나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경59480 [1] 서울특별시 광진구 군자동 355-1 동원데쟈뷰 4층410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 "장안초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 대로변의 노선상가지대로 상업용·업무용 시설, 오피스텔 등이 소재하고, 후면에는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건 중 제4층 제410호로서,
(사용승인일 2020.02.26)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
바닥: 바닥재 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔(복층: 후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 유사 사다리형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 "동일로"의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 광진구 군자동 355-1번지에 소재한 동원데쟈뷰 오피스텔 4층 410호입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 4층에 위치하며, 사용승인일은 2020년 2월 26일입니다.

본건은 업무시설(오피스텔 87호) 및 근린생활시설로 이용중입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 5.15㎡ (약 1.56평)이며, 건물 면적은 17.16㎡ (약 5.19평)입니다.

본건의 감정가는 220,000,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분 매각입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2023타경59480 (1)이며, 부동산 강제 경매 사건입니다.

채권자는 전OO입니다.

1.4. 특이사항

대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 "장안초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 대로변의 상업용·업무용 시설, 오피스텔 등이 소재하며, 후면에는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 4층에 위치합니다.

사용승인일은 2020년 2월 26일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 바닥재 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

내부 구조는 복층형 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 및 현황

토지는 인접 도로 및 인접지와 등고평탄한 유사 사다리형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건은 북서측으로 "동일로"의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 26일자 남인천세무서장의 압류입니다. (갑5)

3.2. 임차인 현황

임차인 전 은 보증금 206,000,000원, 차임 0원으로 현재 거주 중입니다.

전입일자 2021년 2월 5일, 확정일자 2021년 2월 1일로 대항력이 있습니다.

배당신고일자는 2023년 11월 7일입니다.

임차인 전 이 채권자로 경매를 신청하였으며, 보증금액과 채권액이 동일합니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 본 경매 신청 채권액 206,000,000원을 제외한 다른 채권들의 합계로 해석됩니다. 본 경매 신청 채권액은 206,000,000원입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본건 주변은 대로변을 따라 상업 및 업무 시설이 밀집해 있으며, 오피스텔이 다수 소재하고 있습니다.

주변 환경은 직장인 및 학생들의 유동인구가 많은 지역으로, 배후수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 임대/매매 시세

최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(동원데쟈뷰) 5층 17.16㎡ 면적이 2024년 9월 28일 21,500만원(2억 1,500만원)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 22,000만원(2억 2,000만원)으로, 최근 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

4.3. 오피스텔 일반 정보

본건이 속한 동원데쟈뷰는 2020년 2월 사용승인된 오피스텔로, 총 89호실(업무시설 87호, 근린생활시설)이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 다양한 편의시설이 위치해 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않으나, 상업지역 내 위치를 고려할 때 다수 존재할 것으로 추정됩니다.)

제공된 자료에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

5.2. 교육시설

본건 남서측 인근에 장안초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 전 은 대항력이 있으므로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력의 존재 자체는 명도 과정에서의 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다.

6.3. 권리관계 복잡성

multiple 압류 및 최종 강제 경매 신청으로 권리관계가 복잡한 편입니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 오피스텔로, 준수한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변 상권이 발달하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재가 명도 및 권리관계 분석 시 주요 고려 사항입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 함께 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 우수한 입지 (서울 광진구 군자동, 대로변 인접)

* 안정적인 배후수요 (상업 및 업무시설 밀집 지역)

* 편리한 교통망 (인근 버스정류장, 차량 접근성 용이)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 220,000,000원

최근 매매가: 215,000,000원 (2024년 9월 28일, 17.16㎡ 기준)

임차인 보증금: 206,000,000원

경매 신청 채권액: 206,000,000원

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 신청 채권액과 임차인의 보증금이 일치합니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮으나, 대항력 자체로 인한 명도 리스크는 존재합니다. 최근 매매가를 고려할 때, 현 시세는 2억 1,500만원 이상으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 고려하고, 최근 매매가 및 감정가를 바탕으로 보수적으로 접근하여 본건의 예상 입찰가를 200,000,000원 (2억 원)으로 산정합니다.

이 가격은 최근 시세보다 약간 낮으며, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.