나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경110432 [1] 서울특별시 강북구 우이동 47-19 성훈팰리스 102동 2층203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경110432 [1] 서울특별시 강북구 우이동 47-19 성훈팰리스 102동 2층203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매2계 2024타경110432 | 소재지: 서울특별시 강북구 삼양로163길 11-12, 102동 2층203호 (우이동,성훈팰리스) | 감정가: 360,000,000원 | 최저가: 230,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (물건 번호: 서울북부지방법원 2024타경110432 (1))

1.1. 사건 기본 정보

사건 종류는 부동산강제경매이며, 채무자 겸 소유자는 이OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 건으로 진행됩니다.

1.2. 물건 상세 내역

소재지는 서울특별시 강북구 우이동 47-19 성훈팰리스 102동 2층203호입니다.

본 물건의 용도는 도시형생활주택(다세대주택)이며, 감정가는 3억 6,000만 원으로 평가되었습니다.

토지 면적은 41.49제곱미터(약 12.55평)이고, 건물 면적(전용면적)은 59.88제곱미터(약 18.11평)입니다. 다세대주택이므로 통상 별도의 분양면적 표기는 하지 않으며, 건물면적은 전용면적으로 이해하시면 됩니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 엘리베이터, 난방, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 강북구 우이동 서라벌중학교 북동측 인근에 위치하며, 주거 선호도가 높은 역세권 인근 주택지입니다. 우이신설 경전철 솔밭공원역이 인근에 소재하고 노선버스 정류장도 가까워 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다. 특히 북한산 둘레길과 연계되는 솔밭근린공원이 가까워 쾌적하고 자연 친화적인 주거 환경을 제공한다는 점에서 높은 평가를 받습니다.

2.2. 지역 환경 및 주변 시설

주위는 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주택가입니다. 솔밭근린공원 및 우이동 계곡과 같은 자연 휴식 공간이 인접해 있어 도심 속에서도 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 교육 시설로는 서라벌중학교, 효문중, 효문고, 덕성여자대학교 등이 근거리에 위치하고 있습니다. 현재 파악된 자료로는 인근에 대규모의 기피시설(혐오시설)은 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 정확한 주변 환경을 확인하시는 것을 권고합니다.

2.3. 토지이용계획 분석 (용도지역)

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 주거시설로서의 용도가 확실합니다. 고도지구(20m이하-완화시 28m이하) 규제를 받고 있어 향후 재개발 시 층고 제한이 적용될 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 또한, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 확인)에 해당되어 학군 보호를 위한 특정 시설 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 현황

본건은 부동산강제경매 사건이며, 토지와 건물을 일괄매각합니다. 제시외 면적은 없으므로 법정지상권 문제 등은 발생하지 않을 것으로 보입니다. 등기부상의 권리 관계를 확인하여 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸하는지 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서에 따르면 임대차 관계는 '미상'입니다. 또한, 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조 확인이 어려웠다고 명시되어 있습니다. 낙찰 후 발생 가능한 명도 문제 및 시간 지연을 최소화하기 위해, 현장 조사 및 주민 조사를 통해 정확한 점유 관계(임차인, 소유자)를 파악하는 것이 중요합니다. 입찰 전 매각물건명세서를 통해 임차인의 대항력 유무를 반드시 확인하시기 바랍니다.

3.3. 등기부상 권리 분석

제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리 분석이 불가합니다. 그러나 일반적인 경매 원칙에 따라, 말소기준권리(근저당권, 가압류 등)가 설정되어 경매가 진행되는 경우, 해당 기준 권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 인수되는 권리가 발생할 경우 입찰가에 큰 영향을 미치므로, 입찰 전 등기부등본을 열람하여 말소기준권리를 확인하고 인수되는 권리가 없음을 최종적으로 확정해야 합니다.

4. 투자가치 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 **점유 관계 불확실성**입니다. 폐문 부재로 임차인의 대항력 여부 및 실제 점유자를 확인하지 못했으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 또한, 도시형생활주택으로 이용 중인 만큼 인근 빌라나 다세대주택의 거래 동향을 면밀히 조사하여 감정가 대비 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

지하철 솔밭공원역 역세권이며, 북한산 인근의 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 특히 솔밭근린공원과 같은 대형 공원을 끼고 있는 녹세권 입지는 주거 만족도를 높이는 주요 요소입니다. 건물에 엘리베이터가 설치되어 있어 거주 편의성이 높습니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 향후 주택 가격 상승 시 개발 압력에 의한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 지하철역 접근성과 쾌적한 자연 환경을 모두 갖춘 다세대주택으로서 실수요자에게 매력적인 물건입니다. 다만, 현장 조사 및 폐문 부재에 따른 **점유자 및 임대차 관계 파악**이 명도 리스크를 줄이는 핵심입니다. 명도 리스크를 입찰가에 적절히 반영하여 보수적으로 접근한다면, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 매입하여 안정적인 주거와 투자 수익을 동시에 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계