나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경104819 [1] 서울특별시 금천구 독산동 967-5 엠에스 빌 제2층 제202호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경104819 [1] 서울특별시 금천구 독산동 967-5 엠에스 빌 제2층 제202호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경104819
• 주소: 서울특별시 금천구 시흥대로150길 11-9, 제2층 제202호 (독산동, 엠에스 빌)
• 감정가: 246,000,000원
• 최저가: 196,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

서울남부지방법원 경매8계 2023타경104819 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로150길 11-9, 제2층 제202호 (독산동, 엠에스 빌) | 감정가: 246,000,000원 | 최저가: 196,800,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2023타경104819 (1)입니다. 본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 967-5 엠에스 빌 제2층 제202호에 위치하며, 용도는 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있습니다. 매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각이며, 부동산 강제경매 물건입니다.

채무자와 소유자는 박OO으로 동일하며, 채권자는 이OO입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

본 물건의 감정가는 2억 4,600만 원으로 산정되었습니다.

토지면적은 27.65㎡(약 8.36평), 건물면적은 49.24㎡(약 14.89평)이며, 모두 제시외면적 없이 토지 및 건물 전부를 매각합니다.

1.3. 특이사항 요약

가장 주목해야 할 특이사항은 **공부와의 차이**입니다. 본 물건은 공부상 '사무소'(근린생활시설)로 등재되어 있으나, 현황은 **'주택'으로 이용 중**인 것으로 탐문조사되었습니다. 이는 향후 낙찰자가 주거용으로 이용하고자 할 경우 법적 문제(이행강제금 부과 등) 및 용도변경의 필요성이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 임대관계는 미상입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 속한 토지는 2필지 일단의 사다리형 토지로서 '다세대주택, 제1종근린생활시설' 부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당하여 비교적 높은 용적률로 개발이 가능한 지역이며, 이는 장기적인 주거 안정성 및 가치 측면에서 긍정적입니다. 주변에 문성초등학교가 인접해 있어 학군이 형성되어 있으며, 다수의 편의시설이 혼재된 주거 밀집 지역의 특성을 가집니다.

2.3. 주변 혐오시설 분석

검색 결과, 본건 인근에는 교육시설(문성초등학교), 문화시설(금천구민문화체육센터) 등 생활편의시설이 인접해 있으며, 특정할 만한 대규모의 기피시설(혐오시설)은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 환경 측면에서 무난한 입지로 판단됩니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일하므로 단순한 채권-채무 관계에 의한 경매 진행으로 보입니다. 매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각이므로 토지 및 건물 모두에 대한 소유권을 취득합니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보이나, 정확한 권리 관계는 별도의 등기부 현황 분석을 통해 최종 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 **용도 문제**입니다.

1) 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황은 '주택'으로 사용 중이므로, 낙찰 후 주택으로 지속 이용할 경우 구청으로부터 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

2) 대항력 있는 임차인이 없는 경우라도, 임대관계가 미상인 바 현 점유자에 대한 명도 절차 진행 시 예상치 못한 마찰이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

3) 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 등 다양한 규제가 혼재하므로, 향후 개발 또는 증개축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 문성초등학교 인근의 입지를 갖추고 있습니다. 감정가 2억 4,600만 원은 현황 주택 이용에 따른 잠재적 이행강제금 리스크와 주변 시세를 종합적으로 고려하여 입찰 여부를 결정해야 합니다. 가장 큰 쟁점인 '근린생활시설을 주택으로 이용 중인 현황'에 대한 리스크를 정확히 산정하고, 이를 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

**최고의 입지:** 문성초등학교 인근의 주거지역에 위치하며, 제3종일반주거지역으로 향후 주거 가치 측면에서 잠재력이 높습니다.

**실수요적 가치:** 현재 현황이 '주택'으로 이용 중이므로, 낙찰 후 거주를 고려하는 실수요자에게 적합할 수 있으나, 용도 변경 또는 리스크 수용 계획이 필수입니다.

**감정가 대비 메리트:** 감정가 대비 시세차익 가능성을 검토하고, 용도 문제 해결 비용을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. (용도 문제 해결 시 투자 가치 상승 가능성 내포)

**규제 확인:** 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등 복합적인 규제가 있으므로, 법적 검토 후 투자 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계