나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경5882 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2023.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로동 개봉동 소재 "오류동역" 북동측 인근에 소재하는 부동산으로,주
위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서
제반 주위 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 오류동역(1호선)이 위치하는 바
정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 4층 402호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용중이며, 상세이용상태는 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조바
람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기 설비, 기계식주차장, 화재경보기, 난방설비 등이 되어 있음
.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 남측 하양 완경사지의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 5m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 장애물제한표면구
역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165M), 육군수도방위사령부(02-524-3146), 과
밀억제권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 2019.9.26일 임대차계약을 원인으로 2023.10.24일 임차보증금 250,000,000원의 주택임차
권 등기가 되어 있음.
2) 본건은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 탐문조사 결과 현황 주
거용으로 이용 중인 것으로 조사되었는 바 경매 진행시 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2023타경5882 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제4층 제402호 (신주소: 서울특별시 구로구 고척로18길 59-9)

1.3. 건물 구조 및 층수

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 4층 402호

1.4. 면적

전용면적: 43.98㎡ (약 13.30평)

토지면적: 14.17㎡ (약 4.28평)

토지지분: 14.167727272727273㎡

1.5. 용도

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔-준주택) 및 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중임.

1.6. 감정가

256,000,000원

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 강제 경매

1.9. 채권자

강O (강욱)

1.10. 건축년도

2019년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "오류동역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 보통인 편임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 오류동역(1호선)이 위치하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

2.3. 인접 도로

본건은 남서측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

등기부상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 매매, 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(강욱) 등이 존재하며, 말소기준권리(갑5: 주택도시보증공사 가압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강 (주식회사 신한은행)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-14

* 확정일자: 2019-09-27

* 대항력: 있음

* 말소기준권리(을1: 주택임차권)는 인수 조건으로 등기되어 있음.

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권 등기는 임차보증금이 전액 변제되지 않는 한 말소되지 않아 매수인에게 대항할 수 있음. 임차인의 보증금은 250,000,000원으로, 경매 진행 시 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요함. (참고: 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 및 물건명세서상 '인수'로 명시된 임차권의 내용을 우선적으로 고려해야 함)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

주택 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 다세대주택 등이 밀집한 주거 지역의 특성과 근린생활시설이 분포하는 상업 지역의 특성을 동시에 가지고 있음.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

오류동역(1호선) 이용이 가능하며, 버스 노선이 다수 운행되어 대중교통 이용이 편리함. 주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 건물 내부 시설

위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 기계식 주차장, 화재경보기, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 및 보증금 인수 문제

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강욱이 존재하며, 임차보증금 250,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점임. 임차인이자 채권자인 강욱의 채권액과 임차보증금이 유사하여, 경매 낙찰가에 따라 보증금 회수 여부가 결정될 수 있음. 보증금 미회수 시 사실상 해당 금액만큼의 추가 부담이 발생하므로 신중한 접근이 요구됨.

6.2. 법적 제한사항

주변 입지 조건에 따른 건축법상 높이 제한, 장애물 제한, 군사시설보호구역 지정 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용상의 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)의 오피스텔로, 오류동역 인근의 편리한 교통 및 주거/상업 혼재 지역에 위치하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 250,000,000원으로 감정가에 근접하는 높은 금액이므로, 보증금 인수 여부에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있는 물건입니다. 임차인이 채권자이기도 하여 권리 관계가 다소 복잡하므로, 상세한 권리 분석과 보증금 인수 관련 정확한 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 건물 상태 양호.

* 오류동역 초역세권으로 교통 및 입지 조건 우수.

* 현황 주거용으로 이용 가능하여 다양한 활용 방안 모색 가능.

* 권리 관계 명확히 분석 시 시세 대비 저가 매수 기회 발생 가능.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 그리고 인수될 수 있는 임차보증금(250,000,000원)을 고려할 때, 보증금 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 유사 물건(56.45㎡, 6층)이 280,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건(43.98㎡, 4층)의 시장 가치는 약 220,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라, 잠재적 리스크와 인수되는 보증금을 고려하여 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정하면, 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. (주의: 이는 임차보증금 250,000,000원을 별도로 인수한다고 가정하지 않고, 부동산 자체의 가치에 대한 입찰가 추정이며, 실제 보증금 인수 조건에 따라 총 투자 비용은 달라집니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.