나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경119 [1] 서울특별시 송파구 방이동 OOOO OOOOOOO OOOOOO 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2024.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 상업 및 업무용 빌딩 등이 혼재한 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 지하철8호선 "몽촌토성역". 지하철9호선 "한성백제역" 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 2층 201호로

외벽:석재붙임
창호:샷시창호

이용상태

사무소 (상호명: 해유건설(주))로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형으로 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 "위례성대로2길"에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 방이동 47-7번지
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) , 도로(2015-09-24,2016-08-18)(접합) , 도로(2022-06-16)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>.

2.방이동 47-10번지
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) , 도로(2022-06-16)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임.
2.기타:없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경119 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 47-7 피스티오피스텔 2층 201호 (도로명주소: 서울특별시 송파구 위례성대로2길 10)

용도: 업무시설

감정가: 2,670,000,000원

토지면적: 25.02㎡ (약 7.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 142.60㎡ (약 43.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 재매각, 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무용 빌딩 등이 혼재한 상업지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 8호선 "몽촌토성역"과 지하철 9호선 "한성백제역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행) 접수일자 2022-09-23, 채권최고액 1,800,000,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 해유건설주식회사

* 보증금: 800,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-04

* 확정일자: 2023-12-04

* 배당신고일자: 2024-04-17

* 대항력: 없음

* 비고: (없음)

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 800,000,000원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 배당 순위에 따라 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우에도 매수인에게 대항할 수 없습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 1번 신탁등기말소 (강지혜)

* 을1 근저당권 (하나은행)

* 을2 근저당권 (주식회사 피스티)

* 을2-1 근저당권부 채권압류 (해유건설주식회사)

* 갑3 임의경매 (하나은행)

* 을2-2 근저당권부 채권 압류 (구리세무서장)

* 갑4 압류 (구리세무서장)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 총 채권액: 약 3,671,766,774원 (등기부채권 총액 기준)

4. 상권분석

* 본건은 서울특별시 송파구 방이동의 상업 및 업무지구에 위치하고 있어, 유동인구와 비즈니스 활동이 활발한 지역입니다.

* 인근에 지하철 역과 다수의 버스 노선이 있어 접근성이 우수하며, 이는 상업시설이나 업무시설의 가치를 높이는 요인입니다.

* 주변에 상업 및 업무용 빌딩이 다수 분포하고 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 17층 건물 중 2층 201호로, 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

* 위생, 급배수, 승강기, 화재 탐지, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 사무소 (상호명: 해유건설(주))로 이용 중입니다.

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 이전 경매에서 낙찰되지 못하고 재매각 절차가 진행되는 물건입니다. 이는 가격, 법적 문제, 또는 기타 사유로 인해 이전 경매에서 매수자가 나타나지 않았을 가능성을 시사합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액 약 36억 7천만원은 감정가 26억 7천만원을 상회합니다. 이는 경매 낙찰가율이 높더라도 채권자들의 모든 채권을 변제하기 어려울 수 있으며, 낙찰가에 대한 부담이 커질 수 있음을 의미합니다.

* 토지 면적 대비 건물 면적: 토지 면적이 25.02㎡로 비교적 작고, 건물 면적이 142.60㎡로 상대적으로 넓어 건물 가치가 토지 가치보다 크게 높을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구의 상업지구 내에 위치한 업무시설로, 교통 편의성이 매우 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 재매각 물건이라는 점과 등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 주요한 리스크 요인으로 판단됩니다. 임차인은 대항력이 없으므로 매수인이 인수하는 보증금은 없으나, 채권 총액이 높아 최종 낙찰가가 모든 채권을 충족시키지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 송파구의 상업 및 업무 중심지에 위치하여 비즈니스 활동에 유리합니다.

* 우수한 교통 환경: 더블 역세권(8호선, 9호선) 및 버스 접근성으로 임대 및 자가 이용에 용이합니다.

* 업무시설 수요: 해당 지역의 상업지 특성상 업무시설에 대한 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 재매각으로 인한 기회: 재매각 물건의 경우, 이전 경매에서 관심을 보였던 잠재적 매수자들이 나타나지 않거나, 시장 상황 변화에 따라 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 최저매각가격, 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건은 감정가 2,670,000,000원 대비 총 채권액이 상당히 높으며 재매각 물건이라는 특수성이 있습니다. 통상적으로 재매각 물건은 최저매각가격이 조정될 수 있으며, 낙찰가의 80~90% 선에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 이는 시장 상황에 따라 변동 가능성이 큽니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 해당 물건의 실질적인 가치와 투자 수익률을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 최저매각가격을 확인하고, 주변 시세 및 본건의 실질 가치 평가를 기반으로 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.