나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경62127 [1] 서울특별시 광진구 구의동 23-32 욱현하이브 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경62127 [1] 서울특별시 광진구 구의동 23-32 욱현하이브 5층501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2023타경62127 | 소재지: 서울특별시 광진구 영화사로16나길 7, 5층501호 (구의동,욱현하이브) | 감정가: 229,700,000원 | 최저가: 24,664,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호는 서울동부지방법원 2023타경62127 (1)이며, 용도는 다세대주택으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

감정가는 229,700,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 요약

소재지는 서울특별시 광진구 구의동 23-32 욱현하이브 5층501호이며, 2019년 7월 25일에 사용승인된 지상 5층 건물 중 5층입니다.

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 화강석붙임 등으로 마감되었습니다.

1.3. 면적 정보

토지면적은 20.73㎡(약 6.27평)이며, 건물면적(전용면적)은 24.18㎡(약 7.31평)입니다.

주의해야 할 사항으로 건물 제시외면적 20.00㎡(약 6.05평)이 매각 대상에 포함되어 있습니다.

이용상태는 건축물현황도 상 방1, 거실, 욕실겸화장실2, 보일러실 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 교통 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 광진구 구의동 소재 "동의초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 일반주택지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

완경사 지대 내에 대체로 평탄한 세장형 토지이며, 북서측으로 폭 약 5m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 특히 남서측 근거리에 지하철 5호선 "아차산역"이 소재하는 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

인근 도로변을 따라 대중교통 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 소유자와 채무자는 이OO으로 동일합니다.

채권자는 박OO이며, 토지 및 건물은 일괄 매각됩니다.

3.2. 임대차 관계

임대 관계는 현재 미상(未詳)인 것으로 보고되어 있습니다.

따라서 매수인은 명도를 위한 협상 또는 인도명령 등 추가적인 시간과 비용을 고려해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 분석

본 건은 일반주택지역 내에 위치하여 상업 시설보다는 주거 관련 편의 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

역세권(아차산역) 인근의 유동인구를 일부 흡수할 수 있는 주거 밀집 지역의 특성을 가집니다.

4.2. 생활 편의 및 학군

근거리에 동의초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

위생설비, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기, 화재탐지설비, CCTV 등 기본적인 주거 편의 시설이 갖춰져 있습니다.

4.3. 혐오시설 및 환경 제한

주변 환경을 조사한 결과, 인근에 직접적으로 확인되는 특정 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획 상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역(아차산일대보루군 100미터 이내) 등 다수의 제한 사항이 존재하며, 이는 본 건의 재건축이나 증개축 시 법적 제약으로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 최대 리스크: 위반 건축물

가장 중요하고 치명적인 리스크는 본 건이 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점입니다.

제시외 건물 20.00㎡(약 6.05평)이 패널조 주거용 위반(주택과-31532, 2019.10.1.)으로 등재되어 있습니다.

이로 인해 매수인은 관할 구청으로부터 이행강제금 부과 처분을 받을 수 있으며, 위반 사항을 해소(철거)하기 전까지는 지속적인 재산권 행사에 제약(예: 대출 제한, 임대 및 매매의 어려움)이 따르게 됩니다.

5.2. 제시외 건물의 처리

매각 대상에 포함된 제시외 건물을 적법하게 사용할 수 있는 양성화는 불가능하거나 매우 어려울 수 있으므로, 최악의 경우 매수인이 철거 비용을 부담해야 할 가능성이 높습니다.

5.3. 명도 리스크

현재 임대 관계가 미상인 관계로, 실제 거주자가 소유자인지 임차인인지 확인이 필요합니다.

점유자가 누구인지에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있으며, 이에 대한 계획 수립이 선행되어야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 5호선 아차산역 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으며, 비교적 신축 다세대주택(2019년 승인)이라는 장점도 있습니다.

그러나, 건물 연면적 대비 약 82%에 달하는 면적(건물 24.18㎡ + 제시외 20.00㎡)이 위반 건축물로 지정되어 있는 점은 회복이 어려운 중대한 리스크입니다.

6.2. 투자 포인트

위반 건축물 리스크를 정확히 이해하고, 이행강제금 수준 및 양성화 가능성 등을 치밀하게 분석할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

위반 건축물 지정 해소 방안을 마련하여 리스크를 관리할 수 있다면, 서울 역세권의 다세대주택을 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

위반 건축물 해소 가능성 및 비용을 감안하여 보수적인 시각으로 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계