나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경4124 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 634-6 다이아포레 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2024.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "도봉구청" 북측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택,근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(방학역)이
소재하는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건물 내 4층 401호로서
외벽:석재 및 외장타일마감 등.
내벽:벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등.
창호:하이샷시창호임.

이용상태

2017.11.29일자로 사용승인되고,
방3,거실,욕실,주방,현관 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비,상하수도 시설,도시가스보일러에 의한 개별난방,소방설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 및 도로와 평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 도봉동 634-6번지에 위치한 다이아포레 4층 401호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경4124 (1)이며, 감정가는 225,000,000원입니다.

해당 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 기타 매각 대상에 해당합니다.

건물의 사용승인일은 2017년 11월 29일이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 4층에 위치합니다.

토지면적은 17.60㎡ (약 5.33평)이며, 건물면적은 36.19㎡ (약 10.95평)입니다.

건축물대장상 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로 복합 용도 사용이 가능한 건물입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 3번 주택임차권이 있으며, 이는 대항력 있는 임차인에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "도봉구청" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집된 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 방학역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 따라서 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 대로3류(폭 25m-30m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 도시계획시설 및 법적 제한사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 형식적 경매로 진행되며, 여러 채권이 설정되어 있습니다.

말소기준권리는 2024년 7월 19일 접수된 파산자(채권자)의 임의경매(갑3)입니다.

주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 (갑1): 2017-12-08, 이택규 외 2명

* 공유자 전원 지분 전부 이전 (갑2): 2018-09-21, 이재호 (매매)

* 주택임차권 (을3): 2024-10-07 접수, 권리자 양희선, 금액 235,000,000원. 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다. 전입일자는 2018-09-21, 확정일자 또한 2018-09-21로 확인됩니다.

* 임의경매 (갑3, 말소기준권리): 2024-07-19 접수, 채권자 파산자.

임차인 현황:

* 임차인: 양희선 (주택도시보증공사)

* 보증금: 235,000,000원 (등기부상 권리금액 기준)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-21

* 확정일자: 2018-09-21

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 보증금 잔액 인수 가능성 높음.

* 임차인: 진희섭

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인이 인수할 의무는 없습니다.

권리분석 결과, 가장 중요한 쟁점은 대항력 있는 임차인 양희선 씨의 보증금 235,000,000원 인수 여부입니다. 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액은 매수인이 부담해야 할 추가 비용이 됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 도봉동 599-47번지 "도봉아트빌라" (1994년식, 35.82㎡)는 13,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 거래된 도봉동 601-17번지 "세광골드타운(A)" (2002년식, 59.86㎡)는 23,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 거래된 도봉동 559-9번지 "삼성빌리지" (2002년식, 58.68㎡)는 19,000만원에 거래되었습니다.

본건(36.19㎡)은 면적이 첫 번째 비교 대상(35.82㎡)과 유사하며, 가격은 13,000만원입니다. 그러나 본건은 2017년 준공으로 비교 대상 건물들(1994년, 2002년식)보다 건축 연도가 훨씬 최신입니다.

일반적으로 신축 건물은 구형 건물보다 높은 가격대를 형성합니다. 제공된 비교 매물들의 연식과 가격대를 고려할 때, 본건의 감정가(225,000,000원)는 비교적 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이러한 시세 정보는 본건의 순수 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 감안하면 총 인수 비용은 크게 증가할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 자리하고 있어 상업 시설 접근성이 양호합니다.

도보 또는 차량으로 가까운 거리에 편의점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

교통 측면에서는 지하철 1호선 방학역을 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

교육 시설로는 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어, 인근 학교와의 거리를 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 양희선 씨의 보증금 235,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

제공된 시세 정보 및 감정가와 비교했을 때, 임차인 보증금까지 포함한 총 인수 비용이 부동산 자체의 시장 가치를 초과할 가능성이 있어 투자 위험이 높습니다.

경매 개시 결정 사유가 청산을 위한 형식적 경매인 점은 권리 관계가 비교적 명확함을 시사하지만, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 다세대주택과 업무시설(오피스텔)의 복합 용도는 향후 관리나 임대 시 특수성을 가질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 큰 것이 최대 약점입니다.

감정가 225,000,000원은 해당 지역의 유사 연식 건물 시세보다 높아 보이며, 여기에 임차인 보증금까지 더해지면 총 투자 비용이 상당히 높아져 수익성이 악화될 수 있습니다.

따라서 본건에 대한 입찰 참여는 신중을 기해야 하며, 임차인과의 협상 가능성, 명도 과정, 그리고 실제 대항력 있는 임차인의 배당 예상액 등 추가적인 정보 수집 및 면밀한 분석이 필수적입니다.

일반적인 경매 투자 관점에서 볼 때, 본건은 수익 창출보다는 원금 손실 위험이 큰 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 주거 상품으로서의 가치가 상대적으로 높습니다.

* 우수한 입지: 지하철역(방학역)이 인접해 있어 교통이 편리하며, 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 복합 용도 가능성: 다세대주택과 오피스텔 겸용 건물로, 상황에 따라 다양한 임대 수익 창출 또는 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 순수 부동산 자체의 시장 가치를 보수적으로 추정하면, 신축 연식 등을 감안하여 약 230,000,000원 내외로 예상할 수 있습니다.

그러나 '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 조건에 따라 다음과 같이 산출됩니다.

예상 입찰가 = (부동산 자체 예상 시장 가치) - (인수 보증금)

예상 입찰가 = 230,000,000원 - 235,000,000원 = -5,000,000원

이는 이론적으로 예상되는 최대 입찰가이며, 실제 입찰가는 0원 이하가 될 수 없으므로, 본건의 경우 현재 조건으로는 수익을 내면서 입찰에 참여하기가 매우 어려운 상황입니다.

경매 시작가 225,000,000원과 비교했을 때, 본건은 투자 가치가 낮거나 오히려 손실이 예상되는 물건으로 판단됩니다. 따라서 본건에 대한 신중한 접근과 추가적인 정보 확인이 강력히 권고됩니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과:

현재 조사된 정보와 관련 법규 분석 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 납골당, 도축장 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있으나, 이는 해당 지역의 개발 제한에 관한 내용이며 인접한 혐오시설을 직접적으로 의미하지는 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.