나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경54440 [1] 서울특별시 강동구 천호동 169-12 성우스타팰리스 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경54440 [1] 서울특별시 강동구 천호동 169-12 성우스타팰리스 3층303호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2022타경54440
• 주소: 서울특별시 강동구 성안로25길 21, 3층303호 (천호동,성우스타팰리스)
• 감정가: 334,000,000원
• 최저가: 22,952,000원
• 유찰 횟수: 12회
• 용도: 오피스텔

서울동부지방법원 경매3계 2022타경54440 | 소재지: 서울특별시 강동구 성안로25길 21, 3층303호 (천호동,성우스타팰리스) | 감정가: 334,000,000원 | 최저가: 22,952,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건번호 및 소재지

본 물건은 서울동부지방법원 2022타경54440 (1) 부동산 강제경매 사건이며, 소재지는 서울특별시 강동구 천호동 169-12 성우스타팰리스 3층303호입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건은 토지 및 건물 일괄매각 건으로, 오피스텔(업무시설) 용도입니다.

- 감정가: 334,000,000원

- 건물 전용면적: 42.20㎡ (전용 약 12.75 평)

- 토지 지분면적: 12.89㎡ (약 3.89 평)

1.3. 특이 및 주의사항

- 재매각 물건이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높게 요구되므로 자금 계획에 유의해야 합니다.

- 건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 추정되어 향후 주택 관련 세금(취득세, 양도소득세 등) 산정 시 주거용으로 인정받을 가능성이 높습니다.

2. 입지 조건 및 교통

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 준주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

교통 상황은 전반적으로 양호합니다.

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "강동역"이 도보 약 6분 거리에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 구분 및 채무관계

본 경매는 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 한OO으로 동일합니다. 채권자는 오OO입니다. 소유자 및 채무자가 동일하므로 명도 과정에서 저항이 있을 수 있으나, 매각으로 인해 소유권이 이전되므로 법적인 문제는 없습니다.

3.2. 임대차 관계

현재 임대차 관계는 임대미상으로 보고되었습니다. 따라서, 매각 이후 실제 점유자를 확인하고 명도 진행 시 미상의 임차인이 있을 가능성을 고려해야 합니다.

3.3. 특수 조건 (재매각)

본 물건은 재매각 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 입찰 시 보증금은 '최저매각가격'의 20%를 납부해야 합니다. 이는 낙찰 후 잔금을 미납한 사람이 재입찰하는 것을 방지하기 위한 조건으로, 입찰자는 이에 따른 자금 준비를 철저히 해야 합니다.

4. 상권 분석 및 주변 환경

4.1. 상권 및 편의시설

본건이 위치한 천호동 일대는 상업지역과 주거지역이 혼재되어 생활 편의성이 우수합니다.

지하철 강동역 인근에는 대형병원(강동성심병원 등), 백화점(현대백화점), 대형마트(이마트, 홈플러스 등) 등의 근린생활시설 및 상업시설이 잘 발달되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

4.2. 교육 환경

인근에 동신중학교, 천일초등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 자녀가 있는 가구에게도 적합한 주거 환경을 제공합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변은 준주거지역에 다세대, 오피스텔이 혼재된 지역으로, 도보권 내에 특별한 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 상업지역과 인접해 있어 일부 유흥업소나 소규모 상업시설로 인한 소음 등의 문제가 발생할 가능성은 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 특징

성우스타팰리스는 2019년 5월에 사용승인된 비교적 신축 건물(7년차)로, 외벽은 석재 붙임 마감 등이고 내부에는 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방, 기계식 주차장 등이 구비되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 도로

본건은 북측, 동측, 남측으로 각각 약 8미터, 4~5미터, 3~4미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 보행 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주거용/업무용 용도 차이

건축물대장상 '업무시설'이나 현황이 '주거용'으로 사용되고 있어, 매입 후 주택 임대사업자 등록 여부, 그리고 취득세(오피스텔은 주거용이라도 주택 수에 따라 중과될 수 있음) 및 양도소득세 산정 시 주의가 필요합니다. 주택 수에 따라 세금 폭탄을 맞을 수 있으므로 반드시 전문가와 상담해야 합니다.

6.2. 재매각 및 20% 보증금 리스크

재매각 물건의 경우, 매수신청보증금이 최저가의 20%이므로, 유찰 시 입찰 보증금 손실 위험이 일반 물건보다 크고, 필요한 초기 자금이 더 많이 필요합니다.

6.3. 임대차 관계

현재 임대미상으로 보고되어 있으나, 만약 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있으며, 주거용으로 사용되는 경우 주택임대차보호법의 적용을 받을 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 전용면적 42.20㎡ (약 12.75평)의 준수한 크기로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 5호선 강동역 도보 역세권 입지와 주변의 풍부한 생활 편의시설은 높은 주거 만족도를 제공할 것으로 판단됩니다. 다만, 재매각에 따른 20%의 보증금 부담과 주거용/업무용 용도 차이로 인한 세금 문제는 입찰 전 반드시 해결해야 할 주요 과제입니다. 보증금 20%의 리스크를 감수할 수 있는 실수요자 및 임대수익 목적의 투자자에게 적합합니다.

8. 투자 포인트

- 역세권 입지: 지하철 5호선 강동역 초역세권으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 주거 선호도가 높습니다.

- 풍부한 생활 인프라: 주변에 병원, 백화점, 대형마트, 학군 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 실거주 가치가 높습니다.

- 소유자/채무자 동일: 권리 관계가 비교적 단순하여 복잡한 유치권, 법정지상권 등의 특수 권리분석 리스크가 적습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계