나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117693 [1] 서울특별시 강북구 수유동 560-126 유경쉐르빌 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울인수초등학교" 북측 인근에 위치하고 주위는
연립/다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2014.11.18)
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공
방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시
다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경117693 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 560-126 유경쉐르빌 에이동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 187,000,000원

토지면적: 25.12㎡ (약 7.60평)

토지 지분: 25.125㎡ (약 7.60평)

건물면적: 39.65㎡ (약 12.00평)

건물 지분: 39.65㎡ (약 12.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울인수초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 1. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 건물 상태

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제401호이며, 사용승인일은 2014년 11월 18일입니다. 외벽은 석재 붙임, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다. 건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.1. 3. 토지 현황

본건 토지는 세장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측과 서측으로 각각 노폭 약 5미터 및 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 채권자이자 임차인: 주택도시보증공사 (권리종류: 강제경매, 권리금액: 202,330,132원)

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 보증분, 보증금: 187,000,000원, 차임: 0원)

* 전입일자: 2020년 12월 28일

* 확정일자: 2021년 1월 11일

* 배당신고일자: 2023년 2월 20일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 등기부상 주택임차권(을1)은 2023년 2월 20일 접수되었으며, 매각으로 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 물건명세서상 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 선순위 임차권: 김 임차인의 주택임차권은 대항력이 있으며, 보증금 187,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다.

말소 기준 권리: 갑10 (압류, 2021년 3월 10일 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을1 (주택임차권)

종합적으로, 본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 187,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 위험이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 주를 이루는 일반 주거지역입니다. 주변에 학교와 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 지역 내 비교적 최근에 건축된 신축 빌라들이 분포하고 있어 주거 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 서울인수초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 노선버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 본건에는 대항력 있는 임차인(김 )이 거주 중이며, 보증금 187,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 가장 큰 위험 요소입니다.

* 채권 총액 대비 감정가: 채권자(주택도시보증공사)의 채권액(202,330,132원)과 임차인의 보증금(187,000,000원)을 합산하면 총 389,330,132원으로, 감정가 187,000,000원을 초과합니다. 이는 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액을 변제하기 어려울 가능성이 높음을 시사하며, 매수인이 보증금을 인수할 위험이 크다는 것을 의미합니다.

* 도시계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역, 고도지구, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획상의 제한이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 신축 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 187,000,000원이 매수자에게 인수될 가능성이 매우 높으며, 이는 총 채무액이 감정가를 초과하는 상황에서 더욱 두드러지는 위험 요소입니다. 입찰 시에는 인수될 보증금 액수를 정확히 파악하고, 해당 금액만큼의 추가 지출을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2014년 사용승인된 건물로 연식이 오래되지 않아 주거 가치가 있습니다.

* 서울시내 주거지: 서울이라는 입지적 장점을 가지며, 재개발 또는 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 잠재적 수익: 만약 임차인 보증금 인수 리스크를 성공적으로 관리할 경우, 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료(JSON)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 빌라 매매가는 평당 약 850만원에서 1,340만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 전용면적(약 12평)과 감정가(187,000,000원, 평당 약 1558만원)를 고려할 때, 감정가는 시세 대비 높은 수준일 수 있습니다.

그러나 본건의 가장 큰 위험 요소는 187,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수 가능성입니다. 총 채무액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매를 통한 보증금 변제가 어려워 매수인이 이를 인수할 가능성이 매우 높습니다.

'인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하라는 규칙에 따라, 본건의 순수 부동산 가치(감정가 또는 시장 가치)를 기준으로 하되, 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적인 시장 가치 추정치(비교 매물들의 하단 및 본건 감정가 고려)를 약 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원으로 볼 때, 인수 보증금 1억 8천 7백만원을 고려하면 매수인의 총 실질 부담액은 이를 초과할 가능성이 높습니다.

따라서, 리스크를 고려한 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이 가격대는 잠재적인 인수 보증금 및 기타 경매 관련 부대 비용을 고려했을 때, 손익분기점에 근접하거나 약간의 수익을 기대할 수 있는 범위입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 임차인과의 협상 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.