나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경54440 [1] 서울특별시 강동구 천호동 169-12 성우스타팰리스 3층 303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2022.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하는 구분건물(업무시설(오피스텔)) 성우스타팰리스 제3층 제303호로서, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 학교 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 "강동역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 제3층 제303호로서
(사용승인일 : 2019.05.03)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 시스템창호 및 하이샷시임.

이용상태

본건은 건축물현황도 상 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있으나 현황 주거용으로 이용중인것으로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 기계식주차장 등이 구비되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호1)은 부정형 토지로서, 다세대주택.업무시설.제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 성안로25길, 동측으로으로 노폭 약4-5미터 내외의 진황도로33길, 남측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 진황도로31길과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용중인 것으로 추정됨
재매각임.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 169-12, 성우스타팰리스 3층 303호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2022타경54440 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 334,000,000원이며, 토지 면적은 12.89㎡ (약 3.90평), 건물 면적은 42.20㎡ (약 12.77평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 오OO이며, 물건은 재매각으로 진행됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 "강동역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 복잡한 권리 관계를 가지고 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

말소기준권리는 2022년 1월 21일자 강서세무서장의 압류(갑6)입니다.

이 기준 권리보다 선순위에 있는 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 것은 다음과 같습니다.

* 갑구 순위번호 5번 2020년 1월 8일자 소유권이전청구권 가등기 (권리자: 채제두). 이 가등기는 매수인에게 인수되며, 만약 가등기에 기한 매매예약이 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있는 매우 중대한 위험이 있습니다.

또한, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 오 (성명은 오유리).

* 보증금: 255,000,000원.

* 차임: 0원.

* 전입일자: 2019년 10월 25일.

* 확정일자: 2019년 10월 15일.

* 대항력: 있음.

비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수하여야 하는 부담이 될 수 있습니다. 본 물건의 경우, 채권자가 임차인 오유리(255,000,000원)인 강제경매로 진행된 점, 임차인의 보증금이 상당한 점 등을 고려할 때, 임차인의 보증금 255,000,000원은 낙찰자가 책임져야 할 총비용에 포함될 가능성이 높습니다.

본 물건은 선순위 가등기권자가 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있어 인수되는 권리 및 부담에 대한 명확한 법률 검토가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주거 및 업무 시설이 복합적으로 분포하는 지역의 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 강동역 인근으로 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진출입도 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 학교(동신중학교) 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

* 건물: 2019년 5월 3일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 건물로, 비교적 신축에 해당합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 기계식 주차장이 구비되어 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 소유권 상실 위험: 선순위 가등기(갑구 순위번호 5번)가 매각으로 소멸되지 않고 인수되며, 이 가등기에 따른 매매예약이 완결될 경우 낙찰자는 소유권을 완전히 상실할 수 있습니다. 이는 투자금 전액 손실로 이어질 수 있는 치명적인 위험입니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 보증금 255,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 낙찰자는 이 보증금에 대한 법적, 재정적 책임을 부담해야 할 가능성이 높습니다.

* 재매각 물건: 이전 매각에서 유찰되었거나 계약이 해제된 것으로 보이며, 이는 물건의 복잡한 권리 관계나 높은 위험성을 시사합니다.

* 용도 불일치: 건축물대장상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 추정되어, 향후 관련 법규 위반 시 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 건물로서 위치 및 교통 여건은 양호하나, 선순위 가등기 및 대항력 있는 임차인이라는 중대한 법적, 재정적 위험 요소를 동시에 안고 있습니다. 특히 가등기 권리가 실현될 경우 소유권을 상실할 수 있다는 점은 본 물건의 가치를 현저히 하락시키는 요인이며, 투자에 신중을 기해야 합니다. 재매각으로 진행되는 점 역시 이전 매각 과정에서 이러한 위험이 고려되었을 가능성을 보여줍니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 비교적 최신 건물이므로 건물 자체의 노후도는 낮습니다.

* 우수한 입지: 강동역 역세권에 위치하며 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 복잡한 권리 관계로 인해 시세보다 현저히 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다. 다만, 이는 모든 위험을 감수한 결과일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 매우 높은 위험성을 내포하고 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필수적입니다.

최근 매매 정보에 따르면 유사 면적의 거래가가 290,000,000원 수준이었으나, 이는 권리 관계가 깨끗한 물건의 가격입니다.

현재 물건의 감정가는 334,000,000원입니다.

본 물건의 가장 큰 위험은 선순위 가등기로 인한 소유권 상실 가능성이며, 이로 인해 낙찰가의 결정이 매우 어렵습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 255,000,000원 또한 낙찰자의 총 부담액에 포함되어야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

매우 높은 위험을 감수하는 투자자라면, 건물 자체의 가치 및 인수 부담, 그리고 소유권 상실 가능성까지 고려하여 감정가 대비 낮은 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 250,000,000원

이는 순수한 입찰가이며, 위 금액 외에 임차인 보증금(255,000,000원) 및 기타 부대 비용, 그리고 가등기 관련 위험으로 인한 잠재적 손실 비용은 별도로 고려되어야 합니다.

본 물건의 투자는 법률 전문가와 반드시 사전에 상담 후 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.