나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경114151 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 325-35 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2024.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 경의중앙선·경춘선 "중랑역" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 주택지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선·경춘선 "중랑역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제5층 제501호로서,
(사용승인일 2021.04.09)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도"참고)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 "？랑천로29길"의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히,
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되었으며, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

3) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물[(주택관리과-16229, 2022.06.14.) 패널조 501호/주거 0.3㎡]이 표기되어 있으며, 본건 평가에서는 무단증축된 부분을 개략적인 실측과 원거리 외부관찰 등에 의한 면적을 기준으로 제시외건물㉠(보일러실 추정, 판넬조 판넬지붕, 약 0.3㎡)로 구분하여 평가하였으니, 이행강제금, 원상회복의무 등의 관련 사항은 관할 구청에 재확인 및 경매 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동 325-35번지 5층 501호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2024타경114151 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정평가는 272,108,000원이며, 토지면적은 21.04㎡(약 6.36평)이고 건물면적은 31.40㎡(약 9.50평)입니다. 토지와 건물은 일괄매각 대상입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 2021년 4월 9일에 사용승인을 받았습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 중랑구 중화동에 소재하며, 경의중앙선 및 경춘선 "중랑역"에서 북서측으로 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재된 주택 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과 중랑역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 물건의 서측으로는 "중랑천로29길"이라는 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경114151)으로, 이는 2024년 8월 7일에 접수되었습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (범명윤)

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 30일

확정일자: 2021년 6월 3일

배당신고일자: 2023년 8월 2일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)는 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 심연희

보증금: 20,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2024년 4월 2일

확정일자: 2024년 4월 2일

배당신고일자: 2024년 9월 20일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으므로, 배당받지 못한 보증금 20,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(심연희)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 2,000만원은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 임차인은 확약서 제출로 인해 매수인의 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 중랑구 중화동 일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택가입니다. "중랑역"이 인근에 있어 역세권의 기본적인 상권 형성이 기대됩니다. 건물은 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 6일에 거래된 25.83㎡(약 7.8평) 면적의 빌라가 23,000만원에 거래되었습니다. 본 건은 31.40㎡(약 9.5평)으로 면적이 다소 크고 2021년 신축이라는 점을 고려할 때, 유사한 수준 또는 그 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 경의중앙선 및 경춘선 "중랑역"을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능합니다.

주변 시설: 주거 밀집 지역이며, "중랑역"을 중심으로 한 상업 시설, 편의점, 병원, 마트 등 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

주변 환경: 공원 등 녹지 공간과의 접근성은 제공된 정보에 없어 확인이 필요합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 심연희 임차인의 보증금 20,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

* 위반 건축물: 집합건축물대장상 위반 건축물(패널조 501호 / 주거 0.3㎡)이 표기되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과 및 원상회복 의무 발생으로 인한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 여러 차례의 경매 절차를 거치면서 최저가가 조정된 것으로 보입니다.

* 내부 확인 어려움: 임대관계 미확인 및 폐문 등으로 인해 내부 구조와 상태를 정확히 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 내부 확인을 시도해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 여러 법규에 따른 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 "중랑역" 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 투자 가치를 지닌다고 판단됩니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인 심연희 씨의 보증금 20,000,000원 인수 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 위반 건축물 등재로 인한 추가 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다. 재매각 물건이라는 점과 내부 확인의 어려움은 투자 전 면밀한 현장 조사와 권리 분석이 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: "중랑역"을 통한 교통 편의성과 역 주변 상권 이용 용이성.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소액 투자 대상으로서의 매력.

* 잠재적 시세 상승: 주변 개발 계획 등 추가적인 시세 상승 요인 확인 필요.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 272,108,000원이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 54,421,600원입니다.

최근 유사 면적(25.83㎡)의 매매 사례가 23,000만원임을 고려할 때, 본 건(31.40㎡)의 시장 가치는 대략 26,000만원에서 28,000만원 수준으로 추정됩니다.

인수해야 할 임차인 보증금 20,000,000원과 위반 건축물 관련 예상 비용(약 500만원~1,000만원 이상)을 고려하면, 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산출하라는 지침에 따라, 본 건의 시장 가치에서 인수 보증금을 차감하여 예상 입찰가를 다음과 같이 제시합니다.

추정 시장 가치: 약 27,000만원

인수 보증금: 20,000,000원

추정 입찰가: 약 25,000만원

(총 예상 지출액: 입찰가 + 인수 보증금 + 기타 제세공과금 및 수리비 등)

따라서, 신중한 접근을 위해 예상 입찰가를 25,000만원으로 제안합니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 경매 진행 상황 및 경쟁 입찰자들의 동향을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.