나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5199 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 416-1 에스아이팰리스장안센텀 11층1109호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2023.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "군자초등학교"남동측 인근에 위치(한천로2길
84)하며 주위는 장안평 인근으로 상업용 고층 건물들이 있는 상업지대임.

교통상황

인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "장한평 역"이 있어 교통은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건(사용승인일:20.11.27) 내 1109호로서,

외벽 : 적색 대리석 등
내벽 : 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택 및 근린생활시설로 이용중이며, 본건은 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생시설, 승강기, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서 공둥주택 및 근린생활시설 부지로 활용하고
있음.

인접 도로상태등

본건 인근 도로는 천호대로와 연결됨

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(장안평일대),도로(접합),소로1류(폭 10m-12m)
(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률> 교육환경보호구역(상대정화
구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로
인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부
구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경5199 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 416-1 에스아이팰리스장안센텀 11층1109호

용도: 아파트 (공동주택)

건물 사용승인일: 2020년 11월 27일

1.2. 면적

토지면적: 5.07㎡ (약 1.53평)

토지지분: 5.067㎡ (약 1.53평)

건물면적(전용): 23.38㎡ (약 7.07평)

건물면적(공급): 정보 없음 (전용면적 기준)

1.3. 감정가 및 최저매각가격

감정가: 372,000,000원

최저매각가격: 372,000,000원

1.4. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

재매각 여부: 재매각

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (74,400,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "군자초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 장안평 인근으로 상업용 고층 건물들이 밀집한 상업지대입니다.

2.2. 교통

인근에 버스정류장과 지하철 5호선 "장한평역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로

본건 인근 도로는 천호대로와 연결되어 있어 차량 이동이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(장안평일대)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 1류(폭 10m-12m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 23일 접수된 이주용의 강제경매 개시결정등기(2023타경5199)입니다.

3.2. 인수되는 권리

2023년 7월 14일 접수된 을구 1번 임차권등기(이주용, 310,000,000원)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인

* 성명: 이

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 12일

* 확정일자: 2021년 4월 12일

* 배당신고일자: 2023년 7월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 310,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하는 권리(을구 1번)를 보유하고 있습니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부 요약 상, 정영희의 소유권 이전(신탁등기 말소) 및 이수국의 소유권 이전(매매) 등기가 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 장안동 일대는 장안평 자동차 시장을 중심으로 상업 및 업무시설이 발달한 지역입니다. 고층 상업용 건물들이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역으로 볼 수 있습니다.

4.2. 업종 분석

주변이 상업지대이므로 근린생활시설, 업무시설 등 다양한 업종이 혼재하고 있습니다. 본건 자체는 공동주택으로 이용 중이나, 건물 복합 용도로 인해 다양한 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 19층 건물 중 11층 1109호입니다. 사용승인일은 2020년 11월 27일로 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 적색 대리석 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 설비

건물 내 위생시설, 승강기, 난방시설 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 교육시설

본건 남동측 인근에 군자초등학교가 위치하고 있어 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건은 대항력 있는 임차인 이 씨가 존재하며, 보증금 310,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 등기부상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 이는 보증금의 전부 또는 일부가 배당을 통해 회수되지 못할 경우 매수인이 부담해야 함을 의미합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당 종결 시점의 예측일 수 있으며, 실제 배당 결과에 따라 상당한 금액의 보증금을 인수하게 될 위험이 존재하므로 각별한 주의가 필요합니다.

6.2. 재매각 사유

본 물건은 재매각으로 진행 중입니다. 재매각 사유를 정확히 파악하여 입찰에 신중을 기해야 합니다.

6.3. 혐오시설 및 기타 제한사항

주변 환경 조사 결과, 본 부동산에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. [cite: internal search] 다만, 토지이용계획 상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다. 또한, 내부 구조 확인이 외부 관찰 및 탐문에 의존하여 정확한 현황과 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 신축 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 자랑합니다. 그러나 선순위 임차권 및 재매각 물건이라는 점에서 권리 분석 및 잠재적 리스크에 대한 철저한 검토가 요구됩니다. 특히, 임차인의 보증금 인수 여부가 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 꾸준한 수요 예상

* 비교적 신축 건물로 인한 하자 발생 가능성 낮음

* 상업지역 내 위치하여 향후 가치 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 372,000,000원에서 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로 산정하되, 임차인 보증금 인수 가능성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 370,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.