나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경111084 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-326 에이치케이팰리스 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경111084 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-326 에이치케이팰리스 4층402호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매2계 2024타경111084 | 소재지: 서울특별시 도봉구 우이천로38다길 9, 4층402호 (쌍문동,에이치케이팰리스) | 감정가: 317,000,000원 | 최저가: 202,880,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경111084 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-326 에이치케이팰리스 4층402호

용도: 다세대주택 (5층 건물 중 4층)

감정가: 317,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2017.12.06. (비교적 신축급)

1.2. 면적 정보

토지 면적 (대지권): 33.32㎡ (약 10.08평)

건물 면적 (전용면적): 39.21㎡ (약 11.86평)

추정 분양면적: 약 49.01㎡ (약 14.82평)

(※ 다세대주택의 경우 분양면적은 공동주택 공용면적 등을 포함하여 산출하며, 상기 추정 분양면적은 일반적인 비율을 적용한 추정치이므로 입찰 시 재확인 필요함.)

2. 입지 및 주위 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 쌍문초등학교 북서측 인근에 소재합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다. 주거환경은 보통 수준으로 평가되나, 초등학교가 인근에 있어 교육 환경에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통시됩니다. 지하철 4호선 쌍문역까지는 도보로 약 15분 내외 거리에 위치하고 있어 대중교통을 통한 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

건물의 구조는 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층이며, 사용승인일은 2017.12.06.로 건축 연한이 짧습니다. 외벽은 석재 및 치장벽돌 마감 등으로 외관은 양호할 것으로 추정됩니다.

이용 상태는 다세대주택으로 이용 중이나, 현장 조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 내부 확인이 어려웠으므로, 내부 구조 및 이용 상황에 대해서는 반드시 별도의 현장 조사가 필요합니다.

급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등의 기본적인 설비는 구비된 것으로 추정됩니다.

3.2. 토지 및 도로 현황

2필지 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 지역 제한 사항

쌍문동 460-326, 460-327 모두 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하여 주택 개발 및 주거 시설 이용에 적합합니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역(쌍문초등학교), 대공방어협조구역(위탁고도 제한) 및 과밀억제권역에 해당하므로 관련 법규에 따른 제한사항을 인지해야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매의 종류

본건은 부동산강제경매 사건입니다. 채권자 주OOOOOOO가 채무자 이OO의 재산에 대하여 강제집행을 신청한 경매입니다.

4.2. 소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 모두 이OO로 동일인입니다. 이는 소유 관계가 복잡하지 않음을 의미하며, 권리관계 측면에서 비교적 깔끔한 구조를 가집니다.

4.3. 임대차 관계

임대차 관계는 현재 미상입니다. 현장조사 시 폐문부재로 임차인의 존재 여부나 대항력 여부를 확인할 수 없었습니다. 따라서 낙찰 후 명도 진행 시, 임차인이 존재할 경우 발생할 수 있는 대항력 여부 및 배당요구 현황을 반드시 확인해야 하며, 미상 시 철저한 임차인 조사 및 명도 계획 수립이 필수입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 주변 상권 및 생활 편의시설

주변은 전형적인 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 소규모 근린생활시설(슈퍼, 식당, 세탁소 등)이 주변에 소재하고 있습니다. 대형 상업 시설이나 전문 상권은 쌍문역 인근으로 이동해야 이용 가능합니다.

5.2. 혐오 시설 분석

현장 정보 및 검색된 주변 시설 정보에 따르면, 본건 주변에는 대규모의 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 송전탑, 대규모 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거지역으로서의 쾌적성은 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

6.1. 위반 건축물 리스크 (최대 리스크)

본건은 건축물대장상 '위반 건축물'로 등재되어 있습니다.

변동내용: 주거(베란다) 5㎡ 무단증축 (건축법 제14조 위반)

이는 관할 지방자치단체로부터 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 향후 매매나 대출 심사 시 불이익을 받을 수 있습니다. 낙찰자는 무단 증축된 베란다 5㎡에 대한 철거 또는 양성화(현실적으로 어려움)를 통해 위반 건축물 해제 절차를 진행하거나, 이행강제금 납부 부담을 감수해야 합니다. 입찰 전 이행강제금 규모에 대한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 현장 조사 필요 사항

본건은 현장조사 시 폐문부재였으며 임대차 관계가 미상이므로, 입찰 전 반드시 정확한 현장 조사(점유자 확인)를 통해 임대차 현황을 파악하고 위반 건축물의 실제 현황 및 철거 가능성 등을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 2017년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 서울 도봉구 쌍문동 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 쌍문초등학교 인근에 있어 학군 수요가 있으며, 쌍문역 접근성도 양호한 편입니다. 감정가 3억 1천 7백만 원은 주변 시세를 반영한 것으로 보입니다.

그러나 가장 큰 리스크는 '베란다 5㎡ 무단 증축'으로 인한 위반 건축물 등재 사실입니다. 이 리스크를 가격으로 상쇄할 수 있는지를 신중하게 판단해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

1. 연식 우수: 2017년 준공으로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

2. 역세권 및 학세권: 지하철 4호선 쌍문역 도보 이용 가능하며, 초등학교 인접으로 실수요 확보에 유리합니다.

3. 소액 투자 가능: 서울 내 아파트 대비 상대적으로 낮은 가격으로 주택 매입을 고려하는 실수요자나 투자자에게 적합합니다.

4. 권리관계 명료: 소유자=채무자로 권리분석상 특이한 쟁점은 없어 보입니다.

(결론) 위반 건축물 해제 비용 및 이행강제금 리스크를 입찰가에 충분히 반영하여 보수적인 시각으로 접근하는 것이 현명한 투자 전략입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계