나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경60113 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 265-85 블루스카이빌 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경60113 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 265-85 블루스카이빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매1계 2024타경60113 | 소재지: 서울특별시 서대문구 연희로39길 47-1, 4층402호 (홍은동,블루스카이빌) | 감정가: 259,000,000원 | 최저가: 165,760,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 서울서부지방법원 2024타경60113 (1) 경매물건으로, 서울특별시 서대문구 홍은동에 위치한 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채무자와 소유자가 최OO로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 감정가는 259,000,000원으로 산정되었습니다.

토지 면적(대지권)은 32.36제곱미터(약 9.79평)이며, 건물 전용면적은 39.88제곱미터(약 12.06평)입니다. 다세대주택의 특성상 제시외 면적은 없습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 정원여자중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거지역으로 평가됩니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 다만, 토지의 형상이 세장형의 급경사지 위에 건축되어 있어 차량 운행 및 보행에 다소 어려움이 있을 수 있습니다. 북측 약 6m, 서측 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 권리관계는 단순할 것으로 예상됩니다.

다만, 특이사항 및 주의사항이 공란이며, 임대관계가 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인 현황 조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

2.3. 상권 분석

본건은 제1종일반주거지역에 위치한 다세대주택으로, 주된 용도는 주거입니다. 주위 환경에 근린생활시설이 소재한다고 감정되었으므로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보이나, 대형 상권보다는 주거 밀집 지역의 소규모 상권의 형태를 띨 것으로 예상됩니다. 상업용 부동산이 아닌 주거용 부동산이므로 상권의 직접적인 영향은 크지 않습니다.

2.4. 생활 정보

본건은 정원여자중학교 인근에 위치하여 교육 환경 관련 시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 해당하며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등 기본적인 주거 편의 설비를 갖추고 있습니다.

토지는 급경사지이며 도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(학교) 등으로 지정되어 있어, 향후 개발 시 관련 법규 및 제한사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등)을 필히 확인해야 합니다. 주변 혐오시설 관련 정보는 현재 확보되지 않았으나, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 기재되었습니다.

3. 투자 위험 및 전략

3.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 임대관계 미상에 따른 명도 리스크입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 인수금이 발생할 수 있으며, 소유자 점유라 하더라도 강제집행 절차에 따른 시간과 비용이 소요됩니다.

또한, 토지가 급경사지 위에 위치하고 있어 건축물의 안정성 및 접근성 측면에서 일반 평지에 비해 선호도가 낮을 수 있습니다. 제1종일반주거지역에 따른 향후 개발의 제한 가능성(저층 중심)도 고려해야 합니다.

3.2. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 비교적 소형 평형의 다세대주택으로, 실수요자 및 소액 투자자에게 적합한 물건입니다. 감정가가 2억 5,900만원으로 서대문구 내 주거용 부동산 중에서는 저렴한 편에 속하여 가격 경쟁력이 있습니다. 교통 상황이 보통이며 기본적인 주거 환경이 갖춰져 있으므로, 입찰을 통해 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 경우 수익성이 확보될 것으로 판단됩니다.

3.3. 투자 포인트

가격 경쟁력: 서울시 내 2억원대의 주거용 부동산으로, 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

실수요 가능성: 전용면적 약 12평 내외로 신혼부부 또는 1~2인 가구의 소형 주택 수요에 부합합니다.

양호한 교통 여건: 차량 접근성 및 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

명확한 입찰 전략: 임대차 관계 미상을 해소하기 위한 철저한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 성공적인 투자로 가는 핵심입니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계