나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경52936 [3] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 15층1501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경52936 [3] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 15층1501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경52936
• 주소: 서울특별시 강동구 성내로 64, 15층1501호 (성내동,에스아이팰리스센트럴성내)
• 감정가: 231,000,000원
• 최저가: 75,694,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매2계 2024타경52936 | 소재지: 서울특별시 강동구 성내로 64, 15층1501호 (성내동,에스아이팰리스센트럴성내) | 감정가: 231,000,000원 | 최저가: 75,694,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경52936 (3)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 원룸형)

감정가: 231,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 15층 1501호

토지면적: 7.39㎡ (약 2.24평)

건물면적 (전용): 14.06㎡ (약 4.25평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동구청" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용, 업무용 빌딩, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

2.2. 교통 여건

교통상황은 보통 이상으로 평가됩니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 8호선 강동구청역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변은 상업 및 업무 시설이 밀집된 도심 지역의 특성을 보이므로, 일반적인 광역적 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 처리장, 화장장 등)은 존재하지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, 상업지역과 인접하여 야간 소음 및 교통량이 있을 수 있으나, 이는 도시형생활주택의 일반적인 환경입니다.

3. 물건 상세 분석 (건축 및 법적 이용)

3.1. 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건 내 제15층에 위치한 구분 건물입니다. 최상층부에 해당하며, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 외벽은 석재 붙임 등 마감, 창호는 샷시창호이며, 급배수/위생설비, 개별 도시가스 설비, 승강기설비, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

3.2. 토지 이용 및 제한

토지는 인접 토지 대비 등고 평탄한 세장형(길쭉한 모양)이며, 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북동측과 남서측으로 각각 노폭 약 23m, 8m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 속하며, 주거시설 건축 및 이용에 제약이 있는 특이 사항은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 권리분석 및 특이사항

4.1. 권리관계

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 동일인(이OO)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 법정지상권 문제의 발생 소지는 낮습니다.

4.2. 특이사항 및 주의사항

본건은 **재매각** 물건이므로, 일반 경매 물건과 달리 **매수신청보증금**이 최저가(입찰가 아님)의 **20%**로 상향 조정되어 책정될 가능성이 높습니다. 입찰 전 반드시 정확한 보증금액을 확인해야 합니다.

용도는 공부상 다세대주택이지만, 주용도는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본건이 위치한 성내동은 강동구청역 주변의 주요 상권 중 하나로, 상업용 및 업무용 시설이 집중되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다. 주로 1인 가구를 위한 소형 주거시설 및 오피스텔 수요가 풍부한 입지입니다.

5.2. 생활 정보

도보 5분 이내 거리에 지하철역 및 버스정류장이 위치하며, 주변에 마트, 병원, 약국, 카페 등 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임차인의 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크 및 종합 의견

6.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **재매각**으로 인한 높은 보증금(20%) 설정입니다. 자금 계획에 차질이 없도록 유의해야 합니다.

도시형생활주택(원룸형)으로 건물 면적이 14.06㎡(약 4.25평)으로 매우 협소하여, 시장성이 1인 가구에 한정되며, 추후 매도 시 매수층이 제한적일 수 있습니다.

임대차 관계에 대한 정보가 부재하여, 낙찰 후 임차인 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (명도 대상 및 예상 비용 검토 필요)

6.2. 종합 의견

본건은 강동구청 인근의 뛰어난 입지를 갖추고 있으며, 지하철역 접근성이 우수하여 임대수요가 꾸준할 것으로 예상되는 소액 투자 물건입니다. 재매각으로 인한 높은 보증금 부담은 있지만, 이는 경쟁률을 낮추는 요인으로 작용하여 오히려 저가에 낙찰받을 기회가 될 수도 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 핵심 정리

지하철 초역세권 (8호선 강동구청역 인근) 입지로 임대수익 안정성이 높음.

감정가 2억 3천 1백만 원 수준의 소액 투자 물건으로, 강동구 내에서 소액으로 부동산 투자를 고려하는 투자자에게 적합.

15층 중 15층으로 로열층에 해당하며, 조망 및 채광이 우수할 것으로 예상됨.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계