나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경60434 [1] 서울특별시 은평구 구산동 25-49 벨에어하우스 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남동측 인근에 소재하는 부동산으로,
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위 환경은 보
통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장 및 구산역(6호선)이 위치
하는 바 정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 상세이용상태는 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀
억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 주택임차권 등기명령에 의거 임차보증금 220,500,000원이 설정되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경60434 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 선OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 25-49 벨에어하우스 비동 2층 201호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 321,000,000원

토지 면적: 31.25㎡ (약 9.45평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 49.40㎡ (약 14.94평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 위치합니다.

대중교통 사정은 보통인 편입니다.

2.3. 지역 지구 및 용도

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 이지원 (2017-08-04)

주택임차권: 선우진아 (220,500,000원, 인수 조건, 2023-04-20 등기)

압류: 강남구 (2023-05-17) - 말소기준권리

강제경매: 선우진아 (2024-08-30 등기)

압류: 은평구 (2025-02-24 등기)

총 등기부채권액: 220,500,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 선우진아

보증금: 220,500,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2018-01-22

대항력: 있음

비고: 배당신고일자 2023-04-20

* 임차인: 정선영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-30

대항력: 있음

비고:

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 5월 17일 접수된 강남구의 압류입니다.

3.4. 인수 권리 (주의사항)

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 을구 3번 주택임차권(선우진아)이 있습니다.

임차보증금 220,500,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* "리치빌"(2013년 건축, 전용면적 24.74㎡)은 2026년 5월 88,000,000원에 거래되었습니다. (본건 대비 면적 작음)

* "금당빌라"(1991년 건축, 전용면적 37.02㎡)는 2026년 5월 115,000,000원에 거래되었습니다. (본건 대비 연식 오래됨, 면적 작음)

본건의 감정가는 321,000,000원이나, 주변 실거래가와 비교 시 차이가 상당합니다. 88,000,000원(24.74㎡)은 평당 약 11,733,333원, 115,000,000원(37.02㎡)은 평당 약 10,267,857원 수준입니다. 본건 건물면적(49.40㎡, 약 14.94평)을 기준으로 유사 시세 적용 시, 약 153,000,000원에서 180,000,000원 내외의 시세를 추정해볼 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 (임대)

제공된 정보에는 최근 전월세 시세 데이터가 없어 분석이 어렵습니다.

4.3. 건물 연식 및 특징

본건 건물(벨에어하우스)은 2017년 7월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 철근콘크리트 구조로 5층 건물 내 2층에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 상세 분석이 어렵습니다. 외부 지도 검색 등 추가적인 조사가 필요합니다.

5.2. 교육시설

단지 남동측 인근에 구산중학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

선우진아 임차인의 보증금 220,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 시세 대비 높은 금액일 수 있어 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 기타

제공된 정보에서 외부 지도 검색을 통해 확인 가능한 혐오시설이나 특이사항은 발견되지 않았습니다. 다만, 도시관리계획상 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등 규제 사항은 향후 재건축 등 개발 시 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 220,500,000원 인수 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 감정가(321,000,000원)와 주변 실거래가 시세(약 1억 1천 5백만원 수준의 거래 사례) 간의 현저한 차이가 존재하여, 시세 재산정 및 권리관계 분석에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 은평구라는 입지적 장점.

* 2017년 사용 승인으로 비교적 최신 연식의 건물.

* 철저한 권리분석을 통해 인수될 임차 보증금 및 배당 가능성을 사전에 파악하여 투자 리스크 관리 필요.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 감정가 321,000,000원을 기준 시세로 가정할 경우, 인수 보증금 220,500,000원을 제외한 최대 입찰가는 100,500,000원(321,000,000원 - 220,500,000원)으로 산정됩니다.

하지만 제시된 주변 시세(1억 1천 5백만원 선)를 고려하면, 본건의 실제 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 만약 실제 시세가 1억 5천만원으로 가정될 경우, 인수 보증금 2억 2천 5백만원을 고려하면 총 매입 비용이 시세보다 높아지는 상황이 발생하므로, 본건은 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 정확한 시세 재평가 및 임차인의 배당 요구액, 기타 채권자들의 배당 순위 등을 면밀히 분석한 후, 최소한의 수익률을 확보할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 낙찰가율 60~70% 등을 적용하여 보수적으로 입찰가를 산정하기에는 시세 데이터의 불확실성이 큽니다. 입찰 희망가는 90,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서, 철저한 현장 조사 및 권리 분석 결과를 반영하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.