나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경1173 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 255-70 청계다우아트리체디벨 12층1209호 업무시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경1173 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 255-70 청계다우아트리체디벨 12층1209호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매1계 2023타경1173 | 소재지: 서울특별시 동대문구 청계천로 503, 12층1209호 (용두동,청계다우아트리체디벨) | 감정가: 308,000,000원 | 최저가: 6,936,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2023타경1173 (1)이며, 매각대상은 서울특별시 동대문구 용두동 255-70 청계다우아트리체디벨 12층1209호입니다. 본 물건은 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각 방식입니다.

소유자 및 채무자는 배OO이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 현재까지 보고된 특이사항은 없으며, 임대관계는 미상으로 확인되어 현장조사가 필요한 부분입니다.

1.2. 감정가 및 예상가

본 물건의 감정가는 308,000,000원으로 산정되었습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 현황 (개요)

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제12층에 위치한 호실입니다. 2020년에 준공된 건물로 추정되며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 등으로 마감되었습니다. 오피스텔로 이용 중이며 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등을 갖추고 있어 주거 및 업무 환경에 필요한 제반 시설이 양호합니다.

2.2. 면적 정보

건물면적(전용면적): 26.65㎡ (약 8.07평)

토지면적(대지권): 4.84㎡ (약 1.46평)

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 동대문구 용두동 소재 "서울문화재단" 남서측 인근에 위치하며, 청계천 조망권을 갖춘 입지입니다. 업무시설 및 주상복합시설이 혼재된 지대로서 주위환경은 보통 수준이나, 청계천 인접으로 인한 쾌적성이 장점입니다.

교통상황은 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 배치되어 대중교통 이용이 무난합니다. 분양 당시 트리플 역세권(경전철 마장우체국역 가칭 계획)의 기대감이 언급되었던 점을 고려할 때, 잠재적인 교통 환경 개선 여지가 있습니다.

혐오시설 여부는 현장 조사를 통해서만 최종 확인 가능하나, 검색된 정보 상으로는 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3.2. 상권 및 생활정보

주변 상권은 업무시설과 주상복합시설을 기반으로 형성되어 있습니다. 생활 인프라는 종로, 동대문, 왕십리 등 서울 도심 주요 지역의 수요를 흡수할 수 있는 위치에 있으며, 청계천 산책로를 통한 여가 활동이 용이합니다. 주로 1~2인 가구에 적합한 소형 오피스텔이 타겟입니다.

4. 법률 및 권리 분석

4.1. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(배OO)입니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 보이나, 현재 임차인이 있는지 여부(임대관계 미상)를 확인하여 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인 현황조사서 및 매각물건명세서 최종 확인이 필수입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 일반상업지역에 해당하며, 도로에 접합하고 있습니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 설정되어 있습니다. 이는 일반적인 서울 도심의 상업지역 오피스텔에서 흔히 볼 수 있는 규제입니다. 건축선 관련 세부 사항은 관할 지자체 건축과에 문의가 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 잠재적 리스크

1) 임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지 여부 및 그 임차인의 대항력 유무가 명확하지 않습니다. 낙찰 후 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 정확한 임차인 현황 파악이 가장 큰 리스크입니다.

2) 시장 위험: 오피스텔의 특성상 금리 및 경기 변동에 민감하게 반응할 수 있습니다. 감정가 대비 현 시세의 적정성 분석이 필요합니다.

3) 토지이용계획상 각종 규제: 일반상업지역 내 높이 제한 및 대공방어협조구역 등의 규제는 향후 개발 행위 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 용두동의 청계천변에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔입니다. 일반상업지역 내에 위치하여 토지의 효용성이 높으며, 소형 평형 구성으로 1~2인 가구의 주거 및 업무 수요를 충족시키기에 적합합니다. 경매의 주요 리스크는 '임대관계 미상'이므로, 정확한 권리분석과 현장 조사를 통한 명도 가능성 타진이 투자의 성패를 좌우할 것입니다.

5.3. 투자 포인트

1) 교통 및 입지: 청계천 인접의 쾌적성과 함께 종로, 동대문, 왕십리 등 도심 주요 지역 접근성이 우수하여 임차 수요가 안정적일 것으로 기대됩니다.

2) 건물 상태: 준공 5년 미만의 신축급 건물로서, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

3) 소형 오피스텔의 희소성: 도심 내 소형 오피스텔의 지속적인 수요를 바탕으로 실수요자 및 임대 투자자 모두에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계