나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경58998 [1] 서울특별시 은평구 신사동 270-47 벨루체 102동 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경58998 [1] 서울특별시 은평구 신사동 270-47 벨루체 102동 5층502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매1계 2024타경58998 | 소재지: 서울특별시 은평구 갈현로3길 30, 102동 5층502호 (신사동,벨루체) | 감정가: 185,000,000원 | 최저가: 118,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경58998 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)으로 토지 및 건물 일괄매각이 진행됩니다. 소재지는 서울특별시 은평구 신사동 270-47 벨루체 102동 5층502호입니다. 감정가는 185,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 정보 및 건물 현황

토지면적은 18.12㎡ (약 5.48평)이며, 건물(전용)면적은 29.18㎡ (약 8.83평)입니다. 해당 물건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 위치하며, 2014년 1월 20일에 사용 승인된 비교적 신축급 건물입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화설비와 더불어 주차장 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건 및 생활 정보

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 남동측 인근에 위치한 주거밀집지역입니다. 인근에는 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 다양한 주거시설과 학교, 병원 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 편의성이 양호합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

교통상황은 차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 "응암역"이 소재하고 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 주위환경은 주거시설과 상업시설이 적절히 혼합되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 분석

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 주거시설로서의 용도가 명확합니다. 일부 필지가 소로2류 및 소로3류(도로 폭 5m~10m 미만)에 접하고 있어 접근성이 확보되어 있습니다. 또한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 규제에 해당하나, 이는 서울시내 주거지역에서 흔히 볼 수 있는 제한사항입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요 및 특이사항

본 사건은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 채무자와 소유자가 허OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 이는 일반적인 강제경매 진행 사례로 권리관계가 단순할 가능성이 높습니다.

3.2. 권리 관계 분석

제시된 정보만으로는 상세한 권리분석은 어려우나, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되어 매수인이 인수할 가능성이 낮습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 현장조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 주의사항 및 리스크 요인

가장 큰 잠재적 리스크는 임대관계가 미상이라는 점입니다. 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 등 권리관계 확인 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 다세대주택 특성상 주변 환경(소음, 주차 등)에 대한 만족도가 개별적일 수 있으므로 현장 확인이 요구됩니다. 현재 자료상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 인근 지역의 소규모 공해시설이나 밀집된 주거환경으로 인한 불편사항은 현장 조사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 서울 은평구 신사동 소재의 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 비교적 신축급(2014년 사용승인)의 주거시설입니다. 1억원 후반대의 감정가로 책정되어 있어 소액 투자나 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 6호선 응암역 접근성을 갖춘 주거지역에 위치하여 임차 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다.

5.2. 투자 포인트

- 소액 투자 가능성: 비교적 낮은 감정가로 소액 투자 또는 생애 첫 주택 마련을 고려하는 실수요자에게 매력적입니다.

- 안정적인 임차 수요: 응암역 인근의 소형 주택으로, 1인 가구 또는 신혼부부를 대상으로 하는 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 신축급 건물: 10년 미만의 건물로, 향후 수리 비용 및 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 보입니다.

- 명도 리스크 관리 필수: 임대관계 미상인 점을 고려하여 입찰 전 권리 분석 및 명도 계획을 철저히 준비할 경우 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계