나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경50508 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 78-21 라온빌라 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자겸 주택임차권자 이현영은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2023타경50508 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 78-21 라온빌라 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 262,300,000원 (2억 6,230만원)

* 토지면적: 16.72㎡ (약 5.06평)

* 건물 전용면적: 24.20㎡ (약 7.32평)

* 건물 제시외면적: 10.20㎡ (약 3.09평) - 위반건축물 포함 가능성 높음

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 사용승인일: 2017년 6월 19일

2. 입지조건

* 연희동은 서울의 대표적인 주거 지역 중 하나로, 젊은 문화와 예술이 공존하는 곳입니다.

* 주변 대학가(연세대학교, 이화여자대학교, 홍익대학교 등)와 인접하여 젊은층의 유동인구가 많으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 양호합니다. (구체적인 노선 및 지하철역은 주변 정보 추가 확인 필요)

* 생활 편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 문화시설, 교육시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 이OO (주택임차인 이현영)입니다.

* 임차인 이현영은 2017년 8월 25일 전입, 2017년 7월 31일 확정, 보증금 200,000,000원이며 대항력이 있습니다.

* 등기부 상 을구 1번 순위로 주택임차권(2024-07-17, 200,000,000원)이 존재하며, 이는 원칙적으로 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 그러나, 본건 매각은 신청채권자 겸 임차인 이현영이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 진행됩니다.

* 따라서, 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금은 0원으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 말소기준권리는 2020년 11월 25일자 주택도시보증공사의 가압류(갑9)이며, 본 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 선순위이나, 상기 매각 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

* 총 등기부채권액은 400,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 연희동 일대는 다세대주택 및 연립주택이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 3월 거래):

* 연희그린빌라(면적 61.45㎡): 37,000만원 (평당 약 1,991만원)

* (219-15) 빌라(면적 44.37㎡): 28,500만원 (평당 약 2,123만원)

* 연희빌라에이동(면적 35.4㎡): 19,000만원 (평당 약 1,774만원)

* 본건의 전용면적은 24.20㎡ (약 7.32평)으로, 분석된 매물 중 가장 작은 면적에 해당합니다.

* 최근 시세는 평당 약 1,774만원 ~ 2,123만원 수준으로 형성되어 있으며, 이를 환산 시 본건의 시장 가치는 약 1억 3천만원 ~ 1억 5천 5백만원 범위로 추정됩니다.

* 본건의 감정가 2억 6,230만원은 이러한 최근 실거래가 대비 상당히 높은 수준으로, 시장과의 괴리가 존재합니다.

5. 생활정보

* 연희동은 개성 있는 카페, 맛집, 문화 시설 등이 밀집해 있어 젊은층에게 인기 있는 지역입니다.

* 주변에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 다수 위치하여 교육 환경이 우수하며, 풍부한 문화적 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. (주변 지하철역 및 버스 노선 확인 필요)

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건물(호실)에 8.65㎡ 면적의 위반건축물(판넬 주거 무단증축)이 존재합니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한, 매각 시 불이익 등 심각한 문제가 될 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건 감정가(2억 6,230만원)가 최근 실거래가(약 1억 3천 ~ 1억 5천 5백만원) 대비 현저히 높아, 낙찰가 산정에 신중해야 하며, 취득 후 가격 상승에 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 재매각 이력: 본건이 재매각 물건이라는 점은 이전 경매 절차에서 매수 희망자가 없었거나, 특정 문제로 인해 유찰되었음을 시사하며, 추가적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인 이현영의 보증금 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각이므로, 해당 조건의 정확한 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 건축물대장 상 위반건축물 표기 (8.65㎡ 판넬 주거 무단증축)

7. 종합 의견

* 본건은 서울 서대문구 연희동이라는 매력적인 입지에도 불구하고, 위반건축물이라는 중대한 법적 하자, 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리, 재매각 이력 등 여러 리스크 요인을 동시에 안고 있습니다.

* 매수인은 위반건축물로 인한 잠재적 부담(이행강제금, 철거, 가치 하락 등)을 충분히 인지하고, 이에 대한 면밀한 조사와 함께 본건 취득이 유리할지를 신중하게 판단해야 합니다.

* 임차인의 보증금 포기 및 말소 조건부 매각으로 인해 매수인이 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 절차의 완결성을 반드시 검증해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋고, 연희동의 특색 있는 주거 및 문화 환경을 누릴 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 위반건축물 문제를 해결하거나, 법적 테두리 안에서 합리적인 활용 방안을 모색할 경우, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 리스크 요인들로 인해 감정가보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 1억 3천만원 ~ 1억 5천 5백만원 범위로 추정됩니다.

* 그러나, 위반건축물 존재(8.65㎡), 재매각 이력, 감정가와 실세의 큰 괴리 등 중대한 리스크 요인들을 고려할 때, 낙찰가는 시장 가치보다 상당히 낮은 수준에서 결정될 것입니다.

* 위반건축물로 인한 예상되는 추가 비용(이행강제금, 철거 가능성, 재산권 제한 등)을 감안하여 매우 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 이에, 총 감정가 2억 6,230만원 및 시장가 1억 3천만원 ~ 1억 5천 5백만원 범위를 종합적으로 고려하되, 리스크 프리미엄을 크게 반영하여 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최종 예상 입찰가는 100,000,000원 (1억원)으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.