나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경1173 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 255-70 청계다우아트리체디벨 12층1209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2023.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 용두동 소재 "서울문화재단" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설 및 주상복합시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 배치되어 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제12층 제1209호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 시스템 등 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형으로서 업무시설 및 근린생활시설 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건까지 제반 차량 출입이 가능한 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(세부사항 건축과 문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2023타경1173 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 용두동 255-70 청계다우아트리체디벨 12층1209호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 308,000,000원

* 토지면적: 4.84㎡ (약 1.46평)

* 건물면적: 26.65㎡ (약 8.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 동대문구 용두동 소재 "서울문화재단" 남서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 업무시설 및 주상복합시설 등이 밀집한 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 가장 가까운 지하철역으로는 신설동역(약 781m) 및 상왕십리역(약 782m)이 도보로 접근 가능한 거리에 위치함.

* 도로: 본건까지 차량 출입이 가능한 포장도로와 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022-09-14 롯데카드 가압류 (갑5) [참고: 제공된 등기부요약 정보 기준]

* 인수되는 권리:

* 특별매각조건: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 개요는 제공되지 않음 [물건명세서 참고사항].

* 대항력 있는 임차인: 박준표 씨가 보증금 280,000,000원에 임차 중이며, 2022-08-10 전입(사업자등록) 일자를 가지고 대항력이 있음. 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어, 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 철저한 확인이 필요함.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전 1번신탁등기말소 (2021-03-10)

* 갑5: 롯데카드 가압류 (2022-09-14) - 말소기준권리

* 갑6: 우리카드 가압류 (2022-09-27) - 말소

* 갑7: 현대카드 가압류 (2022-09-28) - 말소

* 갑8: 우리카드 강제경매 (2023-04-03) - 말소

* 등기부채권 총액: 102,077,629원.

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-02-25

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

1.3. 상권분석

* 건축물 정보: 본건이 소재한 '청계다우 아트리체 디벨'은 2020년 준공된 건물로, 연면적 약 6,654.51㎡ (약 2,013.07평), 지상 18층, 지하 2층 규모임 [건축물표제부 요약]. 주 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설임.

* 주변 상권: 건물이 위치한 용두동 일대는 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 동대문 패션지구, 종로, 왕십리 등 주요 도심 지역과 인접하여 유동인구가 풍부하며 상권 활성화 가능성이 높음.

* 개발 잠재력: 지역 내 도시정비 및 재개발 사업 추진 가능성이 있어 향후 가치 상승이 기대되는 지역임.

1.4. 생활정보

* 주거 및 편의시설: 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업체에 적합함. 인근에 버스정류장이 있으며, 다양한 상업시설 및 식당가(용두동 쭈꾸미 거리 등)가 밀집해 있어 생활 편의성이 높음. 동대문역사문화공원 등이 인접하여 문화생활을 즐기기에도 좋음.

* 건물 내 편의시설: 본 건물은 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 박준표 씨의 보증금 280,000,000원은 인수될 가능성이 있습니다. 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 정확한 배당 가능 금액을 알 수 없으므로, 입찰 전 법원 경매계에 임차인 현황 및 배당 관련 자료를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 미회수액은 낙찰자가 부담해야 합니다.

* 특별매각조건: 일반 경매와 달리 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로, 입찰 시 준비해야 할 자금이 더 많습니다.

* 주변 환경: 용두동 지역에 동대문환경자원센터(음식물 처리 시설)가 위치하고 있으나, 이는 지하화되어 공원으로 활용되며 에너지 생산에도 기여하는 시설로 알려져 있어, 과거와 달리 혐오시설로 인식되는 정도는 낮을 수 있음. 그러나 혹시 모를 소음, 냄새 등 환경적 영향에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 건축선 지정 구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 용두동에 위치한 신축급(2020년 준공) 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 환경이 우수하여 투자가치가 있다고 판단됩니다. 특히, 26.65㎡(약 8.06평)의 소형 면적은 1인 가구 및 직장인 수요에 적합합니다.

가장 큰 고려사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인 박준표 씨의 보증금 280,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높으므로, 입찰 전 보증금 인수 여부 및 정확한 인수 금액을 반드시 확인해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 이는 배당 순위 및 배당액에 따라 달라질 수 있으므로 맹신하기는 어렵습니다. 또한, 매수신청보증금이 20%인 특별매각조건도 주의 깊게 살펴야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 컨디션 우수 기대.

* 우수한 입지: 트리플 역세권(신설동역, 상왕십리역 등) 인근의 편리한 교통망.

* 안정적인 수요: 서울 도심 접근성이 좋고, 직장인 및 1인 가구 배후 수요 풍부.

* 소형 면적: 소액 투자 및 임대 수익 창출에 유리.

1.8. 예상 입찰가

본건과 동일한 건물(청계다우아트리체디벨), 동일 면적(26.65㎡), 동일 층수(12층)의 최근 실거래가는 2026년 4월 29일에 270,000,000원에 있었습니다 [제공된 JSON 정보]. 감정가는 308,000,000원이며, 최고가 최근 매매 기록은 2023년 11월 17일 17층, 26.65㎡ 물건이 29,000,000원입니다.

현재 시세를 고려할 때, 270,000,000원 수준이 합리적인 기준선으로 보입니다. 그러나 임차인 박준표 씨의 보증금 280,000,000원 인수 여부가 가장 큰 변수입니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하게 되므로, 인수 금액을 고려한 실질적인 입찰가는 현재 시세보다 낮아져야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 배당을 통해 임차인이 보증금을 전액 회수할 수 있다는 의미라면, 보증금 인수 부담 없이 270,000,000원 내외의 시세를 기준으로 하되, 약간의 경매 할인율(예: 5~10%)을 적용하여 250,000,000원 ~ 265,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 보증금 인수 가능성이 있다면, 보증금 280,000,000원을 낙찰가에서 차감한 금액으로 수익성을 계산해야 하므로, 실제 입찰 가능 금액은 훨씬 낮아질 것입니다. 따라서, 입찰 전 임차인의 보증금 인수 여부를 반드시 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.