나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경5882 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경5882 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제4층 제402호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2023타경5882
• 주소: 서울특별시 구로구 고척로18길 59-9, 제4층 제402호 (개봉동, 라움)
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매8계 2023타경5882 | 소재지: 서울특별시 구로구 고척로18길 59-9, 제4층 제402호 (개봉동, 라움) | 감정가: 256,000,000원 | 최저가: 11,259,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2023타경5882 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다. 본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제4층 제402호로, 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 감정가는 256,000,000원으로 책정되었습니다.

소유자 및 채무자는 홍OO이며, 채권자는 강O입니다.

1.2. 면적 정보 및 구조

본건의 전용면적은 43.98㎡(약 13.29평)이며, 대지권 면적은 14.17㎡(약 4.28평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

건물의 외벽은 석재붙임 마감 등으로, 창호는 하이샷시 창호로 마감되었습니다. 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 기계식주차장, 화재경보기, 난방설비 등 기본적인 설비가 갖춰져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건 오피스텔은 서울특별시 구로동 개봉동 소재 "오류동역" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

오류동역(1호선)이 인근에 위치하며, 노선버스정류장도 가깝습니다. 차량 진입이 가능하며, 대중교통 이용 사정은 전반적으로 보통입니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건 토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 상업시설 이용이 용이한 입지입니다. 주위는 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

인근에 대중교통인 지하철역과 버스정류장이 있어 유동인구가 확보되는 주거 및 상업 혼용지구로서, 주거용 오피스텔로서의 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. 법적 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 면밀히 살펴야 합니다.

특이사항으로 2019년 9월 26일 임대차계약을 원인으로 하여 2023년 10월 24일에 임차보증금 250,000,000원의 주택임차권 등기가 확인됩니다. 이는 말소기준권리 이후에 설정되었을 가능성이 높으나, 주택임차권 등기 이전에 대항력이 발생했는지 여부를 반드시 확인해야 하는 중대한 권리입니다. 임차인의 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 관련 서류 확인이 필수적입니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역에 위치하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다. 이는 건축물의 용적률 및 높이 제한과 관련될 수 있으나, 현 건물은 이미 지어져 있어 당장의 문제는 없으나, 향후 재건축 또는 용도변경 시 제한 요인이 될 수 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크

본건은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 오피스텔이 주거용으로 사용될 경우, 취득 시 주택 수에 포함되어 세금 문제(취득세, 양도소득세 등)가 발생할 수 있습니다. 낙찰 후 주거용 오피스텔 관련 법규 및 세제에 대한 정확한 검토가 필요합니다.

또한, 앞서 언급된 주택임차권 등기가 가장 큰 리스크 요인이므로, 보증금 인수 여부 확인 없이 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

4. 투자 및 종합 의견

4.1. 혐오시설 및 환경 정보

주변 시설을 검색한 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 기피되는 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 주위는 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 시가지 형태를 보이고 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 역세권 인근의 일반상업지역에 위치한 주거용 오피스텔로서, 비교적 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가 2억 5,600만원은 주변 시세 대비 적정 여부를 판단해야 합니다.

다만, 현황 주거용 오피스텔의 세금 리스크와 2억 5천만원의 주택임차권 등기로 인한 보증금 인수 가능성이 핵심적인 문제로 남아있습니다. 이에 대한 명확한 분석과 안전마진 확보가 전제되어야 하는 물건입니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 1호선 오류동역 인근의 역세권 입지로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

안정적 수요: 일반상업지역 내 주거 시설로, 1~2인 가구를 위한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

면적 효율성: 전용면적 43.98㎡(약 13.29평)로, 주거용 오피스텔로서 실사용 면적의 효율성이 높습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계