나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경113243 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 822-25 지하층 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현 · 평가일 2023.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "서울정릉초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주
위는 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 우이신
설선 "북한산보문국역"이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브, 위기와지붕 지상 3층 건물로,

외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감,
내 벽 : 인테리어 및 벽지도배 등 마감,
창 호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

현장조사를 위해 수차례 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지
못하였음. 공부상 다세대주택으로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 다세대주
택으로 판단됨.
후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참고.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비를 구비하고 있으며, 도시가스에 의한 난방설비 등을 구비하고
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 완경사인 사다리형 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)

공부와의 차이

대상물건에 소유자 미상의 제시외건물 기호 ㄱ(시멘트조 등, 보일러실 등, 1층 소재, 약 4.5
㎡)이 소재하는 바, 경매 진행시 참고하기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경113243 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 822-25 지하층

물건종별: 다세대주택

감정가: 24,249,120 원

토지면적: 37.42㎡ (약 11.32평)

토지 지분: 21.38㎡ (약 6.47평)

건물면적: 63.93㎡ (약 19.34평)

건물 지분: 36.53㎡ (약 11.05평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (2/7 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경

대상 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "서울정릉초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 우이신설선 "북한산보문역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

채권자 및 경매 절차

본 물건은 서OOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 2023년 9월 21일 접수된 서울보증보험주식회사의 강제경매 개시 결정(채권액 67,521,070원)입니다.

인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았으나, 등기사항전부증명서상의 권리 분석 시 특별히 유의해야 할 사항이 있을 수 있습니다.

임차인 현황

조관구 씨가 해당 물건에 거주 중이며, 2010년 4월 23일에 전입 신고를 하였습니다. 보증금은 0원, 차임은 0원이며, 대항력이 있는 임차인으로 분석됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 명도 관련하여 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 정릉동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 초등학교, 지하철역 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있어 주거지로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

서울정릉초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 지하철 북한산보문역을 이용한 서울 도심 접근성이 좋습니다. 또한, 지역 내 다양한 상업 시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각

본 물건은 토지 및 건물 지분(2/7) 매각으로, 공유자와의 협의 및 명도 과정에서 복잡성이 따를 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인(조관구)이 존재하며, 이로 인한 명도 저항 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물 및 무단 점유

감정평가서상 소유자 미상의 제시외 건물(보일러실, 약 4.5㎡)이 존재하며, 지하층 공용부분 일부에 대한 무단 점유가 확인되었습니다. 이는 명도 및 낙찰 후 이용 시 문제가 될 수 있습니다.

중복 및 병합 사건

중복사건, 중복병합사건으로 분류되어 있어 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있으므로, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 정릉동이라는 입지 조건은 갖추고 있으나, 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원), 제시외 건물 존재, 지하층 공용부분 무단 점유 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 권리 관계와 현황을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건

서울 도심 접근성이 좋고 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 정릉동에 위치하고 있어 향후 주거 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

상대적으로 낮은 감정가 (주의 요망)

제공된 감정가(24,249,120원) 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어, 만약 권리 관계를 명확히 정리하고 저가에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 단, 감정가가 지분 비율에 비해 낮게 책정되었을 가능성이 높으므로 이를 감안해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 주변 시세 정보를 바탕으로 분석한 결과, 해당 물건의 전용면적(건물 지분 36.53㎡) 기준 시세는 약 1억 2천 5백만원에서 1억 5천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 지분 매각, 제시외 건물 및 무단 점유 등 다수의 위험 요소를 고려하여, 시세 대비 25% ~ 30%의 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 94,000,000원 수준을 권장합니다.

최종 입찰가는 본건의 명확한 권리 관계 및 명도 가능성, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.