나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119832 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-65 아줄리움 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119832 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-65 아줄리움 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매8계 2024타경119832 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로76길 5, 제4층 제403호 (화곡동, 아줄리움) | 감정가: 208,000,000원 | 최저가: 54,526,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경119832 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각 건입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 371-65 아줄리움 제4층 제403호입니다.

용도는 다세대주택으로, 공부상으로는 사무소이나 현황은 주택으로 이용 중입니다.

감정가는 208,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 제4층 제403호이며, 외벽은 치장벽돌 및 석재 마감 등으로 준수한 외관을 갖추고 있습니다.

토지 면적은 14.82 제곱미터 (약 4.48평)이며, 건물 면적(전용면적)은 38.00 제곱미터 (약 11.50평)입니다.

현재 소유자, 채무자, 채권자가 모두 이OO으로 기재되어 있어 권리 관계에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

1.2. 감정평가 요약 및 현황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지이며, 서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

급배수, 난방설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다.

2. 심층 분석

2.1. 입지 조건

본건은 월정초등학교와 가까워 교육 환경이 양호한 편이며, 주거 밀집 지역 내에 위치하여 생활 편의시설 이용에 불편함이 적습니다.

다만, 지하철역과의 거리가 명시되지 않은 점을 감안할 때 대중교통 이용 시 노선버스 위주로 판단되며, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.

토지 이용 측면에서 정방형에 도로 접면이 12m로 양호하여 차량 접근성이 확보됩니다.

2.2. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로 채권자, 채무자, 소유자가 동일인인 점이 특이합니다. 이는 채권 확보를 위한 집행 절차로 보이나, 이해관계가 복잡할 가능성을 시사합니다.

가장 중요한 점은 '임차인이 점유 및 거주 중'인 것으로 조사된 사항입니다.

이는 낙찰자가 명도(인도) 책임을 지게 되며, 임차인의 대항력 유무에 따라 보증금 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

따라서, 입찰 전 임차인의 전입일자 및 확정일자 등을 포함한 면밀한 현황 조사가 필수적입니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 편리합니다.

학교가 인접하여 젊은 부부나 자녀가 있는 가구의 실거주 수요가 있을 수 있습니다.

현재까지 파악된 정보 및 현장 조사 결과, 주거 환경에 큰 영향을 미치는 혐오 시설은 인근에 소재하지 않는 것으로 보입니다.

2.4. 행정 규제 사항

본건은 제3종일반주거지역으로 용적률 및 높이 제한 등에서 다른 지역에 비해 상대적으로 유리한 개발 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 지리적 특성으로 인해 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 규제를 받고 있습니다.

특히, 공항 관련 규제는 향후 건축 행위(재건축, 증축 등)에 상당한 제약으로 작용할 수 있어 유의해야 합니다.

또한, 학교 인근으로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 일부 유해 시설 입주가 제한될 수 있습니다.

3. 잠재적 리스크 및 주의사항

3.1. 공부상 용도와 현황의 불일치 리스크

집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으나, '주택'으로 이용 중인 점이 가장 큰 리스크입니다.

이는 불법 용도 변경에 해당할 수 있으며, 관할 구청으로부터 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 행정 조치를 받을 가능성이 있습니다.

낙찰 후 주택으로 계속 사용하기 위해서는 추후 용도 변경 가능성 및 그에 따른 비용을 사전에 확인해야 합니다.

이러한 법적 리스크는 입찰가 결정에 중요한 요소로 작용할 수 있습니다.

3.2. 임차인 점유 명도 리스크

현황 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 절차를 수반하며, 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

경우에 따라 소송까지 진행될 수 있으므로, 정확한 임대차 관계 분석과 신속한 명도 전략이 요구됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재의 다세대주택으로, 감정가가 2억 8백만원 수준입니다.

실제 거주 환경은 양호한 위치에 있으며, 건물 자체의 구조 및 설비 상태도 보통 수준입니다.

그러나, '사무소 $\rightarrow$ 주택' 용도 변경 이슈와 복합적인 공법상 규제(공항, 군사, 학교)가 잠재적 가치를 제한하는 요인으로 작용하고 있습니다.

특히, 용도 변경 문제는 감정가를 산정하는 데 있어 변수로 작용했을 가능성이 높으므로, 이를 반영하여 보수적인 입찰가를 설정하는 것이 현명합니다.

4.2. 투자 포인트

실거주 목적의 투자자에게 적합한 물건입니다. 현황 주택 이용에 대한 불편함이 없으며, 초등학교가 인접하여 주거 편의성이 확보되어 있습니다.

잠재적 리스크(용도 변경, 임차인)로 인해 경쟁률이 낮아지거나 유찰될 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

최종 입찰가는 용도 변경에 따른 리스크 및 임차인 명도 비용을 충분히 고려하여 산정해야 하며, 매각 물건명세서 등 필수 서류를 통한 권리 관계 분석이 최우선되어야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계