나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경52936 [3] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 15층1501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2024.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동구청"남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용, 업무용, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역(8호선 강동구청역) 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건 내 제15층 제1502호 외 3개호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 "내부구조도" 참조바람.

설비내역

급배수/위생설비, 개별도시가스설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 23미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2022-05-12) , 지구단위계획구역 , 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법> , 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-주용도: 도시형생활주택
-재매각임: 매수신청보증금 20%
-주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.5.18.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 성내동 548-4번지 에스아이팰리스센트럴성내 15층 1501호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경52936 (3)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 231,000,000원입니다.

건물명칭은 에스아이팰리스센트럴성내이며, 철근콘크리트구조의 2021년 4월 23일 사용승인된 지하 2층, 지상 15층 건물 중 15층 1501호입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건의 전유부분 건물면적은 14.06㎡(약 4.25평)이며, 토지면적은 7.39㎡(약 2.23평)입니다.

주용도는 도시형생활주택(원룸형) 및 제1종근린생활시설입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동구청" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 상업용, 업무용, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 지하철 8호선 강동구청역과 다수의 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건은 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 23미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

말소기준권리는 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경52936) 등기부입니다.

등기부상 을1구 권리인 주택임차권(이희선, 보증금 262,500,000원)은 말소 대상입니다.

특이사항으로 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 언급되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력 포기확약서(2026.5.18. 제출)를 제출한 상태입니다.

이는 HUG가 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하더라도, 낙찰자에게 임대차보증금 반환을 청구하지 않겠다는 의미로 해석됩니다.

따라서, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 성내동은 강동구청을 중심으로 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

다양한 편의시설, 관공서, 금융기관 등이 밀집해 있어 배후수요가 풍부합니다.

제공된 주변 실거래가 정보는 본건과 건물 종류 및 면적에 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

예시된 주변 빌라/연립의 경우, 전용면적 29.81㎡(약 9평)의 다세대주택이 315,000,000원(약 1,056,000원/㎡)에 거래되었으며, 전용면적 59.19㎡(약 17.9평)의 다세대주택이 280,000,000원(약 473,000원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 14.06㎡(약 4.25평)의 도시형생활주택(원룸형)으로, 제공된 시세 정보와 직접적인 비교는 어렵습니다.

다만, 감정가는 231,000,000원(약 16,430,000원/㎡)으로, 제공된 실거래가 시세와 비교 시 면적당 단가가 상당히 높게 평가되었습니다. 이는 신축 연도(2021년 준공) 등 건물 자체의 가치가 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변에는 강동구청, 강동세무서 등 관공서가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설로는 교육환경보호구역에 포함되는 지역으로, 인근 학교 시설 이용이 가능합니다.

교통은 지하철 8호선 강동구청역을 중심으로 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 개발 행위에 대한 일부 제한 사항(대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등)이 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건으로, 일반 경매와 달리 매수신청보증금이 감정가의 20%로 상향되었습니다. (본 건 감정가 기준 약 46,200,000원)

선순위 임차권이 존재했으나, HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 HUG의 확약 조건 및 효력의 유효성을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

건물이 2021년에 준공되어 비교적 신축이나, 향후 관리비, 수리비 등의 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 면적이 14.06㎡로 매우 협소하여 실거주 또는 소형 임대 수익을 고려할 때 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구청 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리 관계상 임차인의 대항력 인수 문제는 HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 해소된 것으로 보이나, 최종 인수 조건은 법률 전문가와 상담 후 신중하게 결정해야 합니다.

재매각 사건이므로 입찰 참여 시 보증금 준비에 유의해야 합니다.

건축물대장상 전용면적이 14.06㎡로 협소한 점, 감정가 대비 비교 대상 물건들의 시세가 낮게 형성된 점 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

강동구청역 초역세권의 편리한 교통망.

강동구청, 상업시설, 병원 등 풍부한 생활 인프라.

2021년 준공된 비교적 신축 건물로 깔끔한 주거 환경.

HUG의 대항력 포기 확약으로 권리 인수 부담 최소화 가능성.

1인 가구 실거주 또는 소형 주택 임대 수익용으로 적합.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 231,000,000원

감정가는 2021년 준공된 해당 건물의 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

주변 유사 면적의 다세대/연립 주택 거래 사례를 고려할 때, 가격 형성의 편차가 크고 본 건과의 직접적인 비교가 어렵습니다.

HUG 보증금액(262,500,000원)은 감정가보다 높으나, HUG의 대항력 포기 확약으로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

재매각 사건임을 감안하여, 보수적으로 감정가 이하에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

주변 시세 및 본 건의 특수성을 종합적으로 고려 시, 예상 입찰가 범위는 210,000,000원 ~ 225,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.