나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경50508 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 78-21 라온빌라 4층 401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경50508 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 78-21 라온빌라 4층 401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매1계 2023타경50508 | 소재지: 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-13, 4층 401호 (연희동,라온빌라) | 감정가: 262,300,000원 | 최저가: 4,725,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2023타경50508 (1)

용도: 다세대주택 (근린주택)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 78-21 라온빌라 4층 401호

감정가: 262,300,000원

경매구분: 부동산강제경매 (중복사건)

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적 (대지권): 16.72제곱미터 (약 5.06평)

건물면적 (전용): 24.20제곱미터 (약 7.32평)

건물 제시외면적: 10.20제곱미터 (약 3.09평) - **주의사항 필요 (후술)**

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 김OO

채권자: 이OO

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 서울 서대문구 연희동에 위치하며, 연희동은 강북의 전통적인 부촌으로 알려져 있어 주거 선호도가 높습니다.

주변은 고급 빌라 및 단독주택이 밀집한 조용하고 쾌적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

안산(鞍山)과 홍제천이 인접하여 숲세권 및 수변 환경을 갖춘 명당으로 평가받는 입지입니다.

2.2. 생활 정보 및 주변 환경

교통: 주요 간선도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 인근 홍대입구역, 신촌역 등 주요 업무지구와의 접근성을 판단해야 합니다.

교육: 인근에 서울외국인학교가 있어 해당 학교 학부모들에게 선호도가 높은 지역입니다.

상권: 대규모 상권보다는 연희동 특유의 조용하고 고급스러운 소규모 상점가 및 카페 등이 발달해 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있습니다.

혐오시설: 지도 및 외부 검색 결과, 물건지 주변에 특정할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 판단을 위해서는 현장 임장이 필수입니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 건은 소유자와 채무자가 동일한 김OO로, 복잡한 임대차 관계가 없을 경우 명도 과정이 비교적 수월할 수 있습니다.

강제경매 사건이며, 권리 관계는 등기부등본 확인을 통해 말소기준권리 이하 모든 권리의 소멸 여부를 최종적으로 검토해야 합니다.

중복사건으로 진행되고 있어 경매 절차가 안정적으로 진행될 가능성이 높습니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

4.1. 제시외 건물 리스크

가장 큰 리스크는 건물 제시외면적 10.20제곱미터 (약 3.09평)가 존재한다는 점입니다.

제시외 건물이란 건축물대장에 등재되지 않은 불법 증축물일 가능성이 높으며, 이에 대해 서대문구청으로부터 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

또한, 매수인이 해당 제시외 건물에 대해 원상회복(철거) 처분을 받을 가능성이 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

4.2. 특별 매각 조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 경매(10%)보다 높게 설정되어 있습니다.

이는 입찰 시 더 많은 초기 자본이 필요하며, 입찰자 수에 영향을 미쳐 경쟁률이 낮아지거나 높아지는 양면성이 존재할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 $24.20\text{m}^2$ (약 $7.32\text{평}$)의 소형 다세대주택으로, $2.62$억 원대의 감정가는 연희동이라는 입지적 가치를 반영하고 있습니다.

다만, 제시외 건물 및 20% 보증금이라는 명확한 리스크가 존재하여, **리스크를 해결할 수 있는 역량 있는 투자자**에게 적합합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 연희동의 명문 학군 및 쾌적한 주거 환경은 희소성과 잠재적 가치를 높입니다.

소형 투자: 소액으로 부촌 지역에 투자할 수 있는 기회입니다.

저층/소형 주택의 수요: 최근 1인 가구 및 소형 주택에 대한 수요가 꾸준하므로, 제시외 건물을 해결한 후에는 안정적인 임대수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

**경고:** 입찰 전 반드시 제시외 건물의 불법 여부, 원상복구 비용 및 이행강제금 액수를 사전에 철저히 조사하여 투자금 대비 리스크를 계산해야 합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계