나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119832 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-65 아줄리움 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2024.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 제4층 제403호로
외벽: 치장벽돌 마감 및 석재마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등
바닥: 마루 깔기 및 일부 타일마감 등
창호: 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 공부상 사무소이나 현황 주택으로 이용중입니다.

설비내역

급배수, 난방설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 제1,2종 근린생활시설 및 다세대주택의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장 상 사무소이나, 현황 주택으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 기준시점 현재 임차인이 점유 및 거주 중인 것으로 조사되었습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경119832 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 371-65 아줄리움 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (공부상 사무소, 현황 주택)

감정가: 208,000,000원

토지면적: 14.82㎡ (약 4.48평)

건물면적: 38.00㎡ (약 11.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축년도: 2014년 (건축물대장상 사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

본건은 서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리: 2020년 4월 8일자 압류 (강서구) 입니다.

등기부상 채권총액은 12,789,000,000원입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인 이 이 보증금 150,000,000원에 거주 중입니다.

등기부상 '을3' 권리로 2025년 2월 10일자 주택임차권이 설정되어 있으며, '인수'로 표시되어 매수인에게 해당 보증금이 인수될 가능성이 높습니다.

그러나 권리분석 내 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으며, 임차인 이 이 본 경매 사건의 신청 채권자(2024타경119832)이기도 합니다. 이는 경매 절차에서 임차인의 채권이 변제될 경우 보증금이 인수되지 않을 가능성도 있음을 시사합니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 임차인 보증금 인수 여부는 반드시 입찰 전 명확한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 주택 등이 소재하여 기본적인 상업 기능을 수행합니다.

대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

본건은 주거용으로 이용 중인 다세대주택으로, 주거 목적의 수요가 주를 이룰 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 북동측 인근에 월정초등학교가 위치하고 있습니다. (상대보호구역 지정 확인 필요)

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 이 은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 150,000,000원이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 높음을 의미하며, 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다.

토지이용계획:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)에 해당하여 항공기 소음 등 공항 관련 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역(강서 교육지원청 확인 요망)에 해당하여 건물 신축 및 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역에 해당합니다.

공부상 용도와 현황 용도 차이: 공부상에는 사무소이나 현황은 주택으로 이용 중으로, 이는 추후 행정적 조치나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 150,000,000원이 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 이는 낙찰가의 부담으로 작용할 수 있습니다.

동시에 임차인이 경매 신청 채권자라는 점과 '인수 보증금 합계 0원'이라는 표기는 복합적인 권리 분석을 요구하며, 입찰 전 명확한 확인이 필수적입니다.

공항 관련 지역 지구 지정은 항공기 소음 등의 환경적 요인을 고려해야 합니다.

건축년도(2014년)를 감안할 때, 주변 신축 건물 대비 연식이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

주거지로서의 기본적인 입지 및 편의시설 접근성이 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하더라도, 권리관계가 명확화될 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

현황 주택 이용은 주거용 수요를 직접적으로 충족시킬 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 208,000,000원

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 2018년 건축, 37.05㎡ 면적의 물건이 300,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 810만원)

* 2000년 건축, 53.84㎡ 면적의 물건이 255,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 474만원)

* 1995년 건축, 41.32㎡ 면적의 물건이 169,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 409만원)

본건은 38.00㎡ 면적, 2014년 건축년도로 감정가는 208,000,000원 (평당 약 547만원)입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 낙찰자가 실제 부담해야 할 총 금액은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 될 수 있습니다.

규정에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 시장가(약 250,000,000원 ~ 280,000,000원)를 총 부담액으로 가정하고, 인수 보증금 150,000,000원을 제외하면, 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 130,000,000원 범위가 될 수 있습니다.

만약 '인수 보증금 합계 0원' 정보가 맞고 경매 절차에서 임차인 채권이 변제된다면, 낙찰가가 총 부담액이 되므로 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

종합적인 리스크와 불확실성을 감안하여, 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 제안합니다. 이는 권리관계의 명확한 확인을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.