 3천 3백만 원으로 소액 투자가 가능하나, **주택임차권**으로 인한 인수 금액 발생 가능성이 가장 큰 변수입니다.

임차인 권리 분석을 철저히 하고, 명도 비용 및 시간까지 고려하여 입찰한다면 소액 임대수익형 부동산으로서의 가치가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 5호선 장한평역 인근의 준주거지역에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

소액 투자: 감정가 기준 1억 3천만 원대 초반으로 서울 내 소액 투자가 가능합니다.

임대 수익: 소형 주택의 특성상 1인 가구 또는 신혼부부 등 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 현재도 임차인이 존재합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계