나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117983 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 325-35 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 소재 경의중앙선 중랑역 북서측 인근에 위치하며 주변으로는
접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 상업 혹은 업무용 건물, 공공시설,
학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 전철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 304호로서,
외벽 : 외장석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택임.(자세한 사항은 후면 "내부구조도" 참고바람).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

두필지 일단으로 대체로 장방형의 효용을 가진 토지로서 용도복합건물(공동주택 및 근린
생활시설)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로(가) 수준의 포장도로와 접하며 진출입이 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 대공방어
협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할),
과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임.
나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황, 내부 마감재와
설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 탐문조사사항(평가전례 포함) 등에 근거
하였으니 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울북부지방법원 2024타경117983 (1) 사건의 경매 대상 물건에 대한 종합적인 분석을 제공합니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경117983 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 325-35, 3층 304호 (신규주소: 서울특별시 중랑구 중랑천로29길 47)

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 주용도: 공동주택(다세대주택)/근린생활시설)

* 감정가: 288,000,000원

* 토지면적: 21.27㎡ (약 6.43평)

* 토지지분: 21.2742㎡ (약 6.44평)

* 건물면적: 31.75㎡ (약 9.61평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 304호

* 외벽: 외장석재붙임마감 등

* 내벽: 벽지 및 타일마감 등

* 창호: 새시창호 등

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

* 준공일: 2018년 06월 15일 (건축물대장상 사용승인일: 2021년 04월 09일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동에 소재하며, 경의중앙선 중랑역 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 상업 혹은 업무용 건물, 공공시설, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 전철역(중랑역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 서측으로는 세로(가) 수준의 포장도로와 접하여 차량의 진출입이 용이한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

2.4. 주변시설

인근에 중랑역, 버스정류장, 상업시설, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 양호합니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 토지이용계획상 폐기물매립시설 설치제한구역에 해당되는 점은 유의할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2022-07-13, 갑5).

* 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 권리(주택임차권)는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 윤은경)

* 보증금: 287,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-19

* 확정일자: 2021-07-01

* 배당신고일자: 2023-07-26

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권, 대항력 있음.

3.3. 인수되는 권리

* 집합건물 등기부 요약상 을구 5번 주택임차권(2023.07.26. 접수, 보증금 287,000,000원)은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 287,000,000원 (임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제받지 못한 금액)

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 거래된 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래 (중화동 302-2, 2024년 건축, 25.83㎡): 230,000,000원 (평당 약 2940만원)

* 2026년 5월 거래 (중화동 285-1, 2002년 건축, 75.1㎡): 420,000,000원 (평당 약 1850만원)

* 2026년 5월 거래 (중화동 200-7, 2008년 건축, 62.78㎡): 350,000,000원 (평당 약 1840만원)

본건의 전용면적은 31.75㎡이며, 감정가는 288,000,000원입니다. 이는 평당 약 3000만원 수준으로, 유사 면적의 신축 건물 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 중랑역 이용 편리, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 상업시설 이용 용이.

* 교육시설: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호할 수 있습니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 일반적인 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(287,000,000원)이 감정가(288,000,000원)와 거의 동일하다는 점입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 그 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 매우 커질 수 있습니다.

6.2. 투자 대비 수익성

감정가 수준으로 낙찰받더라도, 인수되는 임차인의 보증금으로 인해 실제 투자 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다. 즉, 부동산의 현재 시세(감정가 및 유사 거래 사례 고려 시 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준)를 고려했을 때, 인수 보증금(287,000,000원)만으로도 이미 시장 가치를 상회하므로, 해당 금액 이상의 입찰은 원칙적으로 손실이 예상됩니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

제2종일반주거지역(7층 이하) 등 용도지역 제한이 있으며, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 폐기물매립시설 설치제한구역 등에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 중화동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 감정가와 거의 일치하는 287,000,000원에 달하여, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다.

이는 사실상 부동산의 시장 가치(시세)보다 인수해야 할 채무가 더 큰 '네거티브 에쿼티(Negative Equity)' 상황에 준하므로, 정상적인 투자 수익을 기대하기 어렵습니다. 경매 절차상 배당을 통해 임차인이 보증금 전액을 회수할 가능성이 매우 낮으므로, 낙찰자는 인수 보증금만큼의 추가적인 자금 부담을 감수해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 중랑역 인근 역세권 입지

* 최근 신축급 건물 (2018년 준공)

* 매우 신중한 접근이 요구되는 물건으로, 철저한 권리관계 및 임차인 배당 가능성 분석이 선행되어야 함.

* 실질적인 수익보다는, 매우 낮은 금액으로 취득하여 장기적인 시세 상승을 노리거나, 임차인과의 협상을 통한 리스크 해소 가능성을 면밀히 검토해야 하는 특수 물건임.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 288,000,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 287,000,000원입니다.

최근 유사 물건 거래 사례 및 본건 감정가를 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치(권리 인수 부담이 없는 경우)는 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 인수해야 할 보증금이 287,000,000원이므로, 낙찰받는 금액(입찰가)에 인수 보증금을 합한 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하게 됩니다. 따라서,

총 투자 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

총 투자 비용 > 시장 가치 (250,000,000원 ~ 280,000,000원)

이는 곧, 입찰가 + 287,000,000원 > 280,000,000원 이므로,

입찰가 > -7,000,000원 이 됩니다.

결론적으로, 현재 제시된 정보와 시장 상황 하에서는 양(+)의 수익을 기대하며 입찰하는 것이 매우 어렵습니다. 낙찰을 받더라도 상당한 금전적 손실이 예상됩니다.

그럼에도 불구하고, 투자 결정을 하신다면, 인수되는 보증금을 고려하여 실질적인 총 투자 비용이 시세를 넘지 않도록 매우 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

* 희망하는 총 투자 비용 : 220,000,000원 ~ 250,000,000원

* 이를 위한 예상 입찰가 : 상기 희망 총 투자 비용에서 인수 보증금(287,000,000원)을 제외하면, 이는 실현 불가능한 음(-)의 금액이 됩니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 매우 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됩니다. 이 경우에도, 총 지출 금액(입찰가 + 인수 보증금)은 시장 가치를 초과할 가능성이 높으며, 투자 실패의 위험이 매우 크다는 점을 명심해야 합니다.

* 만약 150,000,000원에 낙찰받는다면, 총 지출 비용은 150,000,000원 (입찰가) + 287,000,000원 (인수 보증금) = 437,000,000원이 됩니다. 이는 추정 시장 가치(250~280백만원)를 훨씬 상회하는 금액입니다.

* 따라서, 본 물건은 잠재적 위험이 매우 높아, 보수적인 투자자에게는 권장되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.