나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경3074 [1] 서울특별시 구로구 구로동 557 삼성빌딩 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경3074 [1] 서울특별시 구로구 구로동 557 삼성빌딩 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경3074
• 주소: 서울특별시 구로구 새말로9길 46, 제6층 제602호 (구로동, 삼성빌딩)
• 감정가: 363,000,000원
• 최저가: 95,158,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매8계 2024타경3074 | 소재지: 서울특별시 구로구 새말로9길 46, 제6층 제602호 (구로동, 삼성빌딩) | 감정가: 363,000,000원 | 최저가: 95,158,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 개요 및 경매 정보

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 서울남부지방법원 사건번호 2024타경3074 (1)호로 진행되는 청산을 위한 형식적 경매 물건입니다. 채무자 없이 소유자와 채권자가 동일한 이해관계인(채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)으로 파악되며, 이는 일반 경매와 달리 권리 관계가 단순할 가능성이 높고, 명도 리스크가 낮을 수 있다는 특징이 있습니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 서울특별시 구로구 구로동 557 삼성빌딩 제6층 제602호이며, 용도는 도시형생활주택(연립)입니다. 총 6층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

토지면적은 $29.78 \, \text{m}^2$ (약 9.01평), 전용 건물면적은 $50.03 \, \text{m}^2$ (약 15.13평)입니다. 건물과 토지 모두 제시외 면적은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 감정가 정보

본 물건의 최초 감정가는 3억 6천 3백만 원(363,000,000원)으로 평가되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 주거 환경의 안정성

대상 물건은 구로동 소재 '서울미래초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재된 지대입니다. 생활 편의시설 접근성이 우수하고 주거 환경이 안정되어 있어 제반 입지 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 1호선 구로역이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 구로역 접근성을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

2.3. 상권 및 생활정보

주변에 다수의 주택 및 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설)을 쉽게 이용할 수 있는 환경입니다. 특히 초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 물건지가 도시지역, 제3종일반주거지역에 위치하고 북측으로 폭 약 15M의 포장도로에 접해 있어 접근성과 주거 편의성이 높습니다.

3. 물건 현황 및 이용 상태

3.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 6층에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로 비교적 견고한 구조입니다. 현재 도시형생활주택(연립)으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

3.2. 토지 및 용도 지역

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

용도지역은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다. 제3종일반주거지역은 비교적 높은 용적률을 적용받아 추후 자산 가치 측면에서 긍정적입니다.

4. 권리분석 및 법적 검토

4.1. 권리 관계 분석

본 경매는 '청산을 위한 형식적 경매'입니다. 이는 통상적인 채무 불이행에 의한 강제 경매나 담보권 실행을 위한 임의 경매와 달리, 공유물 분할 등 이해관계 해소를 목적으로 하는 경매입니다. 소유자와 채권자가 동일한 개인(채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)으로 확인되는 점을 미루어 볼 때, 복잡한 채권/채무 관계는 없을 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수할 권리상의 하자는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 권리 관계 확인을 위해 매각물건명세서 확인은 필수입니다.

4.2. 법적 제한 사항 및 잠재적 리스크

토지이용계획상 상대보호구역(서울미래초등학교 인근)에 해당하여 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다. 또한, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 165M 제한) 및 과밀억제권역에 포함됩니다. 이는 건축 행위나 용도 변경 시 일부 제한이 있을 수 있음을 의미하지만, 현재 '도시형생활주택' 용도로 이용하는 데에는 큰 문제가 없습니다. 주변 시설 검색 결과, 인근에 직접적인 대형 혐오시설이 명시적으로 확인되지는 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 투자 포인트

최고의 입지: 1호선 구로역 인근으로 역세권의 혜택을 누릴 수 있으며, 주거 밀집 지역의 안정적인 인프라를 활용할 수 있습니다.

용도지역: 제3종일반주거지역으로 향후 주변 재정비 가능성 및 토지 가치 측면에서 잠재력을 가집니다.

권리 관계: 형식적 경매로 권리 분석의 난이도가 낮을 가능성이 높아 초보 투자자에게도 유리할 수 있습니다. (단, 명도 협상 과정은 별개)

주거 선호도: 전용 $50.03 \, \text{m}^2$ (약 15.13평)의 면적으로 2~3인 가구가 선호하는 도시형생활주택 크기로서 임대 수익 및 실수요 확보가 용이합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 구로동의 안정된 주거 지역 내에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 인프라와 제3종일반주거지역의 잠재력을 동시에 갖춘 매력적인 물건입니다. 형식적 경매라는 특성상 복잡한 권리 관계에 대한 부담이 적어 안정적인 투자를 희망하는 분들에게 적합합니다. 감정가 3억 6천 3백만 원을 기준으로 주변 실거래가와 비교하여 입찰가를 신중하게 결정한다면, 충분한 시세 차익과 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계