나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경51257 [1] 서울특별시 송파구 거여동 20 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2023.03.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 지하철 5호선 "거여역" 북서측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 및 단독주택 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "거여역"이 소재하는바, 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, "근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측 및 북서측으로 광대소각의 포장도로와 각각 접하고있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2013-06-20)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 제한보호구역(전술항공:5km)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의)).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물로서,
(사용승인일: 1992.09.02)
외 벽: 석재붙임 마감 등,
내 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 인테리어 및 일부 타일 마감 등,
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 가) 지하1층-지상4층: 근린생활시설 및 사무실, 창고 등으로 이용중임.
지하1층: 근린생활시설("하이테크섬유(주)")
1층: 근린생활시설("올림픽인테리어조명"),("하이테크섬유(주)")
2층: 근린생활시설("하이테크섬유(주)")
3층: 근린생활시설("하이테크섬유(주)")
4층: 근린생활시설("하이테크섬유(주)")
옥탑: 계단실 및 창고

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각
2025.4.2.자 채권자 두리에이엠씨대부의 의견서에 따르면 임차인 하이테크섬유와 하이테크위드는 법인등기부등본상 2025.3.11. 본점 변경등기 했다고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동 20번지에 위치한 근린생활시설 건물로, 서울동부지방법원 2023타경51257 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 7,815,515,600원이며, 토지 면적은 365.30㎡(약 110.5평), 건물 면적은 833.36㎡(약 252.1평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 유OO(유경자 외 2명)입니다. 특이사항으로는 중복병합사건, 중복사건이며 대항력 있는 임차인이 존재하는 점을 유의해야 합니다.

2. 입지조건

본 물건은 지하철 5호선 거여역 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 각종 근린생활시설, 업무시설, 단독주택 등이 혼재된 성숙된 상가지대로서 전반적인 주위 환경이 양호한 편입니다. 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 거여역이 소재하여 교통 상황 또한 매우 편리합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역으로, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 3m 건축선 지정구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 9월 13일에 설정된 두리에이엠씨대부(주)의 근저당권(을6)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보이며, 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 주의해야 할 점은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 것입니다.

* 임차인: 박 (보증금 30,000,000원, 차임 1,440,000원, 전입일자 2000-03-22, 대항력 있음)

* 임차인: 주 (보증금 3,000,000원, 차임 70,000원, 사업일자 2020-04-05, 대항력 있음)

위 두 임차인의 보증금 합계 33,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 시 이 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다.

반면, 하이테크섬유(주) 소속 임차인들(총 5건, 보증금 합계 172,000,000원)은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

추가적으로, 본 사건은 중복 병합 사건으로 진행 중이며, 2025년 4월 2일자 채권자 두리에이엠씨대부의 의견서에 따르면 임차인 하이테크섬유와 하이테크위드가 2025년 3월 11일 법인등기부등본상 본점 변경등기를 완료하였다는 정보가 있습니다.

4. 상권분석

건물은 지하 1층부터 지상 4층까지 근린생활시설, 사무실, 창고 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다. 지하철 5호선 거여역을 중심으로 형성된 상가지대로, 주변의 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주택 등과 어우러져 상권이 성숙되어 있습니다. 배후 주거 단지 및 꾸준한 유동인구를 바탕으로 안정적인 상권 유지 및 발전 가능성이 기대됩니다.

5. 생활정보

교통 면에서는 지하철 5호선 거여역이 인접해 있어 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 역시 양호한 편입니다.

상업지구에 위치하여 은행, 병원, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

교육환경보호구역으로 지정되어 있으나, 본 물건과 인접한 특정 교육 시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

외부 검색 결과, 본 물건 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담입니다. 임차인 박 (보증금 30,000,000원)과 주 (보증금 3,000,000원)의 보증금 총 33,000,000원은 낙찰 후 인수될 수 있습니다.

또한, 등기부등본상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등 복잡한 권리관계가 설정되어 있으며, 총 등기부채권 금액이 약 82억 5천 5백만원에 달하는 점은 잠재적인 리스크 요인입니다.

중복 병합 사건으로 진행 중이라는 점은 경매 절차의 진행 상황을 면밀히 모니터링해야 할 필요성을 시사합니다. 임차인들의 본점 변경등기 사실 또한 추후 사업 운영 및 명도 관련 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 거여역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 근린생활시설 건물입니다. 편리한 교통과 성숙된 상권은 높은 임대 수익률 및 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수, 복잡한 권리관계, 중복 병합 사건 진행 등의 리스크 요인을 면밀히 분석해야 합니다. 철저한 현장 조사와 권리분석을 통해 잠재적 가치를 정확히 평가한 후 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 거여역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있어 투자가치가 높습니다.

* 성숙된 상권: 주변 주거 및 상업 시설과의 시너지를 통해 상권 활성화가 기대되며, 안정적인 상업 활동이 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄적으로 취득하여 효율적인 활용 및 관리가 가능하며, 부동산 가치를 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7,815,515,600원입니다.

인수 가능한 보증금은 대항력 있는 임차인 박 의 30,000,000원과 주 의 3,000,000원을 합한 총 33,000,000원입니다.

물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

상기 '인수 가능한 보증금'을 제외하고 산정한 감정가 추정치는 약 7,782,515,600원 (7,815,515,600원 - 33,000,000원)입니다.

최적의 입찰가 산정을 위해서는 현재 시세, 주변 유사 물건 거래 사례, 임대 현황, 향후 시장 전망, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필수적입니다. 따라서 제시된 금액은 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.