나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경56181 [1] 서울특별시 광진구 광장동 218-1 광장극동아파트 16동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국 · 평가일 2024.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 지하철5호선 "광나루역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철5호선 "광나루역" 및 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 2층 202호로서,

외벽 : 시멘트 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

아파트(후면 별첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 외곽으로 도로 개설되어 있으며, 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<광장동 218-1>
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)임.

<광장동 218-22>
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)임.



<광장동 218-23>
도시지역, 제3종일반주거지역, 역사문화특화경관지구(2019-04-19), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)오염행위 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 도시관리계획 입안중(역사문화특화경관지구 폐지 입안), 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)임.

<광장동 212-12>
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경56181 (1)

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 유동화물건

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 광진구 광장동 218-1 광장극동아파트 16동 2층202호

토지면적: 77.75㎡ (약 23.52평)

토지지분: 77.75㎡ (약 23.52평)

건물면적: 156.91㎡ (약 47.46평) (공급면적 기준)

건물지분: 156.91㎡ (약 47.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 2,092,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 광장동에 위치하며, 지하철 5호선 광나루역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 광나루역 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 편의 및 생활 시설

단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설 및 교육시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전 내역으로는 이 (1999.05.31), 이 (2016.05.02) 등이 확인됩니다.

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 을15: 중소기업은행 근저당권 (840,000,000원, 2016.05.02) - 말소기준권리

* 을16: 하나은행 근저당권 (360,000,000원, 2022.12.02) - 말소 예정

* 을17: 이 근저당권 (1,821,600,000원, 2022.12.12) - 말소 예정

* 갑43: 이 임의경매개시결정 (1,517,729,400원, 2024.05.22) - 말소 예정 (본 경매 사건)

등기부 채권 총액은 3,021,600,000원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리(을15, 중소기업은행 근저당권)보다 후순위인 모든 권리(을16, 을17, 갑43 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 권리 상 하자 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임대차 관계는 조사된 바 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근 근린생활시설 등을 통한 소비 활동이 가능합니다. 아파트 단지 내 또는 주변 상가와의 연계를 통해 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 광장극동1차 (16동)

준공연도: 1989년 3월 24일 (16동 기준)

총층수: 14층 (본건 2층)

세대수: 448세대 (총 5개 동)

주차대수: 총 450대 (세대당 약 1대 수준으로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.)

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 아래와 같은 다양한 도시계획법규 및 관련 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대, 절대), 대공방어협조구역, 비행안전제3구역

* 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역(한강변), 건축선 등

특히, 교육환경보호구역은 성동교육청 확인이 필요하며, 한강변 관련 규제는 향후 건축행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 기타 유의사항

* 유동화물건으로, 일반적인 경매물건과 절차상 큰 차이는 없으나 금융 구조에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

* 주차 공간이 세대수에 비해 다소 부족하여 거주 시 불편함이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있으나, 인수 보증금 0원이라는 점은 긍정적입니다.

* 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 일부 환경 관련 법규(예: 폐기물매립시설 설치 제한지역)가 존재하므로 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 5호선 광나루역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 일반적인 주거 환경이 우수한 아파트입니다. 최근 매매가를 기준으로 시세 상승세가 뚜렷하며, 감정가 대비 높은 가격에 거래되고 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 특이사항 없이 깨끗한 권리 인수가 가능하나, 다양한 법적 제한 사항과 제한적인 주차 공간은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역과 가까운 역세권 아파트

* 안정적인 주거 환경: 주변 시세 상승세와 함께 꾸준한 수요 기대

* 권리 깨끗: 말소기준권리 하부의 모든 권리가 소멸되어 안전한 인수 가능

* 미래 가치: 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,092,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(전용면적 약 84.55㎡)의 경우 2026년 5월부터 7월 사이에 2,275,000,000원에서 2,700,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 이는 감정가를 상회하는 수준으로, 시장의 강한 수요를 반영합니다.

따라서, 경쟁 입찰을 고려하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

권장 입찰가 범위: 2,200,000,000원 ~ 2,500,000,000원

전략적 입찰가: 약 2,350,000,000원 (본 가격을 기준으로 시장 상황에 따라 유동적으로 조절 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.