나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경60533 [1] 서울특별시 은평구 응암동 125-11 아우르미 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "서울은평초등학교" 남서측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 소규모의 근린생활시설등이 소재하는
후면주택지대임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하며 근거리에
지하철 6호선 "새절역"이 소재함.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 지상11층 지하1층건 내 제4층 제404호로서
외벽: 석재붙임, 조적쌓기 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔로서
방3, 욕실2, 거실, 주방, 다용도실, 현관 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 상하수도 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비
승강설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경60533 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 125-11 아우르미 4층404호

* 용도: 오피스텔

* 건축연도: 2019년

* 감정가: 415,000,000원

* 토지면적: 15.86㎡ (약 4.8평)

* 건물면적: 57.45㎡ (약 17.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 김

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 응암동 소재 "서울은평초등학교" 남서측 인근.

* 주변환경: 단독주택, 다세대 및 연립주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 후면주택지대.

* 교통: 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에는 지하철 6호선 "새절역"이 소재함.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 내역 요약:

* 소유권 보존 (2019-12-19, 주식회사덕과종합건설)

* 소유권 이전 (2020-10-19, 이정우)

* 주택 임차권 (2024-08-21, 김건우, 보증금 330,000,000원)

* 압류 (2022-06-07, 중랑세무서장) - 말소기준권리

* 말소되는 권리:

* 압류 (중랑세무서장, 2022-06-07)

* 가압류 (현대캐피탈, 2022-10-28)

* 압류 (의정부시, 2023-07-20)

* 강제경매 (김건우, 2024-09-09)

* 압류 (의정부세무서장, 2025-02-18)

* 압류 (강서구, 2025-11-21)

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택 임차권: 김건우, 보증금 330,000,000원, 전입일자 2020-10-19, 확정일자 2020-09-24.

* 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 임차 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 김건우

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-19

* 확정일자: 2020-09-24

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 330,000,000원. 해당 금액은 배당 순위에 따라 전부 또는 일부를 인수하게 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 복합 건물.

* 주변 상권: 소규모 근린생활시설이 소재하는 주택가 지역.

* 교통 기반: 지하철 6호선 새절역 인근으로, 대중교통 이용이 편리하여 잠재적인 임대 수요 기대 가능.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 서울은평초등학교가 인근에 위치.

* 주거환경: 조용하고 안정된 주택가 지역.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 김건우 임차인의 보증금 330,000,000원 중 배당을 통해 회수하지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 투자 위험 요소입니다.

* 복잡한 권리관계: 공동담보, 선순위임차권 등의 문구는 권리 분석에 더욱 신중을 기해야 함을 나타냅니다.

* 임대 정보 미상: 현재 공실 여부, 임대료 수준 등에 대한 정확한 정보 부재로 인한 불확실성.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2019년에 신축된 오피스텔로, 비교적 양호한 건물 상태와 지하철 6호선 새절역 접근성을 갖추고 있습니다.

* 그러나, 3억 3천만원의 대항력 있는 임차 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 부담입니다.

* 감정가는 4억 1,500만원이지만, 실질적인 취득 비용은 인수 보증금을 포함하여 산정해야 하므로, 이를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 건축으로 건물 노후도가 낮고 유지보수가 용이합니다.

* 역세권 입지: 지하철 6호선 새절역 이용 편리, 직주근접 수요층 확보 유리.

* 안정적인 주거 환경: 주택가 지역 내 위치하여 조용하고 쾌적한 환경 제공.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차 보증금(330,000,000원)을 고려하여 매우 신중하게 산정해야 합니다.

* 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내 유사 면적(50.46㎡)의 물건이 2026년 1월 300,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 이는 본건(57.45㎡)의 시장 시세를 약 330,000,000원 ~ 360,000,000원 수준으로 추정하는 근거가 됩니다.

* 그러나, 330,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하는 경우, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 취득 비용이 시장 시세를 초과할 위험이 매우 큽니다.

* 따라서, 낙찰가는 임차 보증금 인수분을 고려하여, 본인이 감당 가능한 총액이 시장 가치 이하가 되도록 설정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 그 차액을 인수하는 경우를 가정하면, 낙찰가는 그만큼 더 낮게 책정되어야 합니다.

* 결론적으로, 본 물건은 임차 보증금 인수 위험이 매우 높아, 입찰 전 반드시 현장 조사와 임차인과의 소통을 통해 배당 가능 금액을 파악하고, 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 따라서, 본 예상 입찰가는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 정보 확인 후 조정이 필요합니다.

* 추천 입찰가: 100,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.