나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경249 [1] 서울특별시 광진구 구의동 235-28 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경249 [1] 서울특별시 광진구 구의동 235-28 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경249
• 주소: 서울특별시 광진구 자양로32길 22-6, 3층301호
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매3계 2024타경249 | 소재지: 서울특별시 광진구 자양로32길 22-6, 3층301호 | 감정가: 421,000,000원 | 최저가: 70,632,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울동부지방법원 2024타경249 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경249 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 235-28, 3층 301호

물건종별: 다세대주택

감정가: 421,000,000 원

토지 면적: 25.46㎡ (약 7.70평)

토지 지분: 25.46㎡ (약 7.70평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 면적: 53.22㎡ (약 16.10평)

건물 지분: 53.22㎡ (약 16.10평)

건물 제시외 면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 류OOOOOOOOOOOO

주의사항:

건축물대장상 위반건축물 표기(7㎡ 패널조 주거 위반) 있음.

제시외 건물은 매각에 포함됨.

매수보증금은 최저매각가격의 20%임.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "동국대학교 사범대학부속 여자고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

교통 여건으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 2호선 강변역 및 건대입구역 방면으로 운행하는 마을버스가 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 건물 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 다세대주택 및 근린생활시설 건물 내 3층 301호입니다.

외벽은 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감 등으로, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조도는 별첨 참조가 필요합니다.

1.4. 토지 현황

본건 토지는 2필 일단지의 장방형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있으며, 이 도로는 자양로 32길과 연결됩니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

그 외 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(200m, 교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m, 군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 공장설립제한지역(2016-11-28, 수도법) 등의 제한이 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 류OOOOOOOOOOOO입니다.

건축물대장상 위반건축물(7㎡ 패널조 주거 위반)로 등재된 사항이 존재합니다. 이는 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으며, 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

제시외 건물(7.00㎡)은 매각에 포함되어 진행됩니다.

임대 관계는 미상으로, 현장 조사 등을 통해 정확한 임차인 현황을 파악해야 합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 복합된 주거지역으로, 일반적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 학교가 소재하여 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

지하철 강변역과 건대입구역 방면으로의 접근성이 양호하여, 해당 역세권 상권의 편의시설 및 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

1.7. 생활정보

주변 교육시설로는 동국대학교 사범대학부속 여자고등학교가 북서측 인근에 위치합니다. 초등학교 및 중학교 등 추가적인 교육 시설에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

교통은 차량 접근이 용이하며, 다수의 버스 노선과 지하철 역세권(강변역, 건대입구역)으로 연결되는 마을버스 이용이 가능합니다.

병원, 마트, 은행 등 생활 편의시설은 인근 근린생활시설 및 강변역, 건대입구역 인근 상권을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 광진구 지역 내에서 폐기물 처리 시설 설치 등에 대한 주민 반대 사례가 있었음을 참고할 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

건축물대장상 위반건축물(7㎡ 패널조 주거 위반) 표기가 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 시정명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등 법적 제재로 이어질 수 있으며, 매수 후 철거 또는 원상복구에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상으로, 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6층 다세대주택 건물의 노후화 정도 및 유지보수 상태에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울시 내 역세권 접근성이 양호한 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 또한, 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함되어 있다는 장점이 있습니다.

하지만 건축물대장상 위반건축물 등재 사실이 존재하여, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용과 노력이 필요할 것으로 판단됩니다. 또한, 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 발생할 수 있는 불확실성도 고려해야 합니다.

위반건축물 문제를 해결할 의지와 능력이 있다면, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

최저매각가격 대비 감정가 및 주변 시세 비교 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

위반건축물에 대한 정확한 실태 파악 및 철거/원상복구 비용, 이행강제금 예상액을 산출하여 총 투자 비용을 계산해야 합니다.

명도 협의를 통해 신속하고 원만하게 점유를 이전받는 방안을 강구해야 합니다.

강변역 및 건대입구역 역세권의 잠재적 가치 상승 및 지역 개발 가능성을 고려한 중장기적 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계