나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경59823 [1] 서울특별시 은평구 구산동 27-23 금강블루빌 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경59823 [1] 서울특별시 은평구 구산동 27-23 금강블루빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매1계 2024타경59823 | 소재지: 서울특별시 은평구 갈현로17나길 28, 5층501호 (구산동,금강블루빌) | 감정가: 229,771,500원 | 최저가: 147,054,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경59823 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

소유자/채무자: 이OO

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 27-23 금강블루빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 229,771,500원

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 제시외 건물 포함 (발코니 증축 9.90㎡)

2. 물건 분석

2.1. 면적 상세

토지면적(대지권 지분): 25.13㎡ (약 7.60평)

건물 전용면적: 45.96㎡ (약 13.90평)

건물 제시외면적(발코니 증축): 9.90㎡ (약 3.00평)

총 실사용면적(전용+제시외): 55.86㎡ (약 16.90평)

추정 분양면적: 약 57.45㎡ (약 17.38평) (일반적인 공용면적 포함 추정치)

2.2. 건물 및 구조

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제501호

내외장: 외벽은 석재 붙임 및 일부 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 알루미늄 새시 창호 등

이용상태: 다세대주택으로 이용 중임

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 지하주차장 등 기본설비 구비

2.3. 입지조건

주위환경: 구산중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형상 및 이용상태: 완경사의 세장형 토지로서 다세대주택(8가구) 및 제2종 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 교통 상황

도로 접근: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 동측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

대중교통: 인근 구산사거리 변에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 6호선 "구산역"이 위치하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 양호합니다.

3. 권리 분석

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채무자 소유자의 강제집행에 의한 경매)

임대관계: 감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되어, 매수인이 직접 점유자를 명도해야 할 가능성이 높습니다.

주의사항: 제시외 건물(발코니 증축 9.90㎡)이 건물 연면적에서 제외되어 있으나, 매각에는 포함되어 감정가에 반영되었습니다. 법정 대지권 미등기 또는 불분명한 권리상의 중대한 하자는 확인되지 않으며, 강제경매이므로 등기부상 권리 분석은 비교적 단순할 수 있으나, 현장 실사 및 채무 관계 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주거지대: 주거를 위한 근린 상권이 발달되어 있으며, 상업 시설보다는 주택 위주의 환경입니다.

주요 시설: 인근에 학교(구산중학교 등) 및 근린생활시설이 소재하여 생활 편의 시설 이용은 용이합니다.

4.2. 생활 정보

교육 환경: 상대보호구역 내에 위치하고 있어 교육 환경 보호가 이루어지는 지역입니다. (관할 교육청 확인 필요)

편의 시설: 노선버스 정류장 및 지하철역이 가까워 기본적인 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다.

혐오 시설: 주변 지역은 주거지대로서, 공개된 정보나 감정평가서상에서 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

제시외 건물: 발코니 증축 부분(9.90㎡)이 연면적에서 제외된 제시외 건물로 평가되었으며, 이는 현행 건축법상 원상복구 또는 양성화 대상이 될 수 있습니다. 매수인은 이 부분에 대한 법적 리스크를 인지하고 입찰해야 합니다.

명도 리스크: 임대관계가 미상인 강제경매 물건이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 점유 관계를 정확히 파악해야 합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 향후 재건축 또는 리모델링 시 건축 규제가 적용됩니다. (높이 제한, 용적률 등)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 지하철 6호선 구산역 및 노선버스정류장이 인접한 주거지 내 다세대주택으로, 양호한 교통 여건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 2억 2천만 원대로 은평구 내에서 접근 가능한 비교적 소형 주택 투자 기회입니다. 제시외 건물 포함이라는 특이사항과 강제경매의 명도 리스크를 관리한다면 실수요 및 투자 모두 고려할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

구산역세권: 지하철 6호선 구산역과의 접근성이 양호하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

실사용 면적: 전용 면적 외 제시외 건물(발코니 확장 추인 부분) 9.90㎡가 있어 실제 사용 가능한 면적이 넓다는 장점이 있습니다.

주거 환경: 학교와 근린생활시설이 인접한 주거지대로서 실수요자에게 적합한 환경입니다.

소액 투자: 감정가 대비 입찰 시 소액으로 서울 주택에 투자할 기회입니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계