나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경55593 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 9층903호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경55593 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 9층903호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매1계 2024타경55593 | 소재지: 서울특별시 서대문구 통일로 545, 9층903호 (홍은동,진성위메이드) | 감정가: 244,000,000원 | 최저가: 26,199,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경55593 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 9층903호로, 건물 전체 9층 중 9층에 위치하고 있습니다.

감정가는 2억 4,400만원이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

경매구분은 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다.

면적 현황:

전용 건물면적: 27.51㎡ (약 8.32평)

대지권 토지면적: 12.70㎡ (약 3.84평)

건물 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물(근린생활시설/오피스텔/다세대 혼합) 중 9층 903호입니다.

사용승인일은 2020.09.10일자로, 비교적 신축급 다세대주택입니다.

이용상태는 방2, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석 (경매 컨설팅)

본건은 소유자 이OO, 채무자 이OO, 채권자 주OOOOOOO인 부동산강제경매 물건입니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 강제경매 절차를 따를 것으로 보입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 다세대주택으로서 토지 지분(12.70㎡)과 건물 전용면적(27.51㎡) 전체가 매각 대상에 포함됩니다.

특이사항 및 주의사항으로는 별도로 기재된 바 없으나, 임대관계가 미상인 점을 고려할 때 실제 점유 현황 및 임차인 유무에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

낙찰 시 매수인이 인수할 가능성이 있는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 최우선적으로 확인해야 합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

위치는 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍제초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 통일로변 간선도로변 주택지대로서 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건은 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 3호선 녹번역이 위치하여 대중교통 이용은 보통입니다. (녹번역 역세권 여부를 정확히 판단하기 위해 역과의 거리를 추가 확인할 필요는 있습니다.)

본건 동측으로는 통일로(6차선)와 접하고, 남측으로 폭 3-4미터의 세로와 접하여 차량 접근성은 양호합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

건축물 용도가 근린생활시설, 오피스텔, 다세대가 혼재된 주상복합 형태이며, 주위에는 근린생활시설이 소재하는 간선도로변 주택지대이므로, 기본적인 상업시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

주요 시설로는 "서울홍제초등학교"가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

설비 내역으로는 급탕 및 위생설비가 완비되어 있고, 도시가스 난방시설을 갖추고 있어 주거 편의성은 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하여 개발 잠재력 및 접근성이 높습니다.

단, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257M), 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 규제가 있으니 향후 건축 행위 시 확인이 필요합니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 혐오시설 확인

잠재적 리스크:

1. 임대관계 미상: 현재 임차인 유무 및 점유 관계를 알 수 없어 명도 난이도가 상승할 수 있는 리스크가 있습니다.

2. 대로변 인접: 동측 통일로(6차선)에 접하고 있어 소음 및 분진 등의 환경적 요인이 발생할 수 있습니다.

3. 경매 절차 리스크: 강제경매로 진행되는 경우 채권 회수 목적이 강해 철회 가능성이 낮지만, 배당 순위 및 채권 관계 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

혐오시설 확인:

공개된 지도 및 주변 시설 정보를 검색한 결과, 대상 부동산 주변에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 홍은동의 비교적 신축(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 3호선 녹번역을 근거리에 두고 6차선 대로변에 접하여 접근성이 우수합니다.

제3종일반주거지역에 위치하고 있으며, 소형 주택(전용 약 8.32평)으로 구성되어 있어 실수요자와 소액 투자자 모두에게 적합할 수 있는 물건입니다.

단, 9층 중 9층이라는 점은 장점이 될 수도 있으나, 다세대주택의 특성상 관리비 및 엘리베이터 유무 등을 추가로 확인해야 하며, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크를 관리해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

1. 신축급 다세대주택: 2020년 사용승인으로 준수한 건물 상태를 기대할 수 있어 별도의 수리 비용 부담이 적습니다.

2. 소형 주택 투자: 전용 27.51㎡(약 8.32평)의 2룸 구조로 보이며, 1~2인 가구 주거 수요가 높은 서울 지역에서 임대 목적의 소액 투자에 유리합니다.

3. 준수한 입지: 대로변 인접과 근거리 지하철역(녹번역) 및 버스정류장 소재로 임차인 확보 용이성이 높습니다.

4. 제3종일반주거지역: 서울에서 희소성이 있는 제3종일반주거지역에 위치하며, 대로변에 접하고 있어 향후 재개발/리모델링 등 장기적인 관점에서 토지 가치를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계