나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경59480 [1] 서울특별시 광진구 군자동 355-1 동원데쟈뷰 4층410호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경59480 [1] 서울특별시 광진구 군자동 355-1 동원데쟈뷰 4층410호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2023타경59480 | 소재지: 서울특별시 광진구 동일로 194, 4층410호 (군자동,동원데쟈뷰) | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 18,898,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

소재지: 서울특별시 광진구 군자동 355-1 동원데쟈뷰 4층410호

용도: 오피스텔 (복층 구조)

사용승인일: 2020.02.26. (신축급)

감정가: 220,000,000원

1.2. 경매 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경59480 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 지분매각 (일부 지분 매각)

소유자/채무자: 박OO

채권자: 전OO

1.3. 건물 및 토지 현황

토지면적: 5.15제곱미터 (약 1.56평)

건물면적 (전용면적): 17.16제곱미터 (약 5.19평)

*아파트가 아닌 오피스텔이므로 전용면적과 대략적인 평수를 병기하였습니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건 중 4층

이용 상태: 오피스텔 (복층 구조)로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차장 설비 구비.

토지 형상: 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 유사 사다리형의 토지

도로 관계: 북서측으로 '동일로' 포장도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역 (역세권 상권에 유리한 용도지역)

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지: 본건은 광진구 군자동 소재 '장안초등학교' 남서측 인근, 대로변의 노선상가지대에 위치하고 있습니다. 준주거지역에 해당하여 상업 및 업무시설 접근성이 우수합니다.

교통 여건: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. (감정평가서에 지하철 정보는 언급되지 않았으나, 지리상 5호선 및 7호선 이용이 편리한 위치입니다.)

주변 환경: 대로변에는 상업용 및 업무용 시설, 오피스텔 등이 밀집해 있으며, 후면에는 단독주택 및 공동주택이 소재하여 주거 및 상업 인프라가 혼재된 지역입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 오피스텔이 밀집된 준주거지역 및 노선상가지대로서, 주변에 건대, 세종대 등 주요 대학 및 업무시설이 인접하여 풍부한 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

생활 정보: 인근에 초등학교와 다양한 상업시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용에는 지장이 없습니다. 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호하며, 복층 구조로 공간 활용도가 높다는 장점이 있습니다.

혐오시설: 인근 지역 검색 결과, 부동산 가치에 큰 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 권리 분석

경매 구분: 부동산강제경매로 채권자 전OO에 의해 진행되는 사건입니다.

특이 사항: **매각 대상이 '토지/건물 지분매각'이라는 점이 가장 중요합니다.** 즉, 물건 전체가 아닌 소유자의 일부 지분만을 매각하는 경매입니다.

임대 관계: 현재 임대 관계는 미상입니다. 낙찰 후 임대차 관계(대항력 등)를 명확히 확인해야 합니다.

2.4. 잠재적 리스크

지분 매각 리스크: 지분 매각은 일반 매각에 비해 환금성(매매 용이성)이 현저히 낮고, 대출이 어려울 수 있습니다. 낙찰 후 다른 지분 소유자와의 협의(공유물 분할 소송 가능성)가 필수적입니다.

임대 관계 리스크: 임대차 관계 미상으로, 임차인의 대항력 여부 및 배당요구 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

용도지역 제한: 토지이용계획상 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어, 향후 개발 행위나 건축 시 제한이 따를 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 종합 의견

본건은 2020년 사용 승인된 신축급 복층 오피스텔의 '지분' 매각 물건입니다. 입지적으로는 준주거지역의 대로변에 위치하여 대학가 및 상권의 임대 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 **가장 큰 리스크는 '지분 매각'**이라는 점이며, 이는 입찰가 결정 및 향후 출구 전략 수립에 있어 핵심적으로 고려되어야 할 사항입니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 서울 광진구 준주거지역 대로변, 대학가 접근성이 우수한 입지로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축급 복층: 2020년 건축으로 건물 상태가 양호하며, 복층 구조는 소형 오피스텔 시장에서 선호도가 높습니다.

수익형 부동산: 전용면적 $17.16\text{m}^2$ (약 5.19평)의 소형 오피스텔로, 소액 투자 및 월세 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. (다만 지분 매각의 특성을 반영하여 입찰가를 신중하게 결정해야 함.)

*본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 입찰 전 현장 조사 및 권리 분석을 통한 최종 확인은 필수입니다.*

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계