나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113745 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 392-6 골든캐슬2 101동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113745 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 392-6 골든캐슬2 101동 2층203호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경113745
• 주소: 서울특별시 동대문구 한천로24길 50, 101동 2층203호 (장안동,골든캐슬2)
• 용도: 도시형생활주택

서울북부지방법원 경매1계 2024타경113745 | 소재지: 서울특별시 동대문구 한천로24길 50, 101동 2층203호 (장안동,골든캐슬2) | 감정가: 236,000,000원 | 최저가: 236,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호 서울북부지방법원 2024타경113745 (1)

소재지 서울특별시 동대문구 장안동 392-6 골든캐슬2 101동 2층203호

용도 다세대주택 (도시형 생활주택)

감정가 236,000,000원

토지면적 18.23㎡ (약 5.51평)

건물면적 (전용) 25.61㎡ (약 7.75평)

매각 대상 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분 부동산강제경매

1.2. 법률적 특징

본 건은 소유자와 채무자가 동일한 상태에서 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

매각대상은 토지와 건물을 모두 포함하는 일괄매각 방식이므로, 낙찰 후 소유권 이전에 문제가 없습니다.

1.3. 감정가 기준 평당가 분석

건물 전용면적(7.75평) 기준으로 산출한 평당 감정가는 약 3,045만원 수준입니다. (236,000,000원 / 7.75평)

인근 지역의 소형 다세대주택 실거래가 및 매물 시세를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 동대문구 장안동 소재 "장안1동 주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

전반적인 주위환경은 보통 수준으로, 주거 편의성은 양호한 편으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 불편함이 없습니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 인접 필지와 등고 평탄한 세장형(길쭉한 형태)이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북동측 폭 6m, 북서측 폭 3m 포장도로에 각각 접하고 있어 진출입이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 2층에 해당하며, 외벽은 석재 타일 등으로 마감되어 있고, 도시형 생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 기본적인 난방설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 주차장 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 향후 개발 제한사항은 있으나, 현재 용도에 적합한 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 토지 및 건물 전부이며, 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일하므로 복잡한 채무 관계에 따른 추가적인 권리 문제 발생 가능성은 낮습니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

감정평가서상 임대관계는 "미상임"으로 보고되었습니다.

이는 현재 점유자가 임차인인지 또는 소유자/채무자인지 불분명함을 의미하며, 낙찰자는 반드시 현장조사를 통해 정확한 점유 상태를 확인해야 합니다.

점유자가 임차인일 경우 대항력 유무에 따라 인수되는 보증금이 발생할 수 있으며, 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

4. 주변 환경 분석 (상권 및 생활 정보)

4.1. 상권분석

인근에 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있는 주거 밀집 상권입니다.

소규모 상점, 음식점 등이 주변에 위치하여 생활 편의성이 확보되며, 차량 접근성이 양호하여 광역 상권 이용에도 무리가 없습니다.

4.2. 생활정보

장안1동 주민센터가 가까이 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

건물 자체에 승강기 및 주차장 시설이 확보되어 있어, 소형 다세대주택의 단점으로 꼽히는 주차 및 이동의 불편함이 일부 해소됩니다.

인근에 공영주차장 등의 시설 정보가 검색되며, 이는 주차 공간이 부족한 다세대주택 밀집 지역의 생활 편의를 보조해 줄 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 미상에 따른 명도 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대관계가 미상이라는 점입니다.

낙찰 후 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 나타날 경우, 보증금 전액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰 전 관할 법원에 임차인 현황 조사 명령을 신청하거나, 전문 인력을 통한 철저한 현장 조사와 주민등록 전입세대 열람 등을 통해 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 소형 평형의 수요 변화

본 건은 전용면적 7.75평의 도시형 생활주택(단지형다세대)으로, 주로 1인 가구 또는 신혼부부 등 소형 평형을 선호하는 수요층을 대상으로 합니다. 금리 변동 및 주택 시장 상황에 따라 수요층의 변동성이 존재할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 여부

외부 지도서비스 및 검색사이트를 통해 주변 시설을 검색한 결과, 본 건 인근에 주거 환경을 크게 저해할 만한 대규모의 혐오시설이나 특이사항은 발견되지 않았습니다.

다만, 입찰 전 직접 방문하여 소음, 채광, 쓰레기 처리 등 국지적인 환경 요인을 최종적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 동대문구 장안동 소재의 본 다세대주택은 소형 평형(전용 약 7.75평)의 도시형 생활주택으로, 2억 3천 6백만원대의 감정가에 형성되어 있습니다. 입지 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가되며, 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 밀집 지역에 위치합니다. 권리관계는 소유자/채무자가 동일하여 비교적 단순하나, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

최적의 주거 수요 확보: 소형 평형 다세대는 1인 가구 및 임대 목적의 수요가 꾸준히 확보되는 상품군입니다.

낮은 진입 장벽: 감정가가 2억원 초반대로 서울 내 주택을 확보하는 데 있어 비교적 낮은 진입 장벽을 제공합니다.

양호한 주거 환경: 승강기, 주차장, 도시가스 등 기본 설비가 잘 갖추어져 있어 임차인 확보에 유리합니다.

제2종일반주거지역: 서울 시내의 안정적인 주거 지역에 위치하여 향후 시세 안정성 및 환금성이 양호할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계