나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경118682 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 116-2 하이원팰리스 102동 8층802호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경118682 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 116-2 하이원팰리스 102동 8층802호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매2계 2023타경118682 | 소재지: 서울특별시 중랑구 겸재로40길 14-7, 102동 8층802호 (면목동,하이원팰리스) | 감정가: 172,000,000원 | 최저가: 11,820,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울북부지방법원 2023타경118682 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경118682 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 116-2 하이원팰리스 102동 8층 802호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택)

감정가: 172,000,000원

토지면적: 5.60㎡ (약 1.69평)

토지 지분율: 560

건물면적 (전용면적): 16.24㎡ (약 4.91평)

건물 지분율: 1623.9999999999998

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: (OOOOO

채무자: (OOOOO

채권자: 박OO

특이사항: 선순위 임차권 존재 (2건)

주의사항: (제시된 정보 없음)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 중.소규모 점포, 근린생활시설, 상업용 건물, 초등학교, 관공서, 기존 주택 및 공동주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장이 있고, 지하철 7호선 면목역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 양호한 편입니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목생활권)에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

본건은 박OO을 채권자로 하여 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

가장 주의 깊게 살펴봐야 할 권리사항은 '선순위 임차권'이 2건 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 해당 임차권을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사하므로, 임차인의 대항력 유무, 보증금액, 확정일자, 배당 현황 등 구체적인 내용을 철저히 조사하여 인수 여부 및 명도 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 면목동 일대는 주거지역과 상업지역이 복합적으로 발달한 지역입니다. 단지 주변으로 중소규모 점포 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 초등학교 및 관공서 등 공공시설과도 인접해 있어 안정적인 배후 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 지하철 7호선 면목역과의 접근성이 양호한 점은 유동인구 확보 및 상업적 가치 측면에서도 유리한 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 8층에 위치하며, 전용면적 16.24㎡ (약 4.91평) 규모의 도시형생활주택입니다. 내부 구조는 방 1개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 발코니 1개로 구성되어 있습니다.

난방은 도시가스보일러를 이용하며, 위생·급배수 및 급탕 설비, 화재탐지기, 승강기, 1층 주차장 및 기계식 주차 시설이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '선순위 임차권'의 존재입니다. 해당 임차권이 대항력을 갖추고 있는 경우, 낙찰자가 보증금을 인수하거나 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 및 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 따라서 임차권 관련 사항에 대한 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

감정평가서상 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 건물의 공실 여부 또는 임대 중인 경우 임대 조건 등을 추가적으로 파악해야 합니다.

또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 행위나 재개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 면목역 역세권에 인접하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 입지적인 강점을 지니고 있습니다. 기본적인 주거 편의시설이 갖춰진 도시형생활주택으로서, 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, '선순위 임차권'의 존재는 명확한 권리 분석을 통해 인수 여부 및 그에 따른 수익률 변동 가능성을 사전에 검토해야 하는 중요한 요소입니다. 또한, 다양한 토지이용 규제 사항을 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권이라는 입지적 장점과 주변의 생활 인프라를 고려할 때, 장기적인 시세 상승 및 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

입찰 전, 선순위 임차권의 정확한 내용을 파악하고 명도 전략을 수립하는 것이 투자의 성패를 좌우할 것입니다. 인수 부담을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

주변 시세 및 임대 현황 조사를 통해 실질적인 임대 수익률을 분석하고, 향후 지역 개발 계획 등을 주시하며 투자 가치를 높일 수 있는 방안을 모색하는 것이 유리합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계