나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경109548 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 147-4 수성렉스빌 4층401호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경109548 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 147-4 수성렉스빌 4층401호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매1계 2024타경109548 | 소재지: 서울특별시 성북구 정릉로26길 44, 4층401호 (정릉동,수성렉스빌) | 감정가: 326,000,000원 | 최저가: 43,755,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경109548 (1)이며, 용도는 주거용 오피스텔입니다. 소재지는 서울특별시 성북구 정릉동 147-4 수성렉스빌 4층401호로, 감정가는 326,000,000원으로 평가되었습니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본건의 토지면적은 17.62㎡ (약 5.33평)이며, 건물면적(전용면적)은 44.27㎡ (약 13.39평)입니다. 해당 건물은 2021.03.11. 사용승인된 비교적 신축급의 철근콘크리트구조 건물이며, 외벽은 석재 마감, 창호는 새시2중창으로 마감되었습니다. 현재 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 물건 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 우이-신설선 정릉역 북동측 인근에 위치하며, 오피스텔, 도시형생활주택, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 주상복합지대입니다. 주거의 편리성은 양호하며, 쾌적성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

정릉역 및 시내버스정류장이 남동측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 양호합니다. 차량 접근이 용이하며, 주차 여건 역시 호당 1.57대 (총 56.4대/36호)로 양호한 편입니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

정릉역 인근의 주상복합지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설)은 잘 갖춰져 있는 것으로 보입니다. 주변 환경 관련하여 별도의 혐오시설은 검색되지 않았으나, 주변 주거 형태를 고려할 때 일반적인 주거지역의 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본건은 소유자 및 채무자가 강OO로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO인 부동산강제경매 사건입니다. 가장 핵심적인 권리관계는 등기사항전부증명서 을구에 기재된 '주택임차권 등기'입니다. 임차권자는 엄태*이며, 임차보증금은 420,000,000원입니다.

3.2. 잠재적 리스크

임차권 등기 내용에 따르면, 임차인의 임차보증금은 420,000,000원으로, 이는 본건의 감정가 326,000,000원보다 9,400만원 높은 금액입니다. 임차인은 전입신고 및 점유개시일(2022.05.09.) 및 확정일자(2022.04.12.)를 확보하고 있어 선순위 대항력 있는 임차인일 가능성이 매우 높습니다. 매수인이 낙찰 후 임차인의 배당받지 못한 잔여 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 이는 본건 경매의 **최대이자 치명적인 잠재적 리스크**입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 2021년식 신축 오피스텔로 우이-신설선 정릉역 인근의 양호한 교통과 주차 환경을 갖추고 있어 물건 자체의 가치는 우수합니다. 그러나 현재 감정가(3.26억)를 크게 상회하는 임차보증금(4.2억)을 가진 선순위 임차인이 존재할 가능성이 높아, 단순 낙찰가 외에 거액의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 우이-신설선 정릉역 역세권이며, 주요 간선도로 접근성 양호

신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 및 시설 양호

양호한 주차 여건: 호당 1.57대의 우수한 주차 시설 확보

4.3. 매각 전략 제언 (필수 고려 사항)

입찰 참여 전 반드시 말소기준권리 대비 임차인의 대항력 여부 및 배당 가능 금액을 철저히 분석해야 합니다. 인수해야 할 보증금과 낙찰가를 합산한 실질적인 투자금액이 주변 시세 대비 경제성이 있는지 면밀히 따져보고, 명도 협상 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용을 미리 고려하여 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다. (임차인 관련 권리관계가 해결되지 않을 경우 일반적인 투자 물건으로는 부적합합니다.)

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계