나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경54864 [1] 서울특별시 송파구 방이동 89 올림픽선수기자촌아파트 218동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 송파구 방이동 소재 "오륜초등학교" 북서측 인근에 위치한 대단지 아파트로서, 주변환경은 대단지 아파트단지, 공원, 학교, 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주거환경은 양호한 편임.

교통상황

인근에 지하철5호선과 9호선이 교차하는 "올림픽공원역"과 간선도로(양재대로) 변에 노선버스정류장이 소재하며, 대로변에 소재한 대단위 아파트단지로 제반차량 출입이 가능하여 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

1988.06월에 준공된 철근콘크리트구조 스라브지붕의 10층 건내, 제1층 102호(1,2층 복층형)로써

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 알미늄샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

대단위 아파트단지로 위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비, 화재경보 및 소방설비, 엘리베이터 등 제반설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형토지로 아파트 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측과 남측으로 광대로(양재대로)에 접해 있으며, 노폭 약6-8m정도의 단지내도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역(2023-10-12)(행위허가. 개발행위허가 제한)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 하천구역(2015-12-10)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
비오톱1등급(2010-09-30)(저촉)

기호(2)토지
도시지역, 제3종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역(2023-10-12)(행위허가. 개발행위허가 제한)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 하천구역(2015-12-10)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호(3)토지
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2021-12-24)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역(2023-10-12)(행위허가. 개발행위허가 제한)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 하천구역(2015-12-10)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경54864 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 89 올림픽선수기자촌아파트 218동 1층 102호

용도: 아파트

감정가: 2,610,000,000원

토지면적: 104.60㎡ (약 31.63평)

토지지분: 104.6㎡ (약 31.63평)

건물면적: 126.18㎡ (약 38.17평)

건물지분: 126.18㎡ (약 38.17평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 방이동에 위치한 올림픽선수기자촌아파트 218동 1층 102호입니다.

주변 환경은 오륜초등학교 북서측 인근으로, 대규모 아파트 단지와 공원, 학교, 근린생활시설이 혼재하는 양호한 주거지역입니다.

교통 여건으로는 지하철 5호선과 9호선이 교차하는 올림픽공원역이 인근에 있으며, 간선도로인 양재대로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대로변에 위치한 대단지 아파트 단지로 차량 접근성 또한 우수합니다.

본건 토지는 서측과 남측으로 광대로(양재대로)에 접해 있으며, 노폭 약 6-8m의 단지 내 도로에도 접해 있어 차량 출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 서울동부지방법원 2024타경54864호 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 최OO입니다.

말소기준권리는 2023년 6월 5일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 모든 을구 권리(근저당, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 1,945,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 550,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2023년 6월 26일

* 확정일자: 2023년 5월 1일

* 배당신고일자: 2024년 6월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: -

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 550,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

따라서, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울특별시 송파구 방이동의 대표적인 대단지 아파트인 올림픽선수기자촌아파트에 속해 있습니다.

단지는 약 5,540세대의 대규모 배후수요를 갖추고 있으며, 주변에 공원, 학교, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거지로서의 가치가 높습니다.

올림픽공원역(5, 9호선) 및 양재대로 등 주요 교통망과의 접근성이 뛰어나며, 이는 지역 내 상업 및 생활 편의시설 이용을 용이하게 합니다.

대규모 아파트 단지 내부에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 오륜초등학교 등 인근 학교 위치

* 편의시설: 올림픽공원 인접, 단지 내 근린생활시설 및 주변 상업시설 이용 가능

* 교통: 지하철 5호선/9호선 올림픽공원역, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 주거 편의: 아파트는 1988년 6월 준공되었으며, 총 10층 건물 중 1층에 위치합니다. 복층형 구조입니다.

* 기반 시설: 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 화재경보, 소방, 엘리베이터 등 제반 설비가 완비되어 있습니다.

* 주차: 총 1,815대의 주차 공간이 확보되어 있으나, 5,540세대 대비 주차 가능 대수는 다소 부족할 수 있습니다. (세대당 약 0.33대)

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 물건은 '중복사건'으로 표기되어 있어, 경매 절차상 복잡성이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1988년 준공된 아파트로, 약 38년 경과된 건물입니다. 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 정비예정구역(행위허가. 개발행위허가 제한), 과밀억제권역, 하천구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 특히 '정비예정구역' 지정은 향후 개발 또는 규제 변화의 가능성을 시사합니다.

* 주차 공간: 대단지임에도 불구하고 세대당 주차 대수가 상대적으로 적은 편입니다.

주변 혐오시설 조사 결과, 해당 아파트 단지 자체 또는 인근에 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 주요 대단지 아파트인 올림픽선수기자촌에 위치하여 입지적 강점을 가집니다. 우수한 교통 접근성과 잘 갖춰진 주거 환경은 매력적인 요소입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물의 노후화와 '중복사건'으로 인한 절차상의 복잡성, 그리고 다수의 토지 이용 제한은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. '정비예정구역' 지정은 장기적인 관점에서 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 송파구 핵심 지역에 위치한 대단지 아파트: 안정적인 주거 수요 확보

* 편리한 교통망: 올림픽공원역(5, 9호선) 및 주요 도로 인접

* 명도 부담 최소화: 대항력 없는 임차인으로 인한 부담 적음

* 미래 가치 상승 잠재력: '정비예정구역' 지정으로 인한 향후 재개발 또는 리모델링 기대 가능성

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,610,000,000원

최근 매매 사례(2026년 6월, 121.23㎡ 기준)는 3,700,000,000원입니다. 이는 본 건의 감정가보다 높은 수준입니다.

건물 면적(126.18㎡)이 유사 면적(121.23㎡)의 최근 거래가보다 약간 크다는 점을 감안할 때, 실질적인 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 판단됩니다.

권리상 인수 부담이 없고, 입지 및 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 2,800,000,000원 (28억원)

위 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가를 바탕으로 산출된 것으로, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 추가적인 시세 변동에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.