나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경102455 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 116-2 하이원팰리스 102동 OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2024.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하며 주위환경은
보통시됨.

교통상황

인근에 버스정류장, 지하철역(면목역, 7호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 근생.오피스텔및도시형생활주택 내 오피스텔로서,
외벽 : 돌붙임마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔임. (후면 내부구조도 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단지의 가장형 토지로서, 근생·오피스텔·도시형생활주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약5m의 도로와 접하여 차량통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

면목동 116-2, 면목동 116-3, 면목동 116-4, 면목동 116-5, 면목동 116-6 면목동 116-7
공히,
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목생활권), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등)육군수도방위사령부(02-524-3146)
관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 등은 미상임.
-등기사항전부증명서상 주택임차권등기 되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경102455 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 228,000,000원

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (본건은 재매각 물건임)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 116-2 하이원팰리스 102동 5층505호

용도: 오피스텔

건물면적: 23.78㎡ (약 7.19평)

토지면적: 5.60㎡ (약 1.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

준공년도: 2019년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면동초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 일반적인 주거 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 면목역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로 노폭 약 5m의 도로와 접하여 차량 통행이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 갑8 (압류 - 김포세무서장, 2022-01-19)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑8: 압류 (김포세무서장, 2022-01-19)

* 갑11: 강제경매 (주택도시보증공사, 2024-02-15) - 본 경매 개시 결정

* 갑12: 압류 (중랑구, 2024-06-13)

매각으로 인수되는 권리:

* 을1: 주택임차권 (권리자: 김예림, 2023-02-22 접수, 채권액 230,000,000원)

* 전입일자: 2021-05-12

* 확정일자: 2021-04-19

* 물건명세서에 따르면, 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-12

확정일자: 2021-04-19

배당신고일자: 2023-02-22

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금이 매우 높아 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건물명: 하이원팰리스

주요 용도: 오피스텔, 근린생활시설, 도시형생활주택

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물

준공년도: 2019년

총 호수: 32호 (본건은 102동 505호)

4.2. 주변 상권

본 물건은 단독주택, 다세대주택 등 주거 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

면목역 역세권에 위치하여 교통 이용이 편리하고, 주변 상업시설 이용 또한 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 마트, 은행, 병원 등 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

면목역을 중심으로 형성된 상업지구를 통해 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"면동초등학교"가 도보 거리에 있어 자녀 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

관할 교육청 확인이 필요한 교육환경보호구역에 해당합니다.

5.3. 기타

건물 내 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 주차시설 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 위험

본 물건의 가장 큰 리스크는 2억 3천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다.

만약 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 하므로 투자 금액 외 추가적인 부담이 발생합니다.

6.2. 재매각 사유

본 물건은 이미 한 차례 유찰되어 재매각으로 진행되고 있습니다.

이는 높은 임차 보증금 인수 위험 등 이전 경매에서 투자자들이 매입을 꺼렸던 사유가 반영된 것으로 보입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

물건이 속한 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목생활권)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 적용됩니다.

향후 건물 이용 및 건축 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

주변 환경 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 면목역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

하지만 2억 3천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 위험은 매우 중대한 투자 리스크이며, 재매각 물건이라는 점 또한 이러한 위험을 방증합니다.

현재 감정가(2억 2천 8백만원)와 최근 매매가(2억 8천 9백만원)를 고려할 때, 임차 보증금 2억 3천만원을 추가로 인수하게 되면 실질적인 취득 가격이 시장 가격을 훨씬 상회할 가능성이 높아 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 면목역 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 만약 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 회수되어 낙찰자가 인수할 금액이 없게 된다면, 상대적으로 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다 (단, 매우 희박한 가능성임).

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

최근 동일 건물(하이원팰리스, 102동 5층)에서 2026년 1월 8일, 44.77㎡ (약 13.55평) 면적이 2억 8,900만원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 평당 약 2,132만원 또는 ㎡당 약 645만원의 시세로 추정할 수 있습니다.

본건 면적 23.78㎡ (약 7.19평)에 대한 시세 반영 예상가는 약 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

주요 고려사항: 본 물건은 2억 3천만원의 선순위 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

실질 인수 금액 예상: (입찰가) + (인수 보증금 230,000,000원)

결론:

본 물건은 2억 3천만원이라는 높은 금액의 선순위 임차 보증금 인수 위험이 있어, 안정적인 투자 관점에서 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

낙찰가가 최저매각가격(감정가 2억 2천 8백만원)보다 현저히 낮더라도, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 실질 금액이 시장 시세(약 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원)를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 투자 위험이 매우 높다고 판단되며, 투자 결정을 위해서는 임차인과의 협상, 배당 관련 상세 분석 등 추가적인 정밀 조사가 필수적입니다. 본 건은 재매각 물건으로, 투자자들의 극히 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.