나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경1542 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-9 마곡오드카운티2차 제1층 제127호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경1542 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-9 마곡오드카운티2차 제1층 제127호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2024타경1542 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 433, 제1층 제127호 (마곡동, 마곡오드카운티2차) | 감정가: 1,060,000,000원 | 최저가: 678,400,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경1542 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 본 건의 감정가는 1,060,000,000원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자는 이OO이며, 채권자는 농OOO입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 서울특별시 강서구 마곡동 784-9 마곡오드카운티2차 제1층 제127호이며, 용도는 근린생활시설(상가)입니다.

건물 전용면적은 37.73㎡ (약 11.41평)이며, 토지 면적은 14.73㎡ (약 4.45평)입니다.

건물은 2017년 6월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 지하4층, 지상10층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 새시 창호 등으로 마감되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 서울 강서구 마곡동, '마곡오드카운티2차' 내에 위치한 1층 근린생활시설입니다. 부근은 동 유형의 오피스텔, 업무용 빌딩 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 마곡지구의 중심 상권 지대 중 하나입니다. 인근에 등촌근린공원이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 상업 및 업무시설의 밀집으로 인한 배후 수요가 풍부한 입지입니다.

2.2. 교통 환경

제반 차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 여건도 양호합니다. 인근으로 각종 노선버스정류장이 소재하고, 남서측 근거리에 지하철 5호선 발산역, 북동측 근거리에 지하철 9호선 양천향교역이 위치하여 대중교통 접근성은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 특징

토지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 남동측 노폭 약 35m, 북서측 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 가시성과 접근성이 좋습니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스, 승강기, 주차장 등이 완비되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 분석

본 건은 '부동산임의경매' 사건으로, 채무 불이행으로 인해 채권자가 신청한 경매입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 건물 및 토지 전체에 대한 소유권을 이전받는 데 문제가 없습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

본 물건은 '유치권' 및 '유동화물건'이라는 특이사항이 있습니다. 특히 유치권은 매수인이 인수할 가능성이 있는 중대한 권리상의 하자일 수 있으므로, 해당 유치권의 성립 여부, 금액, 피담보채권 등을 철저히 분석하고 현장조사를 통해 확인해야 합니다. 유동화물건은 채권의 유동화 과정에서 발생한 물건을 의미하며, 매각 절차상 복잡성이 증가할 수 있습니다.

또한 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제와 대로2류(폭 30m-35m), 중로3류(폭 12m-15m) 등 도로 저촉 여부가 있으므로, 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 제약을 받을 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 상권 및 주위 환경

본 건은 마곡 도시개발사업 지구단위계획구역 내 준주거지역에 위치하여 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달된 상권입니다. 오피스텔 및 업무용 빌딩이 밀집되어 있어 주중 직장인과 오피스텔 거주자를 아우르는 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 이용 현황

현재 본 건(제127호)은 인접 호수(125호, 126호)와 일괄로 근린생활시설(상호명: 김둘레순대국)로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 사실상 3개의 호실을 합쳐 하나의 대형 점포로 사용하고 있음을 의미하며, 임대차 관계는 미상입니다. 현 임차인이 대규모 점포 형태로 운영 중이므로, 임대료 및 명도 계획 수립 시 이 점을 고려해야 합니다.

4.3. 생활 정보 (주변 시설)

주변은 대규모 업무지구와 주거/상업시설이 공존하고 있어 은행, 병원, 식당가 등 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 등촌근린공원이 가까워 쾌적성을 더하며, 전반적인 생활 편의도는 우수합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울특별시 강서구 마곡동 핵심 상권에 위치한 1층 근린생활시설로, 기본적인 입지 조건(배후 수요, 교통)은 매우 우수합니다. 준주거지역 및 지구단위계획구역 내에 있어 개발 압력 및 가치 상승 여력도 기대됩니다. 다만, 유치권 및 유동화물건이라는 권리상의 중대한 특이사항이 존재하고, 공항 관련 규제 등의 토지이용 제한 사항이 있으므로 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

* **마곡 지구 핵심 상권:** 오피스텔 및 업무 빌딩 밀집 지역 내 1층 상가로, 높은 유동 인구 및 안정적인 배후 수요 확보.

* **우수한 접근성:** 지하철 5호선(발산역), 9호선(양천향교역) 인접 및 주요 도로변 접합으로 가시성 및 접근성이 탁월함.

* **기존 대형 점포 운영:** 인접 호실과 통합하여 '순대국집'으로 이용 중이므로, 현 상태를 유지할 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계