나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3343 [1] 서울특별시 강북구 우이동 108-9 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2024.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 "서라벌중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선(솔밭공원역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건 공부상 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층 건물 중 제1층 제102호로서,
(사용승인일: 2000.12.29)
외벽: 벽돌 쌓기 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임. (후면"내부구조도"참조)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(20m이하-완화시28m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접
합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주
거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2024타경3343 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강북구 우이동 108-9 1층102호 (신주소: 서울특별시 강북구 삼양로155길 51-7)

1.3. 건물용도

다세대주택

1.4. 감정가

217,000,000원

1.5. 토지면적

27. 83㎡ (약 8.42평)

1.6. 건물면적

59. 70㎡ (약 18.07평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

양O (양 )

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 "서라벌중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선(솔밭공원역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 특이사항

채권자 양O(양 )에 의한 부동산강제경매 사건임. 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석 시 주의가 요구됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양선 (양 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-14

* 확정일자: 2021-06-09

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 13번 주택임차권 등기 (2023.07.26 접수, 금180,000,000원). 해당 임차권은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

3.3. 등기부 요약

* 등기구분: 갑22, 접수일자: 2013-10-15, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 박영민

* 등기구분: 을13, 접수일자: 2023-07-26, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 양선, 권리금액: 금180,000,000원, 말소: 인수

* 등기구분: 갑23, 접수일자: 2022-06-29, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이지현, 비고: 매매금195,000,000원

* 등기구분: 갑24, 접수일자: 2024-05-23, 권리종류: 강제경매, 권리자: 양선, 권리금액: 193,592,768원, 말소: 말소

3.4. 말소기준권리

서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경3343)이 말소기준권리임.

3.5. 인수되는 권리

2023. 7. 26. 접수된 을구 13번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 함. (물건명세서 참고사항)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

* 최근 매매 사례 (HJ포레스트, 2023년 건축): 53.7㎡, 2~3층, 37,600만~37,800만원 (2026년 6월 거래). 평당 약 700만원 이상 수준.

* 최근 매매 사례 (우리팰리스타운, 2020년 건축): 36.85㎡, 2층, 20,000만원 (2026년 6월 거래). 평당 약 543만원 수준.

* 본건(59.70㎡, 2000년 건축)의 감정가는 217,000,000원(평당 약 363.5만원)으로, 최근 거래된 신축 다세대 주택 시세보다 현저히 낮은 편임.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 JSON 정보에 구체적인 전월세 시세는 포함되어 있지 않으나, 주변 매매 시세와 연동하여 판단할 수 있음.

4.3. 건물 건축 정보

* 건축 연도: 2000년 12월 29일 사용승인.

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지상 4층 건물.

* 총 세대수: 9세대.

* 본건: 1층 102호. 공부상 1층으로 등재되어 있으나, 감정평가서상 북측 접면도로 기준 계단을 통한 지상 2층에 소재하는 것으로 기재됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

"서라벌중학교" 인근에 위치함.

5.2. 편의시설 및 기타

차량 진입이 가능하고 대중교통 이용이 편리하며, 주거지역으로서 기본적인 편의시설 이용이 가능한 입지임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크 (임차인)

대항력 있는 선순위 임차인(양선)의 보증금 180,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 중대한 위험이 존재함. (등기부상 '인수'로 명시되어 있으며, 물건명세서에도 동일하게 기재되어 있음. '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충될 수 있으므로, 배당 결과 및 실제 변제 여부를 반드시 확인해야 함.)

6.2. 물건 상태 및 접근성

공부상 1층으로 등재되어 있으나, 실제로는 북측 도로 기준 계단을 통해 지상 2층에 해당하는 위치에 소재하는 것으로 파악됨. 이는 실제 이용 및 접근성에 영향을 줄 수 있는 사항임.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(20m이하-완화시28m이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있음.

6.4. 혐오시설 관련

주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)의 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았음. 그러나 토지 이용 계획상의 제한사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등)은 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 우이동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 8천만원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 가장 큰 리스크로 작용합니다. 또한, 공부와 실제 이용 상태의 차이, 다양한 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 내 신축 다세대 주택의 높은 시세 형성으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* (단, 선순위 임차인 보증금 인수 부담 및 실제 건물 상태에 따른 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 투자 전략 필수.)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 217,000,000원

* 주변 시세: 신축 다세대 주택 기준 평당 약 543만원 ~ 700만원 이상 (본건 약 18.07평 환산 시 약 3억 2천만원 ~ 4억 2천만원 이상).

* 본건 감정가는 주변 시세 대비 현저히 낮은 편으로, 이는 선순위 임차인 인수 위험을 반영한 것으로 판단됨.

* 인수 보증금(180,000,000원)을 제외하고 물건 자체의 가치와 리스크를 고려한 최적의 입찰가를 산정해야 함.

* 예상 입찰가 : 230,000,000원

* 본 입찰가는 감정가를 소폭 상회하는 수준으로, 시장 잠재력을 고려한 가격임.

* 만약 선순위 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 총 매수 비용은 약 410,000,000원(입찰가 230,000,000원 + 인수 보증금 180,000,000원)이 될 수 있으며, 이는 주변 시세와 비교 시 투자 가치를 신중하게 재검토해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.