나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경54972 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 268-32 미호아리타운 3층303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경54972 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 268-32 미호아리타운 3층303호 다세대주택 경매

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서울서부지방법원 경매1계 2024타경54972 | 소재지: 서울특별시 은평구 갈현로33길 36-5, 3층303호 (갈현동,미호아리타운) | 감정가: 164,000,000원 | 최저가: 104,960,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경54972 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 268-32 미호아리타운 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 164,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적(대지권): 18.30 제곱미터 (약 5.54 평)

건물면적(전용면적): 28.60 제곱미터 (약 8.65 평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 선일초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 3호선 및 6호선 더블 역세권인 연신내역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건축 및 이용 상태

건물의 구조는 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층에 해당하며, 2012년 2월 24일 사용승인된 비교적 양호한 연식의 건물입니다. 내부 이용 상태는 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있으며, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 향후 주거지역으로서의 정비 및 개발에 제한적인 장점을 가집니다. 인접 도로상태는 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하여 차량 접근성이 확보됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 절차

본 경매는 토지 및 건물을 일괄 매각하는 강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 오OO로 동일하며, 채권자 주OOOOOOO가 경매를 신청한 사건입니다. 말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유자가 소유자인지 혹은 대항력 있는 임차인인지 여부에 대한 현장 및 추가적인 임차인 조사 절차가 필수적입니다. 임차인이 있을 경우 명도(인도명령) 절차 진행 시 시간적, 비용적 리스크가 발생할 수 있습니다.

3.3. 기타 특이사항

제시외 건물 및 토지 지분상 별다른 차이가 없어 일괄 매각에 문제가 없으며, 추가적인 법정지상권 등의 권리상 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 주거지역 내에 위치하나, 근거리에 지하철 3호선과 6호선 연신내역이 위치하여 연신내역 상권을 간접적으로 이용할 수 있는 입지입니다. 기본적인 근린생활시설은 주변에 혼재하고 있어 일상생활의 편의성은 보통 이상으로 평가됩니다.

4.2. 생활 편의 시설

교육 시설로는 선일초등학교가 인근에 위치하며, 연신내역 주변으로 다양한 상업 및 금융 시설 접근이 용이합니다.

4.3. 혐오 시설

제시된 정보와 기본적인 주변 환경 평가로는 특별한 혐오 시설은 보고되지 않았습니다. 다만, 최종적인 투자 결정 전에는 반드시 현장 실사를 통해 주변 환경 및 도로 상태, 기타 시설 유무를 확인하는 것이 중요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현장 확인 리스크

토지의 형상이 완경사지 사다리형이므로, 경사도에 따른 현장 접근성 및 생활 편의성을 직접 확인해야 합니다. 또한, 감정평가서상 '교통상황 보통'이라는 점을 감안하여 연신내역까지의 도보 거리 및 소요 시간을 실측해야 합니다.

5.2. 명도 리스크

임대관계 미상으로 인한 점유자에 대한 명도 절차 진행 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 정확한 점유 관계 파악 후 입찰 전략을 수립해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 은평구 갈현동에 위치한 본 다세대주택은 2012년식으로 비교적 신축에 가까우며, 연신내역 더블 역세권의 간접적인 수혜를 볼 수 있는 주거 지역에 소재합니다. 전용면적 28.60 제곱미터(약 8.65 평)의 소형 평수로, 1억 6천만 원대의 감정가에 형성되어 소액 주거용 부동산 투자 물건으로 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

* 양호한 연식: 2012년 사용승인으로 건물 상태가 비교적 양호합니다.

* 역세권 간접 수혜: 3호선, 6호선 연신내역 근거리로 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 소액 투자 적합: 감정가 기준 1억 6천만 원대로, 실수요 및 소액 투자자에게 적합한 금액대입니다.

* 주거 환경: 제2종일반주거지역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계