나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경110425 [1] 서울특별시 강북구 우이동 63-4 그랑캐슬 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강북구 우이동 소재 지하철 우이신설선 “솔밭공원역”서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 인근에 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2020년 7월 8일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제204호로서,

외벽 : 치장벽돌 마감 등,
창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

기호 (가)는 공부상 다세대주택(방2, W/C1, 주방/식당, 거실, 발코니, 현관 등)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접필지 대비 등고평탄한 지대의 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 9미터 내외 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(20m이하-완화시28m이하), 고도지구(28m이하(입안)), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경110425 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 우이동 63-4 그랑캐슬 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

토지면적: 19.73㎡ (약 5.97평)

토지지분: 19.73㎡ (약 5.97평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.97㎡ (약 9.07평)

건축물 용도: 공동주택-다세대주택

준공년도: 2020년 (사용승인일: 2020년 7월 8일)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

해당 물건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 지하철 우이신설선 “솔밭공원역” 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 우이신설선 “솔밭공원역”이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인근 시설

지하철 우이신설선 솔밭공원역이 도보 가능한 거리에 있어 역 주변 상권 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

2.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 지역 특성상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 6월 10일 접수된 중랑세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

해당 물건에는 대항력있는 임차인 김 씨가 있으며, 보증금 235,000,000원에 대한 주택임차권(을3, 2023년 2월 20일 접수)이 존재합니다. 물건명세서 상 "배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 주요 권리 요약

* 등기부상 소유권 보존: 2020년 7월 10일 (박서연 외 1명)

* 임차권 설정: 2023년 2월 20일 (김민식, 보증금 235,000,000원, 말소: 인수)

* 강제경매 개시 결정: 2024년 6월 19일 (주택도시보증공사, 채권액 235,000,000원)

* 이 외 다수의 압류 등기 존재하나, 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 특이사항

* 대항력있는 임차인 존재

* 선순위 임차권 (전입일자 2021-02-09, 확정일자 2021-01-13)

* 공동담보 물건 (정보에 명시되어 있으나, 등기부상 해당 내용 확인되지 않음)

* 재매각 물건 (이전 경매에서 유찰 또는 문제 발생)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

주로 주거용으로 이용되는 지역이며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 솔밭공원역 인근으로 유동인구가 존재합니다.

4.2. 편의시설

지하철역 및 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호하며, 솔밭공원역 주변으로 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 생활인프라

2020년에 준공된 비교적 신축 건물로 건물 자체의 노후도는 낮습니다. 주거 환경으로서는 조용하고 안정적인 편으로 보입니다.

4.4. 교육환경

해당 물건지 인근은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있으므로, 관련 교육청에 최종 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력있는 임차인의 보증금 235,000,000원 전액 또는 일부를 인수해야 한다는 점입니다. 현재 감정가가 224,000,000원임을 감안할 때, 보증금 전액 인수 시 낙찰자의 총 인수 금액이 부동산의 시세보다 높아질 위험이 있습니다.

5.2. 재매각 물건

본 물건은 재매각 대상으로, 이전 경매 절차에서 낙찰자 미발생 또는 계약 미이행 등의 사유가 있었을 수 있습니다. 이는 물건 자체의 하자나 권리 관계의 복잡성, 또는 시장의 낮은 관심도 등을 시사할 수 있습니다.

5.3. 높은 매수신청 보증금

특별매각조건에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있습니다. 이는 일반적인 경매(10%)보다 두 배 높은 금액으로, 입찰 시 더 많은 초기 자본이 요구됩니다.

5.4. 권리관계 복잡성

채권자와 임차인이 주택도시보증공사로 동일하게 엮여 있는 것으로 보여, 대위변제 등 복잡한 금융 관계가 경매의 원인이 된 것으로 추정됩니다. 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 신축 건물

2020년 준공된 건물로, 비교적 최신 건축물로서 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

6.2. 역세권 입지

지하철 우이신설선 솔밭공원역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높고, 역세권에 따른 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축 다세대주택으로 입지 조건이 우수하나, 대항력있는 임차인이 높은 보증금(235,000,000원)을 가지고 있으며, 해당 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 현재 감정가(224,000,000원)보다 높은 임차인 보증금으로 인해, 인수되는 보증금을 포함한 총 매입 비용이 시세보다 높아질 리스크가 매우 큽니다. 재매각 물건이라는 점과 높은 매수신청 보증금 또한 부담 요인으로 작용합니다. 따라서 철저한 권리 분석 및 예상 인수 금액 산정을 통해 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 면적(약 9.07평) 및 건축 연도(2020년)를 고려할 때, 주변 유사 물건 시세는 평당 약 1,800만원에서 2,300만원 수준으로 추정됩니다. 최근 매매 사례(HJ포레스트 16.2평, 2023년 준공, 3.76억원/3.78억원)의 평당 시세 약 2,320만원을 적용하면 약 2.1억원의 시장 가치를 예상해볼 수 있습니다. 그러나 2020년 준공된 '우리팰리스타운'(11.15평, 2억원)의 평당 시세 약 1,790만원을 적용하면 약 1.6억원의 시장 가치로 볼 수도 있습니다.

감정가 224,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하며, 재매각 물건임을 감안하여 170,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

단, 위 예상 입찰가에 더하여 인수해야 할 임차인 보증금 235,000,000원이 추가적인 매입 비용으로 발생하므로, 총 매입 비용은 최소 405,000,000원 이상이 됩니다. 이는 현재 추정되는 부동산 시장 가치를 훨씬 상회하는 금액으로, 해당 물건은 투자 시 상당한 위험을 수반합니다. 낙찰 후 임차인과의 협상, 또는 보증금 회수에 대한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.