나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경55849 [1] 서울특별시 강동구 성내동 467-3 금강블루빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2022.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동구보건소" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 "강동구청역" 및 5호선 "둔촌동역" 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2017년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건내
제2층 제202호로서
외벽 : 돌붙임 마감 및 타일붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(후첨 "내부구조도" 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, "다세대-도시형생활주택(단지형)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(2014-08-05), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 갑구 순위 3번 소유권이전등기청구권 가등기: 매매예약에 따른 순위보전 가등기로 신고(가등기권자 이종관, 2022.12.22.제출), 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우 매수인이 소유권을 상실하게 됨
2. 주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2024.12.04.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 서울특별시 강동구 성내동 467-3번지 금강블루빌 2층 202호에 소재하며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

1.2. 면적 및 건물정보

토지 면적은 17.54㎡ (약 5.3평)이며, 건물 면적은 28.85㎡ (약 8.7평)입니다. 건물은 2017년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 제2층에 위치합니다.

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가는 290,000,000원입니다. 본건은 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 재매각, HUG 인수조건 변경, 선순위가등기, 대항력있는임차인, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동구보건소" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 8호선 "강동구청역"과 5호선 "둔촌동역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 9월 2일 접수된 동양자산관리대부의 가압류(갑4)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 강제경매, 근저당권 등이 소멸될 예정입니다. 다만, 2018년 5월 11일 접수된 소유권이전청구권 가등기(갑3, 매매예약)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-23

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 김

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-10-10

확정일자: 2017-09-15

배당신고일자: 2019-11-08

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-09

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

총 인수 보증금: 0원 (명시된 임차인의 대항력이 없는 것으로 판단됨)

3.4. 권리분석 요약

본건의 가장 큰 위험 요소는 매각으로 소멸되지 않는 '소유권이전청구권 가등기(매매예약)'입니다. 가등기권자의 매매예약 완결 시 매수인은 소유권을 상실하게 될 위험이 매우 높습니다. 현재 등기부상 명시된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 판단되나, '특이사항'에 '대항력있는임차인' 언급이 있어 현장 확인 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다. 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 잔존 채권에 대한 매수인 청구권 포기 확약서를 제출하였습니다.

4. 상권분석

강동구청 인근의 성내동 지역은 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 생활권입니다. 강동구보건소가 인접해 있으며, 지하철역 접근성이 양호하여 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 8호선 강동구청역, 5호선 둔촌동역 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 강동구보건소 인접, 주변 근린생활시설 이용 편리.

* 의료시설: 강동구보건소 인접.

6. 잠재적 리스크

* 최대의 위험: '소유권이전청구권 가등기(매매예약)'로 인한 소유권 상실 가능성. 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서도 유사한 문제가 작용했을 가능성이 높습니다.

* '대항력있는임차인' 관련 정보와 임차인 현황 상의 '대항력 없음' 정보 간의 불일치 가능성. 이에 대한 현장 확인 및 추가적인 법률적 검토가 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 이해 및 추가 확인 필요.

7. 종합 의견

본건은 '소유권이전청구권 가등기'라는 중대한 권리 인수 부담으로 인해 초고위험 물건으로 분류됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 가등기는 매수인에게 최악의 경우 투자금 전액 손실을 초래할 수 있습니다. 재매각이라는 점 또한 시장의 냉담한 반응을 시사합니다. 투자를 고려한다면, 이러한 위험을 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에 한해 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 극도로 높은 위험을 감수한 투자자에게는 시세 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 가등기 말소 또는 해결 가능성에 대한 명확한 법률적 검토가 선행된다면, 잠재적 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 290,000,000원입니다. 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 2013년 준공된 29.81㎡ 면적의 다세대 주택이 2026년 5월 315,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(28.85㎡, 2017년 준공)은 이보다 신축이며 면적이 유사하므로, 위험이 없을 경우 약 300,000,000원 이상의 시세를 형성할 것으로 보입니다.

그러나, 본건은 매각으로 소멸되지 않는 선순위 가등기(매매예약)라는 치명적인 권리를 인수해야 하므로, 투자자는 원금 손실 위험을 매우 높게 부담해야 합니다. 이러한 점을 감안하여, 보수적인 접근으로는 감정가의 50~60% 수준, 즉 145,000,000원 ~ 174,000,000원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

가등기 위험에 대한 철저한 법률 검토와 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원으로 산정되어 입찰가에 포함되지 않습니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.