나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경110425 [1] 서울특별시 강북구 우이동 63-4 그랑캐슬 2층204호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경110425 [1] 서울특별시 강북구 우이동 63-4 그랑캐슬 2층204호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매1계 2024타경110425 | 소재지: 서울특별시 강북구 삼양로155길 3, 2층204호 (우이동,그랑캐슬) | 감정가: 224,000,000원 | 최저가: 30,065,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강북구 우이동에 위치한 다세대주택(그랑캐슬 2층204호)에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경110425 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 우이동 63-4 그랑캐슬 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

면적 현황

토지면적(대지권): 19.73㎡ (약 5.97평)

건물면적(전용면적): 29.97㎡ (약 9.07평)

(참고: 통상적인 다세대주택의 경우 공급면적은 약 37.46㎡, 약 11.33평으로 추정됩니다.)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경

서울특별시 강북구 우이동 소재 지하철 우이신설선 “솔밭공원역” 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 역세권에 근접하여 대중교통 이용은 편리합니다.

건물의 구조 및 이용상태

2020년 7월 8일자로 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 중 제2층 제204호이며, 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

공부상 다세대주택(방2, W/C1, 주방/식당, 거실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용 건부지(건물이 건축된 토지)로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 9미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 지하철 우이신설선 '솔밭공원역' 서측 인근에 위치하여 역세권 입지를 확보하고 있습니다. 도보 접근성이 양호하며, 우이동은 주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역으로 실수요가 꾸준한 지역입니다. 주거 쾌적성은 보통 수준이며, 비교적 신축 건물이라는 점이 강점입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권은 역 주변을 중심으로 소규모 생활 편의시설 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 대규모 상업시설은 아니지만, 일상생활에 필요한 마트, 식당, 카페 등은 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

생활 정보 및 혐오시설

주변은 주로 주택가로 이루어져 있어 안정적인 주거환경을 제공합니다. 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가되었으나, 고도지구 등 도시계획상의 제한이 있어 개발에는 제한이 있습니다. 보고서 작성 시점 기준으로 주변에 특별히 주목할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않으며, 인근에 솔밭공원 등이 위치하여 녹지 공간 이용이 용이합니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 권리 분석

경매구분은 '부동산강제경매'로, 채권자의 일반 채권 집행에 의한 경매입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 경매 과정에서 복잡한 명도 저항이 발생할 가능성은 상대적으로 낮으나, 채무자가 직접 점유하고 있을 가능성이 높습니다.

특이사항 및 주의사항

현재 임대차 관계는 '임대미상'으로 조사되었습니다. 이는 현황조사 시점에 임차인 관계가 파악되지 않았거나, 소유자가 직접 거주 중일 가능성을 내포합니다.

최고가 매수 신고인이 결정된 후에는 **반드시 점유자 현황(소유자 또는 임차인)을 파악**하고, 임차인이 존재할 경우 그 임차인이 대항력 있는 임차인인지, 혹은 소액임차인으로서 최우선변제권을 주장할 수 있는지 등에 대한 **정확한 명도 권리 분석을 진행**해야 합니다. 명도(인도)는 경매 낙찰 후 예상되는 주요 리스크 요인 중 하나입니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 다음과 같이 다양한 토지이용계획 및 제한을 받고 있습니다.

용도지역: 제2종일반주거지역(7층이하)

고도지구: 고도지구(20m이하-완화시28m이하), 고도지구(28m이하(입안))

경관지구: 조망가로특화경관지구

제한구역: 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경보호), 대공방어협조구역(군사시설보호), 과밀억제권역(수도권정비계획)

**분석:** '제2종일반주거지역(7층이하)' 및 '고도지구' 지정으로 인해 건물 신축 또는 증축 시 높이 제한(7층 또는 20~28m 이하)이 엄격하게 적용됩니다. 이는 본 건물의 미래 재개발 가능성 또는 개별 신축 시에 중요한 요소가 됩니다. 다만, 본 물건은 2020년 신축되어 당분간 재개발을 기대하기는 어렵습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대미상으로 인한 실제 점유자(소유자 또는 대항력 있는 임차인) 확인 및 명도(인도) 과정의 불확실성 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

입지 제한 리스크: 고도지구 및 7층 이하 제한 등으로 인한 개발의 제약이 있습니다. 단, 이는 해당 지역 전체에 적용되는 일반적인 사항입니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 2020년 7월에 사용승인된 **신축급 다세대주택**이라는 점과 **우이신설선 솔밭공원역 인근 역세권**에 위치한다는 명확한 강점을 가지고 있습니다. 전용면적 약 9.07평의 소형 주택으로, 1~2인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 적합한 물건입니다.

강제경매 물건으로 권리관계는 단순해 보이나, '임대미상'에 대한 철저한 현장 확인 및 명도 계획 수립이 필수적입니다. 감정가가 2억 2천만 원대로 수도권 내 역세권 신축급 소형 주택 투자에 있어 상대적으로 부담이 적은 금액대라는 점에서 매력이 있습니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 우이신설선 '솔밭공원역' 도보 이용이 가능한 역세권 입지로 대중교통 편의성이 높습니다.

신축급 컨디션: 2020년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 별도의 대규모 수선 비용 부담이 적습니다.

소액 투자 가능: 감정가가 비교적 낮아 소액 자금으로 수도권 내 주택 투자를 원하는 투자자에게 적합합니다.

꾸준한 임차 수요: 역세권 소형 주택은 1~2인 가구의 임차 수요가 꾸준하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계