나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3343 [1] 서울특별시 강북구 우이동 108-9 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3343 [1] 서울특별시 강북구 우이동 108-9 1층102호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경3343
• 주소: 서울특별시 강북구 삼양로155길 51-7, 1층102호
• 감정가: 217,000,000원
• 최저가: 29,125,000원
• 유찰 횟수: 9회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매1계 2024타경3343 | 소재지: 서울특별시 강북구 삼양로155길 51-7, 1층102호 | 감정가: 217,000,000원 | 최저가: 29,125,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경3343 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 감정가는 217,000,000원으로 산정되었습니다. 소유자 및 채무자는 동일인(채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)이며 채권자는 양O입니다.

1.2. 물건 현황 (면적 및 구조)

본 물건은 서울특별시 강북구 우이동 108-9에 소재한 다세대주택 1층 102호입니다.

토지 면적은 $27.83\text{m}^2$ (약 8.42평)이며, 건물 전용면적은 $59.70\text{m}^2$ (약 18.06평)으로 방 3개 규모의 비교적 넓은 면적을 확보하고 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층 건물 중 1층에 해당하며, 2000년 12월 29일에 사용승인을 받아 연식은 다소 있으나 1층이라는 접근상의 이점이 있습니다.

1.3. 주변 환경 및 교통 상황

본건은 서라벌중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 아파트 등이 혼재된 주거 지역입니다. 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 솔밭공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지: 더블 역세권 잠재력과 녹지 프리미엄

본 물건은 우이신설선 솔밭공원역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 이는 서울 강북 지역의 희소한 경전철 노선으로, 신설동역 등 주요 노선과의 환승이 용이합니다. 또한, 현재 솔밭공원역에서 방학역(1호선)까지의 우이신설선 연장 사업이 추진 중이므로 향후 교통 환경 개선 및 유동인구 증가에 따른 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

주변에는 소나무 군락으로 유명한 솔밭근린공원이 인접해 있어 도심 속 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 이는 주거 만족도를 높이는 주요 요인입니다.

2.2. 토지 이용계획 및 특이 사항

토지는 제1종일반주거지역에 해당하여 저층 주택 위주의 주거 환경이 형성되어 있습니다. 주목할 점은 '고도지구(20m이하-완화시28m이하)'로 지정되어 있어 향후 신축이나 재건축 시 높이 제한이 적용된다는 사실입니다. 또한 '정비구역(주거환경개선사업)'으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 구역 전체의 개발 계획을 살펴볼 필요가 있습니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 경매의 종류 및 등기부상 권리 관계

본 경매는 채권자의 강제집행에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 명도(인도) 저항이 비교적 적을 수 있는 일반적인 형태입니다.

제공된 정보 내에서는 말소기준권리를 특정할 수 없으나, 경매 절차상 매각 대상은 토지/건물 일괄 매각이므로 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 낙찰자가 인수할 수 있는 선순위 임차권이나 기타 유치권 등의 권리 여부는 등기부 및 매각물건명세서를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

3.2. 임차인 관계 및 명도 리스크

감정평가서에 따르면 임대 관계는 미상(알 수 없음)입니다. 이는 중요한 명도 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 현장 조사를 통해 실제 거주자가 소유자인지, 혹은 대항력 있는 임차인(선순위 임차인)이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 선순위 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 전형적인 주거 지역에 위치하며, 대규모 상권이 형성되어 있지 않습니다. 다만, 솔밭공원역 인근으로 기본적인 생활 편의 시설(소매점, 음식점 등)이 분포하고 있어 생활에 불편함이 없는 수준입니다. 우이신설선을 통한 외부 상권 접근성(성신여대입구역, 보문역 등)이 양호합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

인근에 서라벌중학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 특히 서울시 강북구의 대표적인 녹지 공간인 솔밭근린공원과 인접해 있어 주거 쾌적성이 높습니다.

주변을 검색한 결과, 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 장례 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았으며, 주거 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이 사항

5.1. 지역 개발 규제 리스크

토지이용계획상의 '고도지구' 및 '정비구역(주거환경개선사업)' 지정은 단기적인 투자 수익을 제한하는 요소가 될 수 있습니다. 고도지구는 건물의 신축이나 증축 시 높이를 제한하여 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 정비구역 지정은 장기적으로 호재일 수 있으나, 사업 진행 여부에 따라 장기간 현금 유동성이 묶일 위험이 있습니다.

5.2. 물건 자체의 리스크

건물 연식이 약 25년 차로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 존재합니다. 또한, 1층이라는 점은 층간 소음에서는 자유로울 수 있으나, 사생활 보호 및 채광 측면에서는 단점으로 작용할 수 있습니다.

5.3. 임대 관계 미상 리스크

가장 큰 리스크는 '임대 관계 미상'입니다. 낙찰 전 철저한 현장 조사 및 주민센터 방문을 통해 전입세대 열람을 실시하여 대항력 있는 임차인의 유무를 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 우이동 소재의 다세대주택으로, $59.70\text{m}^2$ (약 18.06평)의 넓은 전용면적을 가지고 있어 실거주 목적의 3~4인 가구에게도 적합합니다. 우이신설선 솔밭공원역과 인접하여 교통이 편리하고, 솔밭근린공원이라는 우수한 녹지 환경을 갖추고 있어 주거 쾌적성이 높은 것이 장점입니다.

다만, '고도지구'와 '정비구역'이라는 개발 제한 요소가 혼재되어 있어 장기적인 개발 호재와 단기적인 규제를 동시에 안고 있습니다. 현 시점에서는 실거주 목적의 접근이 가장 합리적으로 보이며, 매매 시세 대비 적절한 낙찰가격을 산정하는 것이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 우수한 교통 환경: 우이신설선 솔밭공원역 도보 이용 가능한 역세권.

2) 넓은 전용 면적: 다세대주택임에도 전용 $59.70\text{m}^2$ (약 18.06평)의 넓은 실사용 공간 확보.

3) 녹지 프리미엄: 솔밭근린공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

4) 개발 잠재력: '정비구역(주거환경개선사업)' 지정으로 인한 장기적인 가치 상승 기대.

7. 입찰 전 필수 확인 사항

1) 임대차 관계: 현장 조사 및 전입세대 열람을 통한 대항력 있는 임차인의 유무 필히 확인.

2) 시세 조사: 인근 다세대주택의 매매 및 전월세 시세 조사로 적정 입찰가 산정.

3) 정비사업 진행 현황: 해당 정비구역의 현재 사업 단계 및 진행 속도 확인.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계