나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경114717 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 325-104 라인빌10차 2층203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경114717 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 325-104 라인빌10차 2층203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매1계 2024타경114717 | 소재지: 서울특별시 중랑구 중랑천로19길 16(중화동), 2층203호 (중화동,라인빌10차) | 감정가: 395,000,000원 | 최저가: 42,413,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2024타경114717 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경114717 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 325-104 라인빌10차 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 395,000,000원

토지 면적: 31.36㎡ (약 9.49평)

토지 지분율: 3136.4000000000005

건물 면적: 50.76㎡ (약 15.35평)

건물 지분율: 5076

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자: 고OO

채무자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치하며, 경춘선 및 경의중앙선 "중랑역" 북서측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 점포 등이 혼재하는 지역으로, 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용의 편의도 또한 무난한 편입니다. 중랑역이 인근에 있어 교통 이용이 편리하며, 지역 내 다양한 시설과의 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 경매 절차상 일반적인 경우, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 말소되지 않으나, 후순위 권리들은 낙찰로 인해 소멸됩니다. 다만, 인수되는 권리나 말소되지 않는 권리가 있을 수 있으므로, 정확한 권리관계는 등기부등본 및 현황조사서 등을 통해 반드시 재확인해야 합니다. 채무자 겸 소유자는 고OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

4. 상권분석

물건이 소재한 중화동은 주택가와 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 단지 내 상가보다는 주변의 동부시장, 상봉역 인근 상권, 중랑역 상권 등과 연계하여 파악하는 것이 중요합니다. 중랑역 인근은 다양한 편의시설과 상업 시설이 발달해 있으며, 상봉동 로터리 방면으로는 상권이 더욱 활성화되어 있습니다. 다만, 다세대주택 밀집 지역의 특성상, 상권이 지나치게 발달하여 소음 등의 문제가 발생할 가능성도 있으나, 본 물건은 주거 공간이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 중랑역을 통해 지하철 7호선 및 경의중앙선, 경춘선 이용이 가능하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 생활 편의 시설로는 주변 상업 지구의 마트, 병원, 은행, 음식점 등을 이용할 수 있습니다. 또한, 최근 중화1재정비촉진구역의 아파트 단지 준공 및 중화2동 복합청사(주민센터, 도서관 등) 개관으로 생활 환경이 개선되고 있으며, 공원 및 녹지 공간 확보도 지속적으로 이루어지고 있습니다.

6. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 2층 203호이며, 외벽은 석재 및 벽돌 치장쌓기 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 내부에는 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 가장형의 평탄한 토지로서, 현재 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중이며, 남측으로 도로와 접해 있습니다.

7. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 각종 법적 제한 사항이 적용됩니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)은 도시경관 훼손 방지를 위해 층수를 제한하는 지역이었으나, 최근 관련 규제가 완화되어 재개발·재건축 시 최고 25층까지 건축이 가능하도록 변경되었습니다. (단, 높이 및 경관 관리가 필요한 일부 지역은 예외).

8. 잠재적 리스크

감정평가서 요약에 따르면 임대 관계는 미상입니다. 따라서 낙찰 후에도 기존 임차인과의 명도 문제가 발생할 수 있으며, 임대차 관계를 명확히 파악하고 명도 협의가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상의 제한사항들은 향후 건축 행위나 재건축 시 고려해야 할 사항으로 작용할 수 있습니다. 검색 결과, 인근 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 중랑역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 있습니다. 최근 주변 지역의 도시 정비 사업으로 인해 주거 환경이 점차 개선되고 있으며, 제2종일반주거지역(7층 이하) 규제 완화는 향후 가치 상승의 잠재력을 시사합니다. 다만, 강제경매 물건이므로 권리관계 확인 및 명도 절차 진행에 신중을 기해야 하며, 임대 현황 파악이 중요합니다.

10. 투자 포인트

* 중랑역 역세권의 우수한 교통 환경

* 주변 지역의 지속적인 개발 및 주거 환경 개선

* 제2종일반주거지역(7층 이하) 규제 완화에 따른 향후 개발 가능성

* 생활 편의 시설 및 공공 시설 이용 용이성

* 입지 대비 감정가 및 시세 비교를 통한 투자 가치 판단 필요

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계