나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경114151 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 325-35 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경114151 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 325-35 5층501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매2계 2024타경114151 | 소재지: 서울특별시 중랑구 중랑천로29길 47(중화동), 5층501호 | 감정가: 272,108,000원 | 최저가: 174,149,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울북부지방법원 2024타경114151 (1) 다세대주택

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경114151 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 325-35 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 금 272,108,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: $21.04\text{m}^2$ (약 $6.37\text{평}$)

토지 지분율: 2103.97

건물면적 (전용면적): $31.40\text{m}^2$ (약 $9.50\text{평}$)

건물 지분율: 3140

건물 제시외면적: $0.30\text{m}^2$ (약 $0.09\text{평}$)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제5층 제501호

사용승인일: 2021.04.09.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 교통 상황

경의중앙선 및 경춘선 중랑역 북서측 인근에 위치하며, 도보 및 대중교통 이용이 용이한 역세권에 해당합니다.

버스정류장도 인근에 소재하여 대중교통 사정은 전반적으로 보통 이상입니다.

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며 서측으로 포장도로에 접해 있어 접근성은 양호합니다.

2.2. 지역 환경 및 주변 개발 호재

본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 주택지역입니다.

중랑천 인접 지역으로 친수공간 및 녹지공간 접근성이 양호합니다.

중랑구 중화동 일대는 모아타운 및 재개발 사업(중화1재정비촉진구역 등)이 활발하게 추진되거나 완료되어 주거 환경이 전반적으로 개선되고 있습니다.

특히, 인근 중화동 재개발 사업은 기존 저층 노후 주거지의 주거 환경을 획기적으로 개선하는 방향으로 진행되어, 향후 주변 환경 개선에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 주변 재개발 구역은 용도지역이 상향(제3종 일반주거지역)된 사례도 있어 지역 개발 여건은 긍정적입니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

중랑역을 중심으로 한 생활권에 속하며, 상권은 주로 주택가 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다.

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있어 신축 다세대주택으로서의 기본적인 생활 편의 시설은 양호합니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 진행 정보

채무자와 소유자가 동일인(박OO)이므로 임차인 배당 관계가 단순할 가능성이 높습니다.

경매 구분이 부동산강제경매(채권자: 주OOOOOOO)인 점은 확인되었습니다.

4.2. 임대 관계

임대 관계는 미상으로 보고되었습니다. 입찰 시에는 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 명확한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반 건축물 리스크

본건은 집합건축물대장상 위반 건축물(패널조 501호/주거 $0.3\text{m}^2$)이 표기되어 있습니다.

이는 제시외 건물 ㉠(보일러실 추정, 판넬조 판넬지붕, 약 $0.3\text{m}^2$)에 해당하며, 평가에는 포함되었으나, 낙찰 후 이행강제금 부과 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 관련 사항은 관할 구청(중랑구청)에 재확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

5.2. 현장 확인 제한

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능하여 외부 관찰 및 주변 탐문으로 작성되었으며, 내부구조도가 실제와 상이할 수 있습니다. 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설 정보

직접적인 인접 혐오시설은 확인되지 않으나, 중랑구 내에는 서울의료원 장례식장(신내동) 및 면목녹색병원 장례식장(면목동) 등 주요 장례식장이 원거리에 위치하고 있습니다. 본건은 주거지역 내에 위치하고 있어 생활 환경에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 소형 면적(전용 $31.40\text{m}^2$)의 선호도가 높은 물건입니다. 경의중앙선/경춘선 중랑역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 중화동 일대의 주거 환경 개선(재개발/모아타운 등) 호재를 간접적으로 누릴 수 있는 지역입니다.

다만, 제시외 건물로 인한 위반 건축물 리스크 및 내부 구조 확인 불가 사항은 입찰 전 반드시 확인하고 리스크를 감안하여 가격을 산정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

소액 투자 및 실수요 적합: 전용 $31.40\text{m}^2$ (약 $9.50\text{평}$)의 소형 다세대주택으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요층의 선호도가 높습니다.

더블 역세권: 경의중앙선 및 경춘선 중랑역을 인근에서 이용 가능하여 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

주거 환경 개선 기대: 중랑구 중화동 일대의 대규모 정비 사업이 활발하여, 정주 환경 개선에 따른 자산 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

신축급 건물: 2021년식으로 건물 노후도가 낮아 향후 수리비용 부담이 적습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계