나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경157 [1] 서울특별시 송파구 거여동 605-3 송파헤븐시티더테라스 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경157 [1] 서울특별시 송파구 거여동 605-3 송파헤븐시티더테라스 1층107호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경157
• 주소: 서울특별시 송파구 위례송파로5길 5, 1층107호 (거여동,송파헤븐시티더테라스)
• 용도: 근린상가

서울동부지방법원 경매3계 2024타경157 | 소재지: 서울특별시 송파구 위례송파로5길 5, 1층107호 (거여동,송파헤븐시티더테라스) | 감정가: 713,000,000원 | 최저가: 186,909,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경157 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 605-3 송파헤븐시티더테라스 1층107호

용도: 근린생활시설 (제1종/제2종 근린생활시설)

감정가: 713,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자 및 채무자: 박OO

채권자: 서OOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 6.80㎡ (약 2.06평)

건물면적 (전용): 28.02㎡ (약 8.48평)

토지 지분율: 680.2800000000001

건물 지분율: 2801.7

건물 구조: 2021.03.24. 사용승인된 지하5층, 지상15층 건물 중 제1층

이용상태: 근린생활시설 1개호

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울 송파구 거여동 소재 "거여역"(지하철 5호선) 남측 인근에 위치한 신축 근린생활시설입니다.

건물 사용승인일이 2021년 3월로 비교적 신축급 건물이며, 주위는 대규모 아파트 단지(위례신도시 인접), 업무시설 및 기타 근린생활시설이 혼재된 주상복합 상권입니다.

교통 여건은 매우 양호합니다. 지하철 5호선 거여역이 인근에 위치하여 도보로 이용 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 본건은 남동측 및 북서측으로 중로(폭 15~25m)와 접하고 북동측으로 보행자도로에 접하고 있어 차량 접근성 및 가시성이 우수합니다.

2.2. 상권분석 및 개발호재

본 상가는 일반상업지역(2021-12-24) 및 제1종지구단위계획구역 내에 위치하고 있어, 향후 높은 개발 잠재력을 가지고 있으며 다양한 업종의 입점이 가능한 상업 중심 지역입니다.

위례신도시의 배후 수요를 흡수하는 길목 상권이자, 건물 내 오피스텔(99세대)의 고정 수요를 확보하고 있는 단지 내 상가적 성격을 동시에 가집니다.

거여역 역세권과 위례신도시 인프라가 결합되는 입지이므로, 주변 주거 시설 이용객 및 유동인구 확보에 유리합니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

본건은 위생설비, 급배수설비, 승강기, 지하주차장, 소화전, 화재탐지설비 등의 제반 설비를 갖추고 있어 건물 이용에 편리합니다.

주변에는 거원 초·중·고교를 비롯한 학군과 송파보건소, 우체국, 송파체육문화회관, 가든파이브, 스타필드시티위례점 등 원스톱 생활 인프라가 구축되어 있어 이용 편의성이 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 분석

본 사건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자(박OO)가 소유자(박OO)와 동일하여 권리관계가 단순합니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식으로 진행되므로, 법정지상권 문제나 토지/건물 간 소유자 불일치로 인한 리스크는 발생하지 않습니다.

감정평가서상 임대관례 및 기타 참고사항에 특이사항이 기재되어 있지 않으므로, 추후 현장 조사 및 매각물건명세서 확인을 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 확인하는 것이 중요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

토지이용계획상 대공방어협조구역, 비행안전구역, 제한보호구역 등 군사시설 관련 제한이 있으나, 이는 해당 지역 전반에 걸친 공법적 제한 사항이며 근린생활시설 이용에 직접적인 제약이 되지는 않습니다. 다만, 향후 증축이나 재건축 시 건축 행위에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

검색 결과, 본 상가 인근에는 투자 가치를 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 상권 초입의 근린생활시설 밀집 지역으로 판단됩니다.

감정가가 비교적 높은 신축 건물 1층 상가이므로, 유찰 시점과 낙찰가율을 신중하게 고려하여 입찰해야 합니다.

4. 투자 종합 의견

4.1. 종합 의견

본 물건은 송파구 거여동 소재의 신축급(2021년 승인) 1층 근린생활시설로, 지하철 5호선 거여역 인근의 상업지역에 위치한 초역세권 상가입니다.

일반상업지역의 높은 용적률 활용 가능성과 주거밀집지역의 배후 수요, 그리고 위례신도시의 개발 효과를 동시에 누릴 수 있는 뛰어난 입지를 가졌습니다.

안정적인 임대수익과 자본 이득을 모두 기대할 수 있는 우량 투자 물건으로 판단됩니다. 다만, 상가 투자는 오피스텔 세대수 대비 상가 호실 수, 주변 경쟁 상가의 임대료 수준 등 추가적인 심층 상권분석이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

1. **초역세권 & 1층 상가:** 5호선 거여역 도보 역세권이며, 중로와 보행자도로에 접한 높은 가시성을 가진 1층 상가로 최상의 광고 효과를 기대할 수 있습니다.

2. **일반상업지역 & 신축 건물:** 일반상업지역에 위치하여 미래가치가 높으며, 2021년 준공된 신축 건물로 시설 투자가 불필요합니다.

3. **위례신도시 배후 수요:** 위례신도시와 인접한 송파구 거여동 상권으로, 안정적인 주거 배후 수요를 기반으로 합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계