나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경3074 [1] 서울특별시 구로구 구로동 557 삼성빌딩 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울미래초등학교" 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선-구로역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 마감 등
- 창호 : 하이샷시 창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택(연립)으로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, "도시형생활주택(연립) 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 15M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

557, 560-26번지 : 공히
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2016-12-01), 상대보호구역(2015-04-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

557-21번지
도시지역, 제3종일반주거지역(2003-09-02), 지구단위계획구역(2016-12-01), 상대보호구역(2015-04-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경3074 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 557 삼성빌딩 제6층 제602호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 363,000,000 원

* 토지면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

* 토지지분: 29.779999999999998㎡ (약 9.01평)

* 건물면적: 50.03㎡ (약 15.13평)

* 매각대상: 기타

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울미래초등학교" 서측 인근에 위치

* 주변 환경: 다세대주택, 연립주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 무난한 편입니다.

* 교통: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 구로역이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 7일자 구로세무서장의 압류 (갑9)

* 등기부 요약 (주요 권리):

* 갑9 (2023.02.07) 압류 (구로세무서장) - 말소기준권리

* 을1 (2023.06.08) 주택임차권 (송진우) - 인수 (대항력 있음)

* 갑7 (2019.06.27) 소유권이전 6번신탁등기말소 (말소 예정)

* 갑11 (2023.04.12) 가압류 (KB국민카드) - 말소

* 갑12 (2023.04.18) 가압류 (주택도시보증공사) - 말소

* 갑13 (2023.06.13) 가압류 (토스뱅크) - 말소

* 갑14 (2023.10.25) 압류 (동화성세무서장) - 말소

* 갑15 (2024.06.12) 임의경매 (채무자) - 말소

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 309,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2019년 6월 27일

* 확정일자: 2019년 4월 10일

* 배당신고일자: 2023년 6월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 (을1)

* 권리분석 요약:

* 본 물건의 말소기준권리는 2023년 2월 7일자 구로세무서장의 압류입니다. 이보다 선순위인 임차인 송 씨는 대항력이 있으며, 보증금 309,000,000원이 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있지만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 주택임차권등기는 임차 보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않는다고 되어 있어, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 하는 중대한 위험이 존재합니다. 이 부분은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 대상 물건이 위치한 구로동 557번지 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 다세대주택, 연립주택, 아파트단지 등이 밀집해 있어 안정적인 배후 주거 수요가 예상됩니다.

* 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 상업 기능이 유지되고 있으며, 이는 주거 생활의 편의성을 높입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 구로역이 인근에 있어 시내 접근성이 양호하며, 버스 노선도 다양하게 분포하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입 도로망도 양호합니다.

* 교육: 서울미래초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 좋습니다.

* 편의시설: 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내 시설: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지 설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다. 건물 구조는 철근콘크리트이며, 6층 건물 중 6층에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험: 임차인 송 씨의 보증금 309,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 리스크입니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라는 기재와 상반되는 '소멸되지 않는 권리' 명시 사항은 낙찰자에게 직접적인 금전 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매라는 점은 일반적인 경매 절차와는 다를 수 있으며, 이에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 규제: 대상 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017-2018년경 건축된 비교적 신축 건물(사용승인일 2018.10.16.)입니다. 감정가 363,000,000원 대비 최근 시장 거래 사례(추정 약 4.6억원 이상)를 고려할 때 시세 대비 저평가된 측면이 있습니다. 그러나, 대항력 있는 임차인 송 씨가 309,000,000원의 보증금으로 거주 중이며, 해당 보증금이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라는 정보만으로는 안심하기 어렵습니다. 형식적 경매라는 점도 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 실제 시장 가치보다 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 건물 연식 및 입지: 비교적 신축 건물이며, 초등학교 인근에 위치하고 교통이 편리하여 주거 가치가 높습니다.

* 편리한 교통망: 지하철 1호선 구로역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 최근 거래 사례 (삼성드림빌, 2026년 3월, 36.84㎡, 34,000만원)를 기준으로 1㎡당 약 923만원의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다.

* 본 물건의 전용면적은 50.03㎡이므로, 이를 대입하면 약 461,800,000원 (50.03㎡ * 923만원/㎡) 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 감정가: 363,000,000 원

* 주요 고려사항:

* 대항력 있는 임차인 송 씨의 보증금 309,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높습니다. 만약 보증금 인수 부담이 낙찰자에게 전가된다면, 실제 총 취득 비용은 낙찰가 + 309,000,000원이 됩니다.

* '인수 보증금 합계: 0원' 표기에도 불구하고, '매각으로 소멸되지 않는 권리'라는 문구의 위험성을 간과해서는 안 됩니다.

* 형식적 경매의 특수성도 고려해야 합니다.

* 제시 의견:

임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 감정가(363,000,000원) 대비 시세(약 461,800,000원)가 높다는 점을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 타당합니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 360,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

단, 실제 입찰 시에는 반드시 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 법률 검토와 현장 확인을 선행해야 하며, 전문가와 상담 후 결정하시기를 강력히 권고합니다.

* 주변 혐오시설:

주변 지역에 대한 기본적인 조사 결과, 해당 물건 인근에 법적으로 지정된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.