나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경104819 [1] 서울특별시 금천구 독산동 967-5 엠에스 빌 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2023.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2018년 8월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층건내
제2층 제202호로서
외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

현황 "주택"(후첨 "내부구조도" 참고)으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서, "다세대주택, 제1종근린생활시설" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8미터의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2020-174호(2020.5.1.))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

본건은 공부상 "사무소"로 등재되어 있으나, 현황 "주택"으로 이용중인 것으로 조사 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 상세

서울특별시 금천구 독산동 967-5 엠에스 빌 제2층 제202호

1.2. 건물 및 토지 정보

용도: 근린상가 (현황 주택 이용 중)

감정가: 246,000,000원

토지면적: 27.65㎡ (약 8.36평)

토지지분: 27.6516㎡ (약 8.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.24㎡ (약 14.89평)

건물지분: 49.24㎡ (약 14.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경104819 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 동측으로 폭 약 8미터의 도로와 접하고 있습니다. 금천구는 1호선 독산역을 중심으로 교통망이 형성되어 있으며, 신안산선 독산역(가칭) 개통 예정으로 향후 교통 편의성이 증대될 전망입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 그 외 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건축이나 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리

말소기준권리는 을3번 전세권설정(이태욱, 225,000,000원)입니다. 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권(이태욱, 2023년 2월 7일 접수)이 존재하며, 임차보증금 225,000,000원이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않아 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰가가 아닌 별도로 고려해야 할 부담입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이 (이태욱)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 4월 12일

확정일자: 2019년 3월 19일

대항력: 있음 (매수인이 인수)

3.4. 등기부 요약

소유권보존: 김지연 외 1명 (2018-08-23)

전세권설정: 이태욱 (2019-03-29, 225,000,000원, 말소기준권리)

3번 전세권 근저당권: 관악신용협동조합 (2019-03-29, 192,000,000원, 말소)

주택임차권: 이태욱 (2023-02-07, 225,000,000원, 인수)

공유자전원지분 전부이전: 박혜진 (2019-04-15)

강제경매: 이태욱 (2023-03-31, 255,000,000원, 말소)

총 등기부채권액: 450,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금천구 독산동 일대는 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 과거에는 서울 내에서도 상대적으로 낮은 시세를 형성했으나, 롯데캐슬 골드파크와 같은 신축 대단지 개발로 인해 지역 가치가 상승하고 있습니다. G밸리를 배후 주거지로 삼고 있으며, 재개발 및 신안산선 개통 예정 등 개발 호재가 있습니다.

4.2. 건물 특징

2018년 8월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물 내 제2층 제202호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지, 창호는 새시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

4.3. 상업시설 현황

주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북측 인근에 "문성초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

주변 지역은 주거지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 주거 환경

본건은 공부상 '사무소'로 등재되어 있으나, 현황 '주택'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 추후 건축물대장 변경이나 건축 관련 문제 발생 가능성을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 주택임차인 이 의 존재입니다. 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 보증금을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분은 실제와 다를 가능성이 높아 주의가 필요합니다.

6.2. 용도 불일치 (공부상 vs 현황)

건축물대장상 용도는 '사무소'이나 실제 주택으로 이용 중인 점은 추후 행정적인 문제나 불법 건축물 여부 등에 대한 확인이 필요합니다. 이는 재산권 행사에 제한을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

제3종일반주거지역 외 다수의 법적 제한사항(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역 등)이 존재하여 향후 건축이나 활용에 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치하며, 비교적 신축 건물(2018년 준공)이라는 장점이 있습니다. 그러나 공부상 용도와 현황 용도가 불일치하며, 특히 2억 2천5백만원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인이 해당 보증금을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이 임차인 문제 해결 여부가 본건의 투자 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2018년에 준공된 건물로 비교적 연식이 짧아 즉각적인 대규모 수리 없이 활용 가능성이 있습니다.

8.2. 재개발 및 교통 호재

금천구 독산동 일대는 재개발 및 신안산선 개통 등 지역 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

8.3. 잠재적 시세 차익

만약 임차인 보증금 인수 부담을 해소하고 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 향후 지역 개발과 함께 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금 225,000,000원을 제외하고 산정되어야 합니다. 감정가 246,000,000원에서 인수 부담금 225,000,000원을 고려하면, 실제 투자자는 최소 471,000,000원 (낙찰가 + 인수 보증금) 이상의 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서, 보증금 인수 부담을 감안하여 감정가의 60~70% 수준인 147,600,000원 ~ 172,200,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (이는 임차인 보증금 전액 변제를 전제로 한 낙찰가 기준이며, 실제 보증금 변제 여부에 따라 최종 인수 금액은 달라질 수 있습니다.)1.물건 기본정보

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.