나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경102615 [1] 서울특별시 성북구 삼선동3가 102 한강뉴스타102동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지평 · 평가일 2024.03.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 삼선동3가 소재 "서울삼선초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 도시형생활주택, 아파트 등 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본동까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 동측 근거리에 지하철 6호선 및 우이신설선 "보문역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 503호로서,
집합건축물대장상 2018년 9월 17일에 사용승인되었으며,
외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 새시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
(세부 내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본단지 북측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

기호 (1), (2)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건의 호별위치는 집합건축물대장의 도면 및 점유현황 등을 참고하였으며, 내부구조 등은 현장조사시 이해관계인의 부재로 개략적인 외부 관찰, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등을 참조하여 일반적인 상태를 기준으로 평가하였는 바 실제와 상이할 수 있으니 입찰 및 낙찰시 재확인하는 등 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경102615 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 삼선동3가 102 한강뉴스타 102동 5층 503호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 16.70㎡ (약 5.05평)

건물면적: 27.76㎡ (약 8.39평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정평가액: 265,000,000원

매각조건: 재매각, 특별매각조건 적용

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 성북구 삼선동3가에 위치하며, "서울삼선초등학교" 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 도시형생활주택, 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로서 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

건물이 소재한 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 동측 근거리에는 지하철 6호선 및 우이신설선 "보문역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑구 3번: 소유권이전(신탁등기말소) (접수 2019-02-22)

* 을구 1번: 주택임차권 (정민화) (접수 2023-03-22) - 인수 대상

* 갑구 4번: 소유권이전 (매매) (접수 2019-03-06)

* 갑구 5번: 가압류 (주택도시보증공사) (접수 2023-01-13) - 말소기준권리

* 갑구 7번: 강제경매 (주택도시보증공사) (접수 2024-02-21) - 말소 대상

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부 상 을구 1번 임차인으로 주택임차권이 등기되어 있으며, 임차인은 정민화(주택도시보증공사)입니다.

* 임차인: 정 (주택도시보증공사)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-22

* 확정일자: 2019-02-11

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 관계

말소기준 권리는 갑구 5번 가압류(주택도시보증공사, 2023-01-13 접수)입니다. 이 권리보다 후순위인 갑구 7번 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. 다만, 을구 1번 주택임차권은 선순위이며 대항력이 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 차액만큼 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 단지 정보

본 건은 "한강뉴스타"라는 도시형생활주택 단지의 102동 5층 503호입니다. 해당 건물은 2018년 9월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물입니다. 단지 전체적으로는 총 28세대가 거주할 수 있는 규모로 파악됩니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 주변 연립·다세대·빌라 매매 정보를 바탕으로 시세 분석을 진행한 결과는 다음과 같습니다.

* 월드빌라트 (2002년 건축, 38.64㎡): 2026년 3월 27일, 263,000,000원 거래 (약 2,251,712원/평)

* 한강뉴스타 (2018년 건축, 43.65㎡): 2026년 3월 30일, 410,000,000원 거래 (약 3,103,709원/평)

* 모던하우스(4차) (2015년 건축, 38.41㎡): 2026년 3월 30일, 345,000,000원 거래 (약 2,971,576원/평)

본 건은 27.76㎡(8.39평)이며, 감정가는 265,000,000원(약 3,158,522원/평)입니다. 이는 같은 단지 내 더 넓은 면적의 거래 사례(410,000,000원)와 비교했을 때, 면적 대비 시세가 유사하거나 다소 높게 형성되어 있음을 시사합니다. 다만, 임차인 인수 보증금 265,000,000원을 고려하면 총 실취득가는 더 높아질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2018년 9월 17일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다. 건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 관련 시설, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교육시설

인근에 서울삼선초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 보문역 주변으로 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 발달해 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다. (주변 편의시설 및 학교에 대한 상세 정보는 별도 검색 및 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 취득 시 총 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 재매각 물건

본 건이 재매각 절차를 거치고 있다는 점은 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 해제된 사유가 있었음을 시사합니다. 이는 잠재적인 문제점을 내포할 수 있습니다.

6.3. 특별 매각 조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반적인 10%보다 두 배 높아 자금 계획에 유의해야 합니다.

6.4. 기타

내부 구조는 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 및 건축물대장상 도면을 토대로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있어 현장 재확인이 필수적입니다. 또한, 토지 이용 계획 상 각종 제한 사항이 존재합니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 관련 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. (최종 입찰 전 반드시 상세한 현장 조사 및 관련 인허가 사항 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 시내 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 265,000,000원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 전액 인수 가능성이 최대 리스크 요인으로 작용합니다. 재매각 및 특별 매각 조건(보증금 20%) 역시 입찰 참여 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 서울 도심 역세권(보문역)에 위치한 우수한 교통 접근성.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태 양호 예상.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요 기대.

8.2. 고려 사항

* 265,000,000원의 보증금을 전액 인수할 가능성이 있어, 실제 총 취득 비용이 높아질 수 있음.

* 재매각 물건으로, 유찰 사유에 대한 면밀한 분석 필요.

* 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가 산정

최근 거래 사례 중 한강뉴스타 단지 내 43.65㎡ 면적이 410,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(27.76㎡) 자체의 적정 가치는 약 260,000,000원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가 265,000,000원과 유사한 수준입니다.

그러나 본 건의 최대 변수는 265,000,000원의 인수해야 하는 임차인 보증금입니다. 만약 경매 배당으로 임차 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 실취득 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

9.2. 입찰 희망가 제안

안정적인 투자를 위해서는 총 실취득 비용이 시세(약 2.6억원 ~ 3.1억원/평당 시세 고려 시 2.6억 ~ 3.2억원 범위)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 입찰가가 240,000,000원이고, 배당에서 임차 보증금의 180,000,000원이 변제된다고 가정하면, 인수 보증금은 85,000,000원이 됩니다. 이 경우 총 실취득 비용은 240,000,000원(입찰가) + 85,000,000원(인수 보증금) = 325,000,000원이 됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 희망 입찰가는 240,000,000원 ~ 250,000,000원 범위를 제안합니다. (매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임을 유의)

따라서, 희망 입찰가로 240,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.