나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경3183 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1111-3 경동엠파이어스테이트 제4층 제408호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경3183 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1111-3 경동엠파이어스테이트 제4층 제408호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2023타경3183 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로 344, 제4층 제408호 (화곡동, 경동엠파이어스테이트) | 감정가: 165,000,000원 | 최저가: 5,806,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 주소

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경3183 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1111-3 경동엠파이어스테이트 제4층 제408호

1.2. 기본 정보

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중)

감정가: 165,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 임OO (동일인)

채권자: 이OO

2. 면적 및 구조 분석

2.1. 면적 상세

토지면적: 3.25㎡ (약 0.98평)

건물 전용면적: 18.91㎡ (약 5.72평)

건물 지분율(1891.5) 및 토지 지분율(324.7)은 내부 계산 단위로 보이며, 토지/건물 일괄 매각으로 면적 기준 투자가 적합합니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 현황

구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕, 지하 2층~지상 19층 건물 중 제4층

사용승인일: 2012.11.26 (약 13년차로 건물 상태 양호할 것으로 예상됨)

이용상태: 도시형생활주택(원룸형)(방1, 화장실, 다용도실, 현관 등)으로 1인 가구 주거에 적합합니다.

설비내역: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수시설, 엘리베이터, 기계식 주차타워 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 입지 및 교통 분석

3.1. 입지조건

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 주상복합건물, 오피스텔, 근린상가, 다세대주택, 소형 아파트 등이 혼재하는 상업지대로서 상업 시설 이용이 용이하며, 임대 수요가 풍부할 것으로 예상되는 입지입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로는 북서측 노폭 약 30m, 남동측 노폭 약 18m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 임OO로 동일하여 일반적인 채권 회수를 목적으로 진행되는 경매로 판단됩니다. 토지/건물 일괄 매각 건이므로 권리 관계가 비교적 단순합니다.

4.2. 특이 및 주의 사항

특이사항 및 주의사항은 제시된 정보가 없습니다.

임대관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자(대항력 있는 임차인 혹은 소유자)에 대한 정밀한 조사와 명도 전략 수립이 필수적입니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 상권분석

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 상업 시설의 개발 및 이용이 활발한 지역입니다. 근린상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 강서구청 인근이라는 입지적 특성상 행정 및 업무 관련 유동인구의 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

5.2. 생활정보

주변에 PC방 (cafe투웨이스PC)이나 노래연습장 (와우노래연습장) 등의 시설이 위치해 있어 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 상 리스크

본건은 일반상업지역에 위치하나, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 원추표면구역 등 '공항시설법'에 의한 규제가 다수 존재합니다. 또한 대공방어협조구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 등 건축 행위에 제약 요소로 작용할 수 있으므로, 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 권리 및 기타 리스크

임대관계 미상으로 명도 절차에 시간과 비용(명도소송 등)이 발생할 가능성이 있습니다.

건물에 기계식 주차타워 설비가 있어, 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 및 관리 주체와의 분쟁 가능성에 대해 검토가 필요합니다.

주변에 PC방, 노래연습장 등 상업시설이 위치해 있어, 소음 등 주거 환경에 미치는 영향을 현장 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 투자 포인트

최고의 입지: 강서구청 인근 일반상업지역 내 소형 주택으로, 1인 가구 및 직장인 대상의 임대 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

안정적 매각: 토지/건물 일괄 매각으로 진행되어 권리 관계의 복잡성이 낮습니다.

소액 투자: 전용면적 18.91㎡ (약 5.72평)의 원룸형 도시형생활주택으로, 소액 투자를 통한 안정적인 월세 수익 확보에 적합합니다.

7.2. 종합 의견

본건은 강서구 내 상업 중심지에 위치한 소형 주거시설로 임대 수익 관점에서 매력적인 물건입니다. 다만, 토지이용계획 상 공항 관련 규제 및 군사 시설 관련 규제가 다수 존재하므로, 향후 개발 가치보다는 현재의 임대 수익에 초점을 맞추는 것이 현실적입니다.

임대관계 미상에 따른 명도 리스크를 최소화하기 위해 점유자 현황을 정확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다. 감정가 기준 1억 6천 5백만원이므로, 시장 시세 대비 충분한 안전마진을 확보할 수 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계