나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경128471 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 347-12 경민아트빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경128471 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 347-12 경민아트빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2023타경128471 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로15길 52, 제4층 제403호 (화곡동, 경민아트빌) | 감정가: 246,000,000원 | 최저가: 157,440,000원 | 용도: 다세대주택

1. 2023타경128471 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경128471 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 347-12 경민아트빌 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 246,000,000원

토지면적: 16.65㎡ (약 5.03평)

건물면적: 25.65㎡ (약 7.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 01월 15일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기가 설정되어 있습니다. 해당 임차인의 보증금은 213,000,000원이며, 임대차계약일자는 2021년 01월 08일, 확정일자는 2021년 01월 15일입니다.

매각 시 주의사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 임차인과의 명도 협상 시 추가적인 보증금 부담이나 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

까치산역 주변은 지하철 2호선과 5호선이 교차하는 환승역을 중심으로 형성된 지역밀착형 상권입니다. 대단위 단독, 연립, 빌라촌이 형성되어 인구 밀집도가 높은 지역이며, 주변에 근린생활시설이 많아 생활 편의성이 높습니다. 또한, 까치산시장이 인접해 있어 지역 주민들의 소비 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 대기업 브랜드 매장들도 다수 입점해 있어 기본적인 상권의 안정성을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 "화원중학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 기대할 수 있습니다. 지하철 2호선 및 5호선 까치산역을 이용하면 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근이 용이합니다. 주변 근린생활시설과 공원 등이 있어 주거 생활의 편의성과 쾌적성을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 임차인의 보증금 반환채권 포기 조건부 매각으로 인한 명도 관련 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증 대상일 가능성이 있으며, 이에 대한 정확한 인수 여부 및 협상 전략이 필요합니다.

둘째, 본건은 "중요시설물보호지구(공항)" 및 "대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)"에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 발생할 수 있습니다.

셋째, "가축사육제한구역"으로 지정되어 있으나, 도시 지역 내 주택 용도에서는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 까치산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 주변 주거 밀집 지역과 근린생활시설의 발달로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인의 보증금 반환 채권 관련 인수 조건 및 명도 관련 리스크를 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 공항 및 군사시설 보호구역 지정으로 인한 향후 개발 제한 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지를 바탕으로 한 안정적인 수요 확보.

2019년 준공된 신축급 건물로, 비교적 양호한 건물 상태 기대.

임차인 보증금 인수 및 명도 관련 협상에 따라 추가적인 시세 차익 가능성.

화곡동 일대의 개발 잠재력 및 지속적인 주거 수요에 따른 투자 가치.

주변 편의시설 및 교통망 발달로 인한 높은 주거 만족도.

주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, "중요시설물보호지구(공항)"에 포함되어 있어 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계