나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경120870 [1] 서울특별시 금천구 독산동 163-10 공동주택 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경120870 [1] 서울특별시 금천구 독산동 163-10 공동주택 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경120870 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로134길 46, 제5층 제502호 (독산동, 공동주택) | 감정가: 240,000,000원 | 최저가: 122,880,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경120870 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경120870 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 163-10 공동주택 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 240,000,000원

토지면적: 16.92㎡ (약 5.12평)

토지 지분율: 1692.0000000000002

건물면적: 27.63㎡ (약 8.36평)

건물 지분율: 2763

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "서울문성초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주변 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자는 김OO이며, 채무자도 동일인입니다. 가장 중요한 권리관계 사항은 주의사항에 명시된 임차인 관련 내용입니다. 매수인에게는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 임대차보증금에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수할 수 있는 임대차보증금 관련 위험이 있음을 시사하므로, 입찰 전 해당 조건의 명확한 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 독산동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택 등이 주를 이루고 있습니다. 소규모 근린생활시설들이 산재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 서울문성초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호하며, 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 식당 등의 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어지나, 지역 내 소비 수요는 꾸준할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 2019년 3월 28일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샤시로 마감되어 있습니다. 난방, 위생, 급배수, 승강기 설비 등 기본적인 주거 편의 설비를 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물에 속하여 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 주의사항에 언급된 임차인 관련 조건입니다. 임차인이 보증금 반환 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 이행하지 않을 경우, 매수인이 임대차보증금 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 또한, 본건의 감정가가 2억 4천만원이나, 현재 시점에서의 정확한 시세 비교 분석을 통해 실질적인 투자 가치를 재평가해야 합니다. 지역 내 개발 계획이나 부동산 시장 변동성에 대한 주의도 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축의 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 서울문성초등학교 인근이라는 점에서 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 그러나 경매 물건의 특성상 임차인 관련 권리 분석이 매우 중요하며, 해당 조건이 명확히 이행되지 않을 경우 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리관계 확인과 함께 명도를 위한 전략 수립이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

상대적으로 신축급(2019년 준공)에 속하여 건물 자체의 노후도가 낮습니다. 서울문성초등학교와 인접하여 학령기 자녀를 둔 가정의 주거 선호도가 있을 수 있으며, 지역 내 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 만약 임차인 관련 리스크를 명확히 해소할 수 있다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득하여 안정적인 임대 수익을 기대하거나 향후 시세 차익을 노려볼 수 있는 물건입니다. 다만, 권리관계의 복잡성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계