나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61537 [1] 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 10층1001호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61537 [1] 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 10층1001호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경61537
• 주소: 서울특별시 강동구 진황도로25길 18, 10층1001호 (천호동,스카이캐슬라)
• 감정가: 210,000,000원
• 최저가: 44,040,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매3계 2023타경61537 | 소재지: 서울특별시 강동구 진황도로25길 18, 10층1001호 (천호동,스카이캐슬라) | 감정가: 210,000,000원 | 최저가: 44,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울동부지방법원 2023타경61537 (1) 천호동 스카이캐슬라 도시형생활주택

1.1. 물건 개요 및 현황

전용면적 4.27평(14.13㎡)의 소형 도시형생활주택(다세대) 물건으로, 강동역 및 천호역 더블 역세권 인근의 준주거지역에 위치하여 주거 편의성이 매우 우수한 물건입니다. 본 물건은 매수인이 임차인의 미배당 잔액을 인수할 가능성이 있는 재매각 물건이라는 점을 유의해야 합니다.

1.2. 주요 경매 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경61537 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 10층1001호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 210,000,000원

토지면적(지분): 6.33㎡ (약 1.91평)

건물면적(전용): 14.13㎡ (약 4.27평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 윤OO / 윤OO

채권자: 김OO

특이사항: 재매각 물건

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지:

대상물건은 지하철 5호선 강동역 북서측 인근에 위치하며, 도보로 5호선 강동역과 5호선/8호선 천호역 모두 접근 가능한 더블 역세권에 해당합니다.

지하철역 및 인근 버스정류장까지의 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주거용 건부지로 이용 중인 완경사 부정형의 토지이며, 도로폭 약 4m 및 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역에 위치하고 있어 높은 용적률을 활용한 상업 및 주거 복합 개발의 잠재력이 있으며, 주위는 공동주택, 시장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 매우 높습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

주요 상권:

인근에 현대백화점, 이마트 등 대형 상업시설과 천호 로데오거리, 천호시장 등이 위치해 있어 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이합니다.

대형병원 등 주요 편의시설이 잘 갖추어져 있어 1인 가구 또는 신혼부부의 주거 환경으로는 양호합니다.

교육 환경 및 개발 호재:

상대보호구역에 해당하며, 향후 현대GBC타워, 국제교류복합지구, 고덕비즈벨리 등의 개발로 인한 임대 수요 증가 기대감이 높은 지역입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 권리 분석

권리 분석 결과:

본 물건은 부동산강제경매 물건이며, 소유자 및 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 경매 진행으로 추정됩니다.

**가장 중요한 주의사항**은 을구 순위번호 4번으로 경료된 주택임차권등기(2022.11.02. 접수)입니다. 이는 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자(매수인)가 인수해야 하며, 잔액이 남을 경우 해당 임차권등기는 말소되지 않고 낙찰자에게 대항력이 존속됩니다.

입찰자는 입찰 전 반드시 임차인의 보증금 액수, 배당 가능성 등을 철저히 분석하여 인수 금액을 정확히 예측하고 입찰가에 반영해야 합니다.

2.4. 잠재적 리스크

재매각 리스크:

본 건은 재매각 물건으로, 과거 최고가 매수인이 보증금을 포기하고 잔금을 납부하지 않았거나 또는 다른 사유로 재매각된 경우입니다. 입찰 참여 전 이전 경매 진행 상황과 유찰 사유를 면밀히 파악해야 합니다.

임차보증금 인수 리스크:

상기 권리분석에서 언급된 주택임차권등기로 인한 인수 금액 발생 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 특히 소액 임차인 여부, 확정일자/전입일자 등을 확인하여 대항력 유무와 미배당 가능성을 확인해야 합니다.

소형 평형의 한계:

전용면적 약 4.27평(14.13㎡)의 소형 평형이므로, 투자 목적상 임대 수익률은 양호할 수 있으나, 향후 시세 차익을 기대하는 측면에서는 일반 아파트 대비 제한적일 수 있습니다.

3. 투자 종합 의견

3.1. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구의 핵심 상권 및 역세권에 위치한 소형 주거 상품으로, 1인 가구 증가 추세와 주변의 대규모 업무 지구 개발 호재를 고려할 때 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다. 특히 준주거지역에 위치하여 토지의 잠재적 가치 또한 양호합니다. 다만, 임차권등기로 인한 낙찰자 인수 금액 발생 여부를 명확히 확인하고, 해당 금액을 입찰가에 안전마진으로 반영하는 것이 필수적입니다. 권리 분석이 뒷받침된다면 매력적인 소액 투자 물건이 될 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

더블 역세권: 지하철 5호선(강동역) 및 5/8호선(천호역)을 이용하는 핵심 입지로 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

풍부한 생활 인프라: 현대백화점, 이마트, 대형병원, 로데오거리, 전통시장 등 모든 생활 편의시설이 밀집한 상업지역의 장점을 누릴 수 있습니다.

미래 임대 수요 증가: 인근 고덕비즈벨리, 현대GBC타워 등 서울 동남권 업무 지구 개발에 따른 직주근접 임대 수요 유입이 기대됩니다.

준주거지역 소형 주택: 희소성 있는 소형 평형의 주거 상품으로, 감정가 대비 임대 수익형 투자 가치가 높습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계