나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61537 [1] 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 10층1001호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2023.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 지하철 5호선 "강동역" 북서측 인근에
위치하며, 대상물건 인근은 공동주택 및 시장, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 지하철 5호선 "강동역" 및 인근 버스정류장까지의
거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층/지상 12층 건물 내 제10층 제1001호로서,
외 벽 : 석재 및 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장시설, CCTV설비,
소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1), (2) : 완경사 부정형의 토지로서, "주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(1), (2) : 대상물건 북측으로 노폭 약 4m 및 남서측으로 노폭 약 2m 내외의
아스팔트 포장도로에 각각 접함.
일련번호(2) : 대상물건 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

천호동 562, 562-1번지 : 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구),
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경61537 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 10층1001호

건물명: 스카이캐슬라

용도: 도시형생활주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 6.33㎡ (약 1.91평)

건물면적: 14.13㎡ (약 4.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북서측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 공동주택, 시장, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 지하철 5호선 강동역 및 인근 버스정류장까지의 접근성, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부현황

소유권은 김은형 외 1인에게 보존등기 되어 있으며, 이후 윤주원에게 공유자전원지분전부 이전되었습니다.

말소기준권리는 2023년 11월 29일 접수된 서울보증보험 주식회사의 가압류(20,000,000원)입니다.

해당 경매 사건은 채권자 김미나에 의해 신청되었으며, 김미나는 보증금 215,000,000원의 주택임차권을 가지고 있습니다.

이 외 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 모두 말소기준권리 이하 순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

임차인: 김미나

보증금: 215,000,000원

전입일자: 2020년 10월 16일

확정일자: 2020년 09월 28일

대항력: 있음

참고사항: 김미나 씨는 해당 물건의 주택임차권을 설정하였으며, 이는 대항력 있는 권리입니다.

인수되는 권리

을구 순위번호 4번(2022.11.02. 접수)의 주택임차권 등기(권리자: 김미나, 권리금액: 215,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설

물건 인근에는 시장 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

1.4. 생활정보

편의시설

강동역, 버스정류장 등 대중교통 이용이 용이하며, 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변 환경

주거용 건물과 상업용 건물이 혼재된 지역으로, 도시 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김미나 씨의 보증금 215,000,000원입니다.

감정가(210,000,000원)가 임차인의 보증금보다 낮으므로, 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높습니다.

이 경우, 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 실제 총 투자 비용은 예상보다 증가할 수 있습니다.

소형 면적의 한계

건물 면적이 14.13㎡(약 4.27평)으로 매우 작아, 투자 목적이 제한적일 수 있습니다.

시세 불확실성

제공된 주변 매매 사례의 면적이 본건과 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 감정가가 임차인의 보증금보다 낮게 책정된 점도 시세 파악에 혼란을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 소형 도시형생활주택으로 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 선순위 임차인의 보증금이 감정가를 초과하여, 명도 및 인수해야 할 보증금 관련 위험이 매우 높은 물건입니다.

철저한 권리 분석과 명도 협상, 그리고 잠재적 인수 보증금까지 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 소형 주택: 1인 가구 또는 소형 임대 수익을 위한 투자 대상으로 고려될 수 있습니다.

강동역 인근 개발 가능성: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다.

하지만 선순위 임차인의 보증금(215,000,000원)이 감정가를 초과하므로, 임차인에게 전액 배당되지 못하는 금액은 매수인이 인수하게 됩니다.

만약 경매 낙찰가가 감정가 수준인 210,000,000원으로 결정되고, 임차인이 이를 모두 배당받지 못한다면 최소 5,000,000원(215,000,000원 - 210,000,000원)은 매수인이 인수하게 됩니다.

따라서 총 인수 비용은 낙찰가 + 인수 보증금 잔액이 됩니다.

주변 유사 면적 물건의 시세 정보가 부족하고, 임차인 인수 금액이 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

감정가를 기준으로 하되, 인수되는 보증금 잔액을 고려하여 205,000,000원 정도를 예상 입찰가로 제안합니다. (단, 이는 총 인수 비용이 215,000,000원을 초과할 수 있음을 의미합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.