나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경121685 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제7층 제703호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경121685 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2023타경121685 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 82-6, 제7층 제703호 (화곡동, 혜성오피스텔) | 감정가: 274,000,000원 | 최저가: 18,830,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경121685 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제7층 제703호

용도: 오피스텔

감정가: 274,000,000원

토지면적: $7.83\text{m}^2$ (약 2.37평)

건물면적: $29.67\text{m}^2$ (전용면적, 약 8.97평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 정OO

1.2. 물건 기본 정보

본 물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 중 제7층 제703호입니다. 2021년 2월 18일에 사용승인을 받은 신축급 오피스텔로, 외관 및 설비 상태가 양호합니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 기계식 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 교통 상황 및 접근성

지하철 2호선(연장선)과 5호선 환승역인 '까치산역'이 인근에 위치한 더블 역세권입니다. 도보로 이용 가능한 거리에 노선버스정류장도 소재하여 서울 시내 주요 업무지구(여의도, 신도림 등)까지 환승 없이 또는 용이하게 이동 가능하여 교통 환경은 매우 우수합니다.

2.2. 주위 환경 및 상권

'화곡1동주민센터' 남동측 인근의 일반상업지역에 위치하며, 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 까치산역 상권은 일일 유동인구가 5만 명이 넘는 지역밀착형 항아리 상권이며, 서울에서 인구 밀집도가 가장 높은 강서구 화곡동 일대의 풍부한 배후 주거 수요를 기반으로 합니다. 시장, 은행, 병원, 식당가 등 생활밀착형 편의시설이 잘 발달되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

2.3. 혐오 시설 정보

까치산역 상권은 유흥업종(노래방, 모텔 등)이 강세를 보이는 상권의 특성을 가지고 있으므로, 주거용 오피스텔의 특성상 주변 환경에 대한 현장 확인이 필요합니다. 그 외에 물건지 인근에 특별히 보고된 대규모 혐오시설은 없는 것으로 파악되나, 상업지역 이면도로의 일반적인 환경은 존재할 수 있습니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 매각 유형 및 당사자 관계

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 집합건물 경매로, 법정지상권 발생 등 복잡한 권리 문제의 우려가 적습니다. 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 소유자와 채무자가 박OO으로 동일하여 명도(인도) 진행 시 소유자가 점유하고 있을 경우 협의가 비교적 수월할 수 있습니다.

3.2. 인수 사항 및 주의사항

제시된 정보만으로는 '임대관계가 미상'이므로, 현장 조사를 통한 정확한 점유자 확인 및 대항력 있는 선순위 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 그 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서를 통해 정확한 권리관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 상권 및 용도 지역 분석

본건 토지는 '일반상업지역'에 해당하며, 이는 주거지역에 비해 높은 토지 가치와 높은 용적률을 가집니다. 역세권 일반상업지역의 오피스텔은 높은 임대수익률을 기대할 수 있는 주요 투자 포인트입니다. 또한, 강서구청에서 까치산역 일대 개발 계획을 추진할 가능성이 있어 장기적인 관점에서 호재로 작용할 수 있습니다.

4.2. 토지 이용 제한 리스크

본 물건지는 도시지역, 일반상업지역 외에도 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(군사시설) 등 각종 규제 구역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 대규모 재개발이나 신축 시에는 건축 높이 등 제약 요인이 될 수 있으나, 이미 건축된 오피스텔의 가치에 직접적인 영향을 미치기보다는 지역의 개발 속도에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역을 기반으로 하는 더블 역세권으로 임차 수요가 매우 풍부합니다.

신축급 건물: 2021년식으로 건물의 가치가 높아 임대 경쟁력 확보에 유리하며, 관리가 용이합니다.

높은 수익률 기대: 일반상업지역 내 소형 오피스텔로, 주변의 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

서울 강서구 내 인구밀집도가 높은 지역의 역세권 신축급 오피스텔로서, 안정적인 월세 수익을 목표로 하는 소액 투자자에게 적합한 물건입니다. 다만, 강제경매의 특성 및 임대관계 미상이라는 잠재적 리스크가 있으므로, 정확한 현장 조사와 철저한 권리분석을 통해 명도 리스크를 최소화하고, 경쟁률 및 주변 시세를 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계