나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경839 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 352-8 미래하이츠 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경839 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 352-8 미래하이츠 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2024타경839 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로84길 49-7, 제4층 제401호 (화곡동, 미래하이츠) | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 161,280,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 서울남부지방법원 2024타경839 (1)

경매구분 부동산강제경매

매각대상 토지/건물일괄매각

소유자 김OO

채무자 김OO

채권자 윤OO

특이사항 중복병합사건, 중복사건

1.2. 물건 상세 정보

소재지 서울특별시 강서구 화곡동 352-8 미래하이츠 제4층 제401호

용도 다세대주택

감정가 252,000,000 원

토지면적 30.13 제곱미터 (약 9.11 평)

건물면적 60.64 제곱미터 (약 18.34 평)

제시외 건물면적 24.19 제곱미터 (약 7.32 평)

총 건물면적 84.83 제곱미터 (약 25.66 평)

사용승인일 2001.12.03.

1.3. 감정평가 요약

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 4층 건내 제4층 제401호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 난방, 위생, 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 완경사지의 정방형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 주거지역 내에 위치하며, 아파트와 빌라 등이 혼재된 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 생활편의시설 및 주거 인프라 접근성이 양호하여 실수요자 거주 환경으로는 무난합니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 지하철역과의 거리는 별도로 확인이 필요하나, 버스 접근성을 통해 기본적인 이동은 편리할 것으로 예상됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 명세

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매구분은 부동산강제경매로 진행 중이며, 중복병합사건 및 중복사건으로 사건이 복잡하게 얽혀있을 가능성이 있으므로, 매각물건명세서 및 법원 기록을 통해 정확한 채권 관계 및 선순위 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

이는 낙찰 후 점유자를 상대로 명도 절차를 진행해야 할 가능성이 있음을 의미하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인의 유무, 점유 형태, 대항력 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 제시외 건물 포함 여부

본건은 '제시외 건물 포함' 조건으로 매각됩니다.

건물 제시외면적은 24.19 제곱미터 (약 7.32 평)이며, 이는 통상적으로 발코니 확장, 창고, 혹은 옥탑방 등으로 이용되는 경우가 많습니다. 매각대상에 포함되어 있으므로 명도 및 이용에 있어서 큰 문제는 없으나, 현황과 공부의 일치 여부를 재차 확인하는 것이 좋습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

주위 환경이 아파트단지 및 주택가와 근린생활시설이 혼재하는 지역이므로, 기본적인 상권과 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

4.2. 교육 시설

인근에 "화원중학교"가 소재하여 도보 통학이 가능한 위치입니다. 초등학교, 고등학교 등의 추가 교육 시설은 지도 서비스를 통해 거리를 확인해야 하나, 중학교 접근성만으로도 교육 환경은 보통 이상입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 법적/행정적 제한

본건 토지는 '제2종일반주거지역'에 위치하여 비교적 양호한 용도지역을 가지고 있습니다.

다만, '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)', '대공방어협조구역' 등에 포함되어 있어, 건축물의 신축 또는 증축 시 고도 제한 및 관련 법규의 적용을 받아 향후 재건축 또는 리모델링에 제한이 있을 수 있으므로 사전에 강서구청 건축과 등을 통해 정확한 규제 내용을 확인해야 합니다.

5.2. 물건 상태 및 경매 진행상의 주의사항

건축물대장상 4층 건물 중 4층에 위치하여 일조 및 조망은 양호할 수 있으나, 준공일이 2001년 12월로 약 24년 정도 경과하여 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요합니다.

또한, '제시외 건물 포함' 조건과 '임대관계 미상'은 권리분석 및 명도 시 주의를 요하는 부분입니다.

5.3. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과로 판단 시, 주변에 특이할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 주거 지역 특성상 소규모 혐오시설 (재활용 분리수거장, 변전소 등)은 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울 강서구 화곡동 소재의 다세대주택으로, 역세권은 아니나 주거 인프라가 갖춰진 주택가에 위치하고 있습니다. 제2종일반주거지역에 속하며, 감정가 대비 적절한 가격에 낙찰된다면 실수요자에게는 안정적인 주거 공간을, 투자자에게는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

가장 중요한 리스크는 '임대관계 미상'으로 인한 명도 리스크와, 공항 관련 고도제한으로 인한 향후 재개발/리모델링의 제한 가능성입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 화원중학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의성이 높습니다.

넓은 면적: 전용 60.64 제곱미터 (약 18.34 평)로 비교적 넓은 면적의 다세대주택으로, 신혼부부 또는 3인 가족에게 적합한 크기입니다.

제시외 건물 포함: 제시외 건물까지 매각 대상에 포함되어, 실사용 면적이 84.83 제곱미터 (약 25.66 평)로 확장되어 높은 실사용 가치를 가집니다.

투자 가치: 다세대주택은 아파트 대비 초기 투자 비용이 적어, 소액으로 서울 지역에 투자하기에 적합하며, 향후 시세 차익보다는 안정적인 월세 수익을 목적으로 하는 투자자에게 매력적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계