나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경57705 [1] 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 8층805호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2023.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "지하철5호선 강동역" 북서측에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역(5호선 강동역) 및 버스정류장이 소재하는 바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층건 내 제8층 제805호로서,
외벽 : 석재 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 "내부구조도" 참조바람.

설비내역

급배수/위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비, 기계식주차설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단으로 이용 중인 완경사의 사다리형 토지로서, 현황 공동주택등(도시형생활주택-단지형다세대,업무시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측 및 북동측으로 각 노폭 약 4미터, 약 6미터 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 도시지역 , 준주거지역(2004-11-05) , 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법> , 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경57705 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 8층805호 (신규주소: 서울특별시 강동구 진황도로25길 18)

물건 종류: 도시형생활주택

감정가: 228,000,000원

토지 면적: 7.13㎡ (약 2.16평)

건물 면적: 15.93㎡ (약 4.82평)

건축물 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형다세대), 업무시설

건축년도: 사용승인일 2020년 9월 8일

1.2. 매각 대상 정보

매각 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동에 소재하며, 지하철 5호선 강동역 북서측에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 혼재하는 일반적인 도시 주거 및 상업 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 강동역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 남서측 및 북동측으로 노폭 약 4미터 및 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구)으로 지정되어 있으며, 기타 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본상 소유권 보존은 2020년 9월 14일 김은형 외 1인에게 있으며, 이후 공유자 전원 지분 이전(이정우)이 있었습니다.

말소기준권리는 2022년 1월 20일 중랑세무서장의 압류입니다.

이후 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2023타경57705)이 등기되었으며, 말소 대상입니다.

그 외 강동구 및 의정부세무서장의 압류도 모두 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 450,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전상아

보증금: 138,600,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-29

확정일자: 2020-09-16

배당신고일자: 2022-10-12

대항력: 있음

비고: 주택임차권(을구 5번)으로 등기되어 있으며, 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(전상아)

보증금: 86,400,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-29

확정일자: 2020-09-16

배당신고일자: 2022-10-12

대항력: 있음

비고: 전세권설정(을구 4번)으로 등기되어 있으며, 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

총 임차 보증금 합계는 225,000,000원이며, 이는 등기부상 채권 총액과 별개로 매수인이 인수해야 할 금액일 수 있습니다. 그러나 물건명세서 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되므로 매수인이 직접 인수할 보증금은 없을 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 배당 결과에 따라 잔액이 발생할 경우 인수될 수 있음에 유의해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위번호 5번 2022.10.12. 접수 제123938호로 경료된 주택임차권등기: 본 주택임차권 등기는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 말소되지 아니하고, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

을구 순위번호 4번 2020.12.16. 제214276호로 경료된 전세권설정등기: 본 전세권 설정 등기 역시 말소되지 않고 매수인이 인수할 수 있습니다.

(단, 물건명세서상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 배당으로 모두 변제될 것으로 추정됩니다.)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 천호동 지역은 지하철 5호선 강동역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 발달한 지역입니다. 주변에 다수의 근린생활시설, 업무시설, 주거단지가 있어 유동인구가 꾸준하며, 상권 활성화 가능성이 있는 지역으로 판단됩니다. 최근 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산의 매매 가격이 300,000,000원에서 385,000,000원 사이에 형성되어 있으나, 이는 주로 전용면적 25.69㎡ ~ 48.13㎡의 물건들입니다. 본건은 전용면적 15.93㎡로 소형 면적에 해당하므로, 가격 책정 시 면적 대비 단가를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 평스라브 지붕의 12층 건물로, 본건은 8층 805호입니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다. 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 기계식 주차 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

강동역세권으로 교통이 편리하며, 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용이 용이합니다. 일반적으로 주거 밀집 지역에 해당하는 바, 특별한 혐오시설은 인근에서 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 및 전세권자의 존재: 보증금 총액 225,000,000원으로, 해당 금액이 배당을 통해 모두 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. (물건명세서상 인수 보증금 합계 0원이나, 인수 가능성 유의)

* 매우 작은 전용면적: 15.93㎡의 소형 면적으로, 활용도나 투자 가치에 대한 고려가 필요합니다.

* 감정가와 유사 부동산 시세 차이: 감정가 228,000,000원 대비 유사 면적의 최근 거래가 시세(예상 시장가치 약 152,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재하여, 감정가 대비 적정 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건은 양호하나 매우 작은 전용면적이 특징입니다. 등기부상 대항력 있는 선순위 임차인 및 전세권자가 존재하며, 총 보증금 225,000,000원이 설정되어 있습니다. 물건명세서 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높지만, 만약의 경우를 대비하여 인수 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다. 감정가는 228,000,000원이지만, 주변 유사 부동산의 실거래가 추세를 고려할 때 시장 가치는 감정가보다 다소 낮게 형성될 수 있습니다. 따라서 권리관계 및 시장 시세를 면밀히 분석하여 신중한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 강동역 역세권 입지로 인한 우수한 교통 및 생활 편의성.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 등 특정 수요층에게 어필할 수 있는 잠재력.

* 다수의 압류 및 경매 등기에도 불구하고, 인수되는 권리가 배당으로 모두 처리될 경우 비교적 안전하게 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 228,000,000원 대비, 전용면적 15.93㎡ 규모와 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 225,000,000원)의 존재(인수 여부 불확실하나 인수 보증금 합계 0원으로 배당으로 변제 추정) 등을 종합적으로 고려하였습니다. 유사 부동산 시세 분석 결과, 본 건물의 실질 시장 가치는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

만약 인수 보증금 부담이 없다면, 감정가의 80~90% 수준을 고려할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 180,000,000원으로 제안합니다. 이는 보수적인 접근 방식이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 최종적인 권리 인수 여부를 다시 한번 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.