나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119118 [1] 서울특별시 강북구 수유동 341-11 은진하이빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2024.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수중학교" 동측 근거리에 위치하며 주위는 단독주
택, 다세대주택, 아파트, 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 노선버스 정류장 및 철도역과의 거리 등으로 보아 대중교통
이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 경량철골조 철근콘크리트 지붕 5층 건내 3층 301호로서
외벽 : 석재 및 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(별첨 "내부구조도" 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가
축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경119118 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 341-11 은진하이빌 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

토지면적: 29.57㎡ (약 8.94평)

토지지분: 29.57㎡ (약 8.94평)

건물면적: 52.23㎡ (약 15.80평)

건물지분: 52.23㎡ (약 15.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물정보:

건물명: 은진하이빌

사용승인일: 2008년 02월 04일

구조: 철근콘크리트구조, 경량철골조 철근콘크리트 지붕

건축물 층수: 지하 0층, 지상 5층

해당 층: 3층

전용면적: 52.23㎡ (약 15.80평)

총면적: 478.47㎡ (약 144.77평)

대지면적: 234.06㎡ (약 70.86평)

건폐율: 59.95%

용적률: 204.42%

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 인수중학교 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 노선버스 정류장 및 철도역과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 무난한 편입니다.

도로상황

본 물건은 북측 및 서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

권리 총 요약

본 물건은 다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리인 근저당권(을5, 2022.01.19.)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 6번의 주택임차권은 인수될 가능성이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

2023년 2월 10일 접수된 을구 6번 주택임차권(최성숙)은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부 요약

접수일자: 2008-03-17, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 길홍섭

접수일자: 2020-10-16, 권리종류: 소유권이전(매매), 권리자: 권태수, 금액: 199,000,000원

접수일자: 2022-01-19, 권리종류: 근저당권, 권리자: 김영규, 금액: 26,000,000원 (말소기준권리)

접수일자: 2023-02-10, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 최성숙, 금액: 199,000,000원 (말소: 인수)

접수일자: 2024-10-21, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 213,092,794원 (말소)

임차인 현황

* 임차인: 최 (주택도시보증공사(최성숙)의 임차인 정보로 추정)

* 보증금: 199,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-08

* 확정일자: 2020-09-23

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 199,000,000원 (배당으로 전액 변제되지 않을 경우)

인수 보증금 합계

0원 (이는 현재 시점에서 계산된 금액이며, 임차인의 배당 결과에 따라 변동됩니다.)

4. 상권분석

주변 환경

본 물건이 위치한 수유동 일대는 주거 밀집 지역으로, 학교, 상가, 주택 등이 혼재되어 있어 주거 기능이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리하여 대중교통 이용객에게도 접근성이 좋은 편입니다.

생활 편의 시설

주거지역 특성상 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 주변에 다수 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 학교 및 교육 시설

인근에 인수중학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변 편의 시설

다세대 주택 및 상가 밀집 지역으로, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설 및 공공시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (2026년 7월 5일 기준 자체 조사)

다만, 대공방어협조구역에 포함되어 있어 해당 구역 내 건축물 관련 규제가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (보증금 인수)

가장 큰 리스크는 전입일자, 확정일자를 기준으로 대항력을 갖춘 임차인 최성숙 씨의 보증금 199,000,000원입니다. 이 금액 전액 또는 일부가 배당에서 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다.

선순위 임차권

을구 6번 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 배당 여부에 따라 인수 부담이 발생합니다.

건물 노후도 및 유지보수

2008년에 사용승인된 건물로, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한

제2종일반주거지역(7층 이하) 및 고도지구(28m 이하) 등 용도지역 제한으로 인한 건물 증축 등의 개발에 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동 소재의 다세대주택으로, 입지 조건 및 주거 환경은 무난한 편입니다. 그러나 2억 원에 가까운 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아, 투자 시 가장 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인의 배당률 확인 및 인수될 보증금 규모를 정확히 산출하여 총 투자 비용을 산정하는 것이 필수적입니다. 감정가 대비 주변 시세 수준과 인수되는 보증금을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 수유동 지역의 주거 수요 및 향후 시세 상승 가능성.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 부담을 감안하더라도, 시세 대비 충분히 저렴한 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 발생할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 주거용 부동산입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 220,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 연식(2008년식)의 북한산그랑빌(69.57㎡)이 282,000,000원(약 1,340만원/평)에 거래되었으며, 주영하이츠빌라(1998년식, 73.23㎡)는 240,000,000원(약 1,084만원/평), 동성하이츠빌라(1992년식, 74.69㎡)는 192,000,000원(약 849만원/평)에 거래되었습니다.

본 물건은 전용면적 52.23㎡(약 15.80평)로, 감정가 기준 평당 약 1,392만원 수준입니다. 이는 북한산그랑빌과 유사하나, 다른 사례들보다 상당히 높은 편입니다.

가장 중요한 고려사항은 임차인 최성숙 씨의 보증금 199,000,000원을 전액 인수할 경우입니다. 이 경우, 낙찰가 외에 추가로 199,000,000원이 투입되는 것이므로, 총 투자 비용은 (낙찰가 + 199,000,000원)이 됩니다.

주변 시세의 하한선인 192,000,000원(동성하이츠빌라)을 총 투자 비용 상한선으로 잡는다면, 낙찰가는 192,000,000원 - 199,000,000원 = -7,000,000원으로, 이는 사실상 불가능한 시나리오입니다.

따라서, 본 물건의 실질 가치는 인수되는 보증금 때문에 감정가보다 훨씬 낮게 평가될 수 있습니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 얼마나 회수할 수 있는지, 또는 얼마만큼의 보증금을 인수해야 하는지에 따라 입찰가가 결정될 것입니다.

보수적으로 접근하여, 총 투자 비용을 2억 5천만 원 내외로 고려한다면, 낙찰가는 약 5천1백만 원 수준이어야 합니다. 하지만 이는 현 시세 및 감정가와 큰 괴리가 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 인수될 보증금액을 정확히 파악한 후, 현재 시세의 80~90% 수준에서 총 지출액을 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 150,000,000원

(이는 낙찰가 기준이며, 실제 총 투입 비용은 낙찰가 + 인수되는 임차 보증금이므로, 입찰 시 보증금 인수분만큼 총 투자 비용이 증가함을 반드시 유념해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.